限價(jià)房面臨五大市場(chǎng)難題 專(zhuān)家建議另辟蹊徑 | |||||||||
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
http://whmsebhyy.com 2006年08月23日 08:57 中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào) | |||||||||
■限價(jià)房之惑(三)■本報(bào)記者 謝麗佳 “限價(jià)房是政府為解決城市中低收入人群住房問(wèn)題的一項(xiàng)積極措施,是實(shí)施宏觀調(diào)控的系列舉措中的重要一項(xiàng),政策的出發(fā)點(diǎn)是好的。”中國(guó)管理科學(xué)研究院研究員李開(kāi)發(fā)近日接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)表示,限價(jià)房是指限地價(jià)、限戶(hù)型、限房?jī)r(jià)的商品房,卻與商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等眾多概念混雜,定位含糊。而且,限價(jià)房目前操作困難多多,
“搞不清定位的東西怎么操作?”李開(kāi)發(fā)指出,過(guò)去幾年,我們搞了一個(gè)“經(jīng)濟(jì)適用房”,稱(chēng)其為“經(jīng)濟(jì)適用的微利商品房”,對(duì)購(gòu)買(mǎi)資格的界定也不準(zhǔn)確,結(jié)果“經(jīng)濟(jì)適用房”成為富人牟利的道具。如果一種政策存在模糊不清的解讀空間,那么政策就會(huì)在實(shí)踐中被對(duì)策破解得七零八落,找不著北。 近年來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一種逆向的趨勢(shì),政府越是想為中低收入者降房?jī)r(jià),結(jié)果卻背道而馳,反而為房市上揚(yáng)推波助瀾。比如,政府為打擊開(kāi)發(fā)商囤房而出臺(tái)一條政策,即如果開(kāi)發(fā)商違規(guī)將在一定時(shí)期內(nèi)不準(zhǔn)售房,結(jié)果反倒是幫助開(kāi)發(fā)商囤房了。 同樣,限價(jià)房沒(méi)有從根本上解決政策界限模糊的問(wèn)題,甚至比以往的經(jīng)濟(jì)適用房更模糊,所以很難看好其現(xiàn)實(shí)推進(jìn)。 李開(kāi)發(fā)認(rèn)為,限價(jià)房模式中有五個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)模糊不清,是推行過(guò)程難以一以貫之的盲點(diǎn)。 價(jià)格難限 “限價(jià)房的價(jià)格究竟應(yīng)該‘限’在哪里?”李開(kāi)發(fā)認(rèn)為,事實(shí)上,這是開(kāi)發(fā)商與政府之間的一場(chǎng)關(guān)于利潤(rùn)的博弈。政府要求限價(jià)房低于商品房市場(chǎng)價(jià)的10%-20%,但問(wèn)題在于,這個(gè)“限價(jià)”的依據(jù)在哪里?開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率究竟有多高?盡管大家心照不宣地認(rèn)為,住房開(kāi)發(fā)暴利,不過(guò),政府始終無(wú)法公布一個(gè)有公信力的數(shù)據(jù)。 但是,在2005年福布斯中國(guó)內(nèi)地富豪榜上,前200人中有64人來(lái)自房地產(chǎn)行業(yè);在前20名中,有11位涉足房地產(chǎn)行業(yè)。近兩年,不僅是國(guó)資委旗下的中央國(guó)企有一批進(jìn)軍地產(chǎn)業(yè),就連家電巨頭國(guó)美電器也進(jìn)軍地產(chǎn)業(yè),開(kāi)發(fā)了北五環(huán)外的“明天第一城”。