|
本次房地產業差異化發展論壇得到了大連市企業發展研究會的大力支持。記者獲悉，由該機構主辦的以“差異化競爭——跳出同質化競爭泥潭”為主題的“2006大連企業發展論壇”將于9月22日在富麗華酒店舉行。該論壇始于去年，每年舉辦一次，是大連地區層次最高、全部由企業高層領導者參加的論壇。去年的演講嘉賓包括長江商學院院長項兵等國內知名人士，聽講者也全都是大連知名企業的領導者，包括新型集團總裁孫才科、大楊股份董事長李桂蓮、大連華農豆業集團董事局主席李廣富等。
今年的論壇上，包括中歐工商管理學院副院長張維炯等在內的國內一流經濟學家已確認參會，并將在論壇上發表演講。并且，大連本地參與企業的范圍也大為擴大，感興趣的讀者可登錄ｗｗｗ．ｄｌｑｉｙｅ．ｃｎ或撥打82927169了解最新進展。
論壇背景
大連的房地產業這幾年快速前行，也推動了一批知名房地產企業的發展。在本次論壇上，本報邀請大連知名房地產企業的領導者以及本地和外地的房地產業觀察者，圍繞房地產業差異化發展這一命題展開討論。我們希望通過思維的交匯，為大連房地產業選擇差異化發展路徑時提供一定的建議。
主持人評述
“房地產業是國民經濟的支柱產業。”這是一句經常見諸媒體的評價。確實，近幾年，熱鬧的施工工地幾乎在中國所有城市的各個角落出現。
與很多行業相比，房地產業有一個最大特點：依賴土地。房地產企業只有取得了合適的地塊，才能進行開發，否則空有一身本領也無處施展。而很多行業如制造業，企業有了一定制造加工能力，有了可靠的原材料渠道和穩定的銷售途徑，其就可維持正常運轉。
由此，在大連可開發土地逐步減少，尤其是中心城區土地日漸稀缺的當下，選擇差異化發展路徑，進而提高企業競爭力成為很多房地產企業不約而同的選擇。本報記者在接觸了眾多房地產企業領導者后，深刻地體會到這一點。
近幾年，大連房地產企業在差異化發展的道路上快步前行，他們選擇的路徑也各有不同，有的從住宅開發轉向商業地產領域；有的在發展戰略上由大連轉向外地，尤其是沈陽；有的則進入一些新的行業，如旅游業，并取得了不錯的社會認同。當然，更有在具體項目上的創新，如融資途徑、戶型設計、銷售等諸多方面。
加快差異化發展的因素
半島晨報：大連城區可開發土地有限，是一些房地產企業選擇差異化發展的一個重要背景。還有其他因素觸動房地產企業加快差異化發展嗎？
李恒瑞：房地產業有時會受到宏觀政策一定影響，這也是最近普遍關注的焦點。對于海昌集團而言，房地產只是主要產業之一。在普通市民看來，海昌開發了好幾個高檔項目，有一定知名度。在我們集團內部，房地產業只是集團的階段性產業之一。事實上，我們的主業包括石油貿易、船舶運輸、旅游業等行業，與房地產業比較近的應該是商業旅游業。最近幾年，我們開發的老虎灘極地館一直是大連旅游業的標志之一。今年，金石發現王國又開始營業，場面一直很火爆。最近，我們打算圍繞體育休閑產業再做新嘗試，當然，這也與房地產業有關。
楊家發：土地有限確實是個重要因素。而城市發展的新方向，房地產企業也要重點考慮。比如在華南廣場附近，我們集團計劃建造一個面積達9萬平方米的餐飲城，它將成為大連北部一個重要的餐飲消費中心。在華南廣場半徑5公里內，有60萬人口，這是一個巨大的消費群體。
張勇：房地產業本身涉及很多，如建筑業、建材業等。隨著企業實力的增強，選擇一些差異化發展途徑是應該的。從房地產業發展趨勢看，至少最近幾年還會有繼續旺盛的勢頭。所以，圍繞房地產開發主業，可以先圍繞上下游產業開拓，如建筑施工、采暖以及利用自己的已建好的物業，開展商業、娛樂業、餐飲業等。
