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華生經(jīng)濟學(xué)博士、燕京華僑大學(xué)校長
我國房地產(chǎn)市場目前出現(xiàn)的問題，其實是我國城市化發(fā)展過程中的一個副產(chǎn)品。要從整個國家城市化發(fā)展的大背景下看，才能更好地認識房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。
房地產(chǎn)是一個特殊市場，其供給和需求的變化具有長周期的特點，同時又涉及低收
入階層的生活權(quán)利保障問題，因此，政府的干預(yù)和調(diào)控是不可缺少的。但是，政府的調(diào)控要講究范圍、力度和方法，不能生硬和逆向調(diào)節(jié)。
經(jīng)濟適用房和廉租房的供應(yīng)缺失、名不符實和嚴重不足是福利住房制度改革以來的一大政策缺陷。因此政府大力組織這類房屋的供給是完全必要的，目前的問題是力度仍然遠遠不夠，還只是一個起步。現(xiàn)在普通住宅的建安成本已經(jīng)非常透明，房屋的售價基本由土地成本決定。政府完全可以用建筑招標辦法，由建筑公司或房地產(chǎn)公司投標承建。對這類住房，在招標條件中，應(yīng)該有明確的居室面積和售價的規(guī)定和限制。但是，對于由土地競價拍賣后興建的面向中高端消費者的房產(chǎn)市場，政府不宜參與居室面積和價格的限制，干擾和扭曲市場的正常運行。
我國城市化發(fā)展中的大拆大建和二手房市場的極度蕭條是近年來房地產(chǎn)價格飆升的主要原因之一。在二手房市場沒有成為我國房地產(chǎn)市場的主板之前，房地產(chǎn)市場不可能穩(wěn)定和成熟。政府應(yīng)當像建立和發(fā)展股市一樣，大力從事我國二手房市場的制度建設(shè)、中介機構(gòu)建設(shè)和從業(yè)人員的隊伍建設(shè)。在征收二手房交易的資本利得稅（即個稅）之后，應(yīng)考慮簡化二手房交易的手續(xù)，降低二手房交易的營業(yè)稅，促進二手房交易的活躍。要平抑房價，不僅要打擊投機，更重要的是要增加供給。普遍開征房產(chǎn)物業(yè)稅，將在有效抑止房產(chǎn)需求的同時，大大提高持有多套和大套房產(chǎn)的成本，顯著增加二手房的供給，是平抑房地產(chǎn)價格最有效的手段之一。地方政府的財源從拍賣土地轉(zhuǎn)到穩(wěn)定的物業(yè)稅收入，其行為才可能規(guī)范合理。
世界上沒有只漲不跌的市場。和美國一樣，英國的房價在過去的10年普遍上漲了一倍到兩倍，近年才逐步企穩(wěn)。但是80年代后期他在英國學(xué)習(xí)的時候，房價連續(xù)七八年下跌，房地產(chǎn)商紛紛倒閉。目前中國房地產(chǎn)市場還在發(fā)展初期，還沒有經(jīng)過市場風(fēng)浪的洗禮，對房地產(chǎn)市場的長周期性質(zhì)和特點，還需要研究和探討。
我國房地產(chǎn)市場目前出現(xiàn)的問題，其實是我國城市化發(fā)展過程中的一個副產(chǎn)品。要從整個國家城市化發(fā)展的大背景下看，才能更好地認識房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。我國工業(yè)化過程中的城市化嚴重滯后、漠視資源條件和片面走高端的城市畸形發(fā)展模式，也具有不可持續(xù)性，也是下一步發(fā)展和改革中要解決的主要問題。
（卓珩／編制）
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