該項(xiàng)目從2005年4月開(kāi)盤(pán)4800元/平方米,到現(xiàn)在已經(jīng)飆升到均價(jià)6800元,15個(gè)月,售價(jià)累計(jì)上漲了41%;假定原來(lái)的利潤(rùn)率是15%,每平方米利潤(rùn)僅為720元,當(dāng)價(jià)格上漲到6800元時(shí),利潤(rùn)則上升了3.8倍,利潤(rùn)率則上升到40%。什么投資會(huì)有如此回報(bào)? 而且,如今的財(cái)務(wù)賬,成本的彈性太大,在財(cái)務(wù)上增加成本更是舉手之勞。因此,在開(kāi)發(fā)商與政府關(guān)于利潤(rùn)的博弈當(dāng)中,實(shí)在看不出政府有“獲勝”的理由。 事實(shí)上,限價(jià)房的推進(jìn)也并不順利。廣州市日前首推的限房?jī)r(jià)地塊,其規(guī)定的房?jī)r(jià)不僅比附近的商品房?jī)r(jià)還高1000元/平方米,并且該“限價(jià)房”的容積率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商品房。而上海今年以來(lái)“1000萬(wàn)平方米中低價(jià)商品房”的推出進(jìn)度更是被政府部門(mén)放緩,因?yàn)榫薮蟮墓⿷?yīng)量對(duì)同地段的商品房造成了過(guò)大擠壓效應(yīng)。 “限價(jià)就是為了使價(jià)格保持較低水平,出現(xiàn)這種‘假限價(jià)’的情況就是地方政府不愿意為住房保障政策買(mǎi)單,這從側(cè)面也反映出構(gòu)建住房保障體系的必要性和緊迫性。”廈門(mén)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)金融研究中心博士郭曉武接受本報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)表示,限價(jià)房的價(jià)格制定是技術(shù)性很強(qiáng)的工作,包括要考慮地價(jià)、建造成本、周邊市場(chǎng)價(jià)格、當(dāng)?shù)刂械褪杖腚A層收入水平等條件,價(jià)格的制定也不一定要統(tǒng)一,可以針對(duì)不同人群進(jìn)行價(jià)格區(qū)間的細(xì)分。 誰(shuí)買(mǎi)限價(jià)房? “限價(jià)房到底賣(mài)給誰(shuí)?城市中低收入階層買(mǎi)得起嗎?”李開(kāi)發(fā)提出質(zhì)疑,有的專(zhuān)家們喜歡向老百姓臉上貼金,好像老百姓一見(jiàn)到限價(jià)房就會(huì)忙不迭地掏腰包購(gòu)買(mǎi)。然而實(shí)際一研究,真正的中低收入人群,根本無(wú)力購(gòu)買(mǎi)限價(jià)房。 以北京為例,按北京市統(tǒng)計(jì)部門(mén)公布的居民人均可支配收入以及高、低收入家庭之比等數(shù)據(jù)計(jì)算,北京中低收入人群購(gòu)房首付不能超過(guò)5萬(wàn)元,月供不能超過(guò)1500元。 而據(jù)介紹,目前公布的限價(jià)房,東鐵匠營(yíng)地塊售價(jià)預(yù)計(jì)為5500元/平方米;廣渠路地塊預(yù)計(jì)為8000元/平方米,假設(shè)建筑面積為90平方米,前者要50萬(wàn)元,后者則要72萬(wàn)元。前者首付20%加契稅約13萬(wàn)元,毛坯房裝修費(fèi)少說(shuō)也得3萬(wàn)元,合計(jì)16萬(wàn)元,然后月供3000元。可見(jiàn),60%的中低收入階層是買(mǎi)不起限價(jià)房的。 既然如此,限價(jià)房又能便宜誰(shuí)呢?過(guò)去經(jīng)濟(jì)適用房的怪現(xiàn)象難免重現(xiàn),限價(jià)房很有可能和經(jīng)濟(jì)適用房一樣淪為高收入階層的增值利器,造成新的社會(huì)不公平,讓一部分人享受不該享受的額外社會(huì)福利。 