|
房地產行業和國民經濟緊密相關，宏觀經濟、金融環境和政策環境都將影響到中國房地產業的發展，中國高速增長的宏觀經濟環境、人民收入水平的快速提高構成房地產高速發展的基本條件。2005年，我國人均ＧＤＰ接近1352美元，城鎮居民人均居住面積約為26．11平方米，根據世界銀行研究表明，住宅需求與人均ＧＤＰ有著密切的聯系，當一個國家人均ＧＤＰ在800～4000美元時，房地產進入高速發展期；當人均ＧＤＰ進入4000～8000美元時，房地產進入穩定快速增長期；當一國人均居住面積在達到30～35平方米之前，城鎮居民將保持
旺盛的居住需求。新制定的十一五規劃綱要指出：到2010年，我國人均ＧＤＰ將達到19270元（折合為2353美元），ＧＤＰ年均增速達到7．5％，城市化水平由43％提高到47％。這些都為房地產行業快速發展提供了源動力。中國的房地產行業市場化是上世紀90年代初開始起步的。可以大致分為五個階段：1990～2000年是初創階段，2001～2005年是第一波加速發展階段，而2006年開始調整、整合，預計2007年行業將開始經歷大幅度的兼并整合，然后進入行業的第二波快速發展周期。而在2011年左右達到行業的90％飽和階段，2011～2020年進入緩慢發展周期，2020年以后會逐步走向衰退。我們認為，目前中國的房地產市場正處于50％的拐點上，進入中期調整整合階段。哈佛住宅研究中心啟動大量的資源來進行了統計學的分析，分析表明，雖然利率和其他因素也對房地產市場構成影響，但畢竟是人在買房，人口數量是最能預測房地產市場的長期走勢的。人口結構變化直接與房地產需求有關，而房地產需求變化又影響房地產周期變化。人口統計數量及結構很大程度上決定房地產行業的發展周期。據統計數據表明，1962～1980年中國處于人口增長高峰期，人口出生率一直保持在一個相當高的水平，尤其是1962～1970年。1962年人口出生率高達37．01‰，1965年高達37．88‰，1970年高達33．43‰。在1962～1980年間中國約有4．2億嬰兒出生。從上世紀90年代開始，中國嬰兒潮一代陸續進入結婚期、生育期、儲蓄期和消費期。根據中國統計網數據，1995～2005年10年間我國辦理的婚姻登記超過1億對，這都直接導致房地產的需求不斷增加，行業發展不斷擴張，使得房地產行業發展經歷了初創階段后，在2000～2005年間快速進入一次加速階段；進入2006年短期整合調整后，1962～1982年出生的人年齡在26～44歲之間，處于購置新房和改善性換房兩種需求都很高的階段，這種雙重作用下，將進一步加快房地產業的發展，使得在2006～2010年間進入第二個加速階段；到2011年，嬰兒潮一代年齡結構對房地產發展仍存在一定的支撐作用，但他們住房需求趨勢趨緩，這樣房地產業將在2011～2020年處在平穩發展階段。到2020年以后，人口對房地產的支撐作用越來越弱，房地產也將進入到衰退階段。目前國房四大指數中僅銷售價格指數保持同比上升，其他三個指數較上季度和上年同期均出現了較為明顯的回落，處于1998年以來的最低景氣水平，這標志著房地產發展真正進入中期調整期。根據前述的研究和分析，我們預計2006年下半年開始行業將經歷大幅度的兼并整合，好比鳳凰涅槃，然后重鑄行業集團，進入第二波發展周期。最后，再對未來的市場趨勢作一個判斷，從需求來看，人均ＧＤＰ在不斷提高，適齡房地產消費人口數量也在增加，消費者的質量和數量都在不斷提高，需求趨勢增加；從供給來看，土地資源的稀缺性、設計標準的提高、原材料價格提高等，這些都會導致供給成本的提升。單從供給和需求的關系來看，需求在增加，供給成本也在增加，而供應趨于減少，必然導致價格的上漲。雖然隨著行業集中度不斷加深，規模化將會使得供給成本也會相應減少，對價格的上漲有一定的抑制作用，但總體來說，在隨后的幾年內其價格還是會上揚。新漢業不動產機構執行董事：趙云飛[][41]
| 