于大海：這主要針對具體項目而言，畢竟每個地塊的地理位置、歷史沿革、城市規劃中的功能以及周邊環境等都要考量。涉及到具體項目，自然要有一些特殊的創新。比如經典生活，它所處的民主廣場是大連一個歷史比較悠久的地方。我們在規劃時，就確定了它將成為大連夜生活的集中區，三大功能也覆蓋了夜生活的大部分內容：餐飲、酒吧和美容健身。在規劃設計上，除了臨街店鋪外，還設計了內街，這在上海等大城市已出現，但在大連還不多。可以說，這確實是一個挑戰。但實際證明，這么設計是不錯的選擇。
杜輝：大連確實面臨開發土地有限的問題。所以，房地產企業確實應該選擇有特色的發展途徑，以繼續其發展趨勢。而房地產業專業技術明顯，很多房地產企業的差異化發展也圍繞其主業來進行，這從經濟學上講是“相關多元化”。這幾年，大連陸續有二三十家開發商到沈陽作項目，這也是他們差異化發展的一個體現。
印堃華：房子是越造越漂亮，產品越來越多元化，能夠充分滿足從低層次到高層次各種人的需求，現在的配套商品房，3500～4000元／平方米的也可以滿足低需求，中的六七千的，高的1萬多、2萬多，現在還會有4萬多，我們上海的老花園洋房已經賣到7萬多，對開發商而言，他們就需要不斷地創新，才能造出讓一些群眾滿意的房子。
如何選擇差異化發展路徑
半島晨報：大連的房地產企業如何選擇適合自己的差異化發展路徑？選擇差異化發展時，應著重考慮自身的哪些因素？
李恒瑞：這幾年大家對房子特別重視，一些房地產企業也很有名，可以說，從事房地產業對企業的知名度有很大的傳播效果。選擇差異化途徑，除了積累了房地產開發經驗外，還應綜合自己的其他特點，比如企業是否已進入其他產業，在其他產業的發展狀況、是否有專業的管理團隊都很重要，因為你不可能進入一個完全陌生的新領域，心里必須有數才行。
楊家發：大連是東北的窗口，有其沿海開放的優勢。相應地，大連的房地產企業在開發、設計、銷售方面也有一定的領先優勢。所以，在選擇多元化路徑時，應多看一看自己曾經的開發經驗，遴選出最有利的因素，作為下一步發展的基礎。有的房地產企業原來一直做住宅開發，現在想進入商業地產或建設寫字間，這有一定相近性，但也有差別，實際操作時要仔細琢磨。
張勇：我要進入新產業的話，我會選擇朝陽產業——這個行業本身應是一片藍海，現在還少為人所關注。當然，遴選項目時，應詳細、多方面地考察，一定要認準。這個選擇過程長達幾年時間也是正常的，時間這么長就是要避免最初的沖動，有的人腦子一熱，認為這個項目行，手里正好有一定資金，就上。可是，最初的認識距離其實質可能有相當長的距離，這一差距足以把美好的夢想破壞掉。
于大海：在實際操作中，至少可以有幾方面的創新，包括融資創新、產品設計創新、營銷創新。比如融資創新，現在開發商基本上都通過銀行貸款融資，資金來源結構過于單一，也使開發企業對銀行過于倚重。其實，這兩年海外基金、過橋資金逐步增多，房地產企業可以多為利用。再說產品設計創新，我們一個項目曾設計出70平方米的南北景觀躍層的房子，一邊可以看到海景，另一邊可以看到市區街景，感覺非常好，關鍵是用心，要有創新的勇氣和實力。
杜輝：應該注意幾個問題。首先，應該突出主業。畢竟房地產企業在開發領域有豐富的經驗和各方面的資源，其選擇多元化途徑時也應時刻牢記其專業優勢。其次，如果進入一個新的領域，可采取資本并購、兼并等方式，未必要從頭做起，一來這可以節省大量的發展時間，一下子進入一個較高的平臺；二來，通過并購一般可以獲得合適的管理團隊，這些人對這個新產業很熟悉，彌補了房地產公司經驗不足的缺陷。
印堃華：上海和大連有個不同，就是上海有很多國際房地產公司進入了，他們財力強大，可以承受很高的開發成本。本土公司有機會向他們多學習，從國際化的平臺上發展。由此，房地產企業選擇差異化發展途徑時還應參照自己所處的城市發展程度、周邊的經濟狀況等因素。
記者高元勛
| 