對(duì)此,郭曉武表示,當(dāng)前居民收入的確認(rèn)與計(jì)量比較困難,所謂中低收入階層只是停留在概念上,缺乏可操作性,可以想象,限價(jià)房難免會(huì)重蹈經(jīng)濟(jì)適用房的覆轍。 他指出,在不能解決這些難題(如對(duì)居民收入階層進(jìn)行合理區(qū)分)的情況下,我們就不要陷在這里,應(yīng)該跳出來(lái),從市場(chǎng)整體供需等層面來(lái)看問(wèn)題,在供需失衡的局面下,承諾大幅提高經(jīng)濟(jì)適用房的市場(chǎng)供給也許才是硬道理。 屬性模糊 “限價(jià)房的概念,內(nèi)涵不明確,外延也過(guò)于寬泛。”李開(kāi)發(fā)表示,總結(jié)過(guò)去“經(jīng)濟(jì)適用房”的實(shí)施過(guò)程,說(shuō)它是商品房,它有商品屬性,卻沒(méi)有按商品房的規(guī)律來(lái)運(yùn)作;說(shuō)它不是商品房,其實(shí)它也遵循了市場(chǎng)規(guī)律,實(shí)現(xiàn)了富人的投機(jī)增值。原因是存在著灰色地帶和腐敗空間,政府的讓利最后是為富人造福,這一教訓(xùn)實(shí)在深刻。 而“限價(jià)房”,其開(kāi)發(fā)是需要支付土地出讓金和相應(yīng)費(fèi)稅的,沒(méi)有來(lái)自政府的財(cái)政優(yōu)惠,因此具有商品房的性質(zhì)。但是,限價(jià)房的房?jī)r(jià)不是由市場(chǎng)供求關(guān)系決定,而是由政府人為劃定。而且,其銷(xiāo)售不是面向全部消費(fèi)者,而是面向特定的一部分社會(huì)群體,這就表明限價(jià)房并不是具有市場(chǎng)意義上的商品房,它具有一定社會(huì)福利性質(zhì),其社會(huì)福利性質(zhì)來(lái)自于強(qiáng)制性壓縮了開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn),以及由于限價(jià)而造成的土地出讓金的減少和相應(yīng)稅費(fèi)的減少。 也就是說(shuō)限價(jià)房也支付了一定的社會(huì)成本,得到了政府的財(cái)政優(yōu)惠,是一種介于福利房和商品房之間的混合體,是一種概念模糊的產(chǎn)物。事實(shí)上,限價(jià)房類(lèi)似于經(jīng)濟(jì)適用房,只不過(guò)優(yōu)惠程度比經(jīng)濟(jì)適用房小。因此,限價(jià)房重蹈經(jīng)濟(jì)適用房之覆轍不是沒(méi)有可能。 “實(shí)務(wù)中,很多經(jīng)濟(jì)適用房其實(shí)是以限價(jià)房的形式提供的。”郭曉武認(rèn)為,當(dāng)務(wù)之急是相關(guān)部委盡快構(gòu)建住房保障體系,明確住房保障政策思路,給大家一個(gè)良好的心理預(yù)期,不要讓大家感覺(jué)政策總是沒(méi)譜兒。保障政策明確了,市場(chǎng)預(yù)期也就有了方向指引,很多市場(chǎng)問(wèn)題會(huì)迎刃而解,沒(méi)必要在細(xì)枝末節(jié)的問(wèn)題上浪費(fèi)精力。 購(gòu)買(mǎi)資格難界定 “按照新思路,限價(jià)房主要針對(duì)兩部分人群:一是具備一定房產(chǎn)消費(fèi)能力的人群,二是定向購(gòu)買(mǎi)的拆遷戶(hù)。”李開(kāi)發(fā)表示,盡管目前北京市限價(jià)商品房的銷(xiāo)售政策仍未確定。不過(guò),據(jù)媒體報(bào)道,北京市較傾向于借鑒杭州、寧波等城市經(jīng)驗(yàn):擁有本地戶(hù)口為最起碼的資格,同時(shí)要求購(gòu)買(mǎi)者沒(méi)有自有住房,并限定購(gòu)買(mǎi)的最大面積。 有官員解讀說(shuō),“限價(jià)商品房擁有和商品房同等的產(chǎn)權(quán),而拆遷房屋通常也具有正常產(chǎn)權(quán),因此拆遷戶(hù)購(gòu)買(mǎi)限價(jià)商品房是以產(chǎn)權(quán)置換產(chǎn)權(quán),這樣比較合理。” “我覺(jué)得這其中又有一些疑問(wèn):首先是如何界定‘具備一定的房產(chǎn)消費(fèi)能力’已經(jīng)‘自有住房’?”李開(kāi)發(fā)指出,過(guò)去經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售過(guò)程中,有為再購(gòu)一套房搞假離婚的,有的地方領(lǐng)導(dǎo)干部的幾個(gè)子女剛走上工作崗位,甚至還有大學(xué)未畢業(yè)就分到經(jīng)濟(jì)適用房的,但是很多普通職工的子女都是與父母住在一起卻一房難求。怎么限制中間是非問(wèn)題?怎么保護(hù)弱勢(shì)群體權(quán)利?現(xiàn)在沒(méi)有規(guī)則。 其次,“本地戶(hù)口”的限制實(shí)際上是一種歧視政策。如果說(shuō)不在本地生活的人沒(méi)有資格購(gòu)買(mǎi)限價(jià)房還有點(diǎn)道理,畢竟城市是那些實(shí)實(shí)在在工作與生活的人的依托。但用“本地戶(hù)口”來(lái)限制在這個(gè)城市辛苦工作的外來(lái)人就匪夷所思了。 此外,是否所有的拆遷戶(hù)都應(yīng)具備購(gòu)買(mǎi)限價(jià)房的資格?事實(shí)上,拆遷戶(hù)當(dāng)中既有一房難求的中低收入者,也不乏擁有幾套住房的高收入者。既然限價(jià)房是為中低收入者造福,界定拆遷戶(hù)的窮與富?也要拿出相關(guān)政策來(lái)。 細(xì)節(jié)難把關(guān) “限價(jià)房具體怎么限?對(duì)策總比政策多,因?yàn)槲覀兊恼叽蠖僮髌饋?lái)自然無(wú)準(zhǔn)則可依。”李開(kāi)發(fā)指出,首先,限價(jià)房限不限地段就是個(gè)問(wèn)題。 根據(jù)銷(xiāo)售對(duì)象的屬性,購(gòu)房者多是自行車(chē)上班族,或者是公交車(chē)上班族,肯定不是開(kāi)車(chē)上班族。如果不限地段,限價(jià)房跑到城外20里去了,每天上下班途中時(shí)間要算,費(fèi)用成本也要算。前不久聽(tīng)說(shuō)有上班族買(mǎi)房圖便宜,搬家到了燕郊又折騰著搬回來(lái),主要是無(wú)法承受長(zhǎng)距離帶來(lái)的時(shí)間和費(fèi)用成本。 “這個(gè)問(wèn)題并不復(fù)雜,限價(jià)房建造在哪里不是問(wèn)題,問(wèn)題在于限價(jià)房的定價(jià),交通便利區(qū)位的限價(jià)房?jī)r(jià)格肯定要比郊區(qū)限價(jià)房的價(jià)格高,通過(guò)價(jià)格的技術(shù)處理就可以解決這個(gè)問(wèn)題。”郭曉武對(duì)記者表示,有一個(gè)問(wèn)題要注意,就是限價(jià)房是市場(chǎng)失靈的彌補(bǔ),不能對(duì)市場(chǎng)造成過(guò)大的沖擊,限價(jià)房只是保障中低收入階層的住房權(quán)益,至于交通便利、配套完善則在其次,歸根結(jié)底還是要靠?jī)r(jià)格等市場(chǎng)手段來(lái)調(diào)節(jié),否則尋租就不可避免。 “限價(jià)房限不限規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)?也是個(gè)問(wèn)題。”李開(kāi)發(fā)認(rèn)為,容積率就是第一大限。政府要開(kāi)發(fā)商提供限價(jià)房,但容積率如果管不住,只會(huì)成了開(kāi)發(fā)商獲得高利潤(rùn)的幫手,而居住環(huán)境則會(huì)因此大打折扣。 限價(jià)房限不限條件?道路、交通、配套設(shè)施等都重要。就說(shuō)配套設(shè)施一類(lèi),菜場(chǎng)、商場(chǎng)、幼兒園、學(xué)校、銀行、醫(yī)院,缺了哪一樣都不行,都會(huì)給生活帶來(lái)極大的不方便。此外,還有建筑標(biāo)準(zhǔn)、材料質(zhì)量、施工質(zhì)量、綠地標(biāo)準(zhǔn)等等。所有指標(biāo)的彈性都可能使建造限價(jià)房的良好初衷落空。 限價(jià)房并非“必要” “既然限價(jià)房有這么多問(wèn)題,何不另辟蹊徑?”李開(kāi)發(fā)向記者表示,開(kāi)發(fā)低售價(jià)住宅,只要政府肯在地價(jià)上減讓?zhuān)灰雠_(tái)相關(guān)土地拆遷與整理的費(fèi)用政策,剩下的事情就是放開(kāi)。壟斷從來(lái)就是少部分人謀利,壟斷必然產(chǎn)生高價(jià)格、低服務(wù),開(kāi)放才有高效與質(zhì)量,十多年來(lái)我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展史就是最有力的說(shuō)明。 降價(jià)不靠哄,關(guān)鍵是開(kāi)放競(jìng)爭(zhēng)。如果能夠面向全社會(huì)有資質(zhì)的建筑商或開(kāi)發(fā)商公開(kāi)競(jìng)標(biāo),明確標(biāo)準(zhǔn),實(shí)行透明化操作,在每一環(huán)節(jié)上,都實(shí)行價(jià)低者得,可以斷定,房?jī)r(jià)比同地段的商品房下降20%會(huì)很容易。 “限價(jià)房的弊病根源于現(xiàn)存的市場(chǎng)難題,由于政府在實(shí)務(wù)操作中無(wú)法解決,因此可能造成諸如分配不公、尋租等問(wèn)題。”郭曉武認(rèn)為,限價(jià)房問(wèn)題可以分為兩個(gè)主要部分進(jìn)行思考,一個(gè)是限價(jià)房的供給問(wèn)題,定價(jià)是供給的核心;一個(gè)是限價(jià)房的分配問(wèn)題,公平合理是核心。兩個(gè)問(wèn)題都有很高的技術(shù)難度,都面臨很多市場(chǎng)困難。 盡管,限價(jià)房作為保護(hù)中低收入階層利益的一項(xiàng)住房保障政策有助于緩解當(dāng)前的住房矛盾,但說(shuō)實(shí)話(huà),談不上必要,因?yàn)橄迌r(jià)房只是一種住房保障政策形式,關(guān)鍵還是要看住房保障制度的整體構(gòu)建。如果沒(méi)有一個(gè)整體合理的政策規(guī)劃,僅僅依靠“限價(jià)”依然無(wú)法解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)矛盾。 而且,限價(jià)房的主要功能在于維護(hù)中低收入階層的住房權(quán)益,只能作為房地產(chǎn)市場(chǎng)資源配置的有益補(bǔ)充,不能因此而傷害到整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)化發(fā)展方向,因此,限價(jià)房的具體運(yùn)用應(yīng)該審慎。 “所謂綱舉目張,具體的住房政策只能在合理科學(xué)的住房保障體系中發(fā)揮應(yīng)該的作用。”郭曉武表示,鑒于當(dāng)前城市居民收入差距逐步加大、中低收入階層數(shù)量龐大等市場(chǎng)現(xiàn)狀,加大經(jīng)濟(jì)適用房等政策性住房的市場(chǎng)供給是重點(diǎn)。 他進(jìn)一步指出,增加供給就必須要重構(gòu)中央與地方財(cái)政收入分配格局,構(gòu)建地方財(cái)政充足的主體稅種,提高地方財(cái)力,確保住房保障政策的具體落實(shí)。整體來(lái)看,這根本就是一場(chǎng)國(guó)家(以政府為代表)與城市居民的利益博弈,是讓利于民、注重公平還是集中財(cái)力、注重效率,將是我國(guó)市場(chǎng)化改革進(jìn)程中始終要面對(duì)的艱難抉擇。 |