“上海商業地王”爭端峰回路轉

　　與上海徐匯區著名的港匯廣場一路之隔的，就是曾經人氣極旺的弘基休閑廣場。如今，除了幾處斷壁殘垣外，轟鳴的機器，忙碌的工人，以及數家依然堅守陣地的餐廳，成為這里新的風景。

　　這片如今看上去毫不起眼的工地，正是上海地產圈內無人不知的徐家匯88號地塊，也稱大宇地塊。這幅總面積約3.5萬平方米的土地之所以赫赫有名，不僅僅因為它被公認為是

上海目前最大、也是最后一塊商業地王，更因為它背景復雜，引發過極大爭端。

　　記者近日獲悉，上海市窗口企業上實集團，已悄悄啟動收購徐匯區區屬企業城開集團的計劃，后者就是88號地塊目前的業主和操盤者。

　　換句話說，這塊命途多舛的寶地，也許很快就將落入財大氣粗的上實囊中。

　　88號地塊的“貴族血統”

　　有關上實即將收購城開一事，最先由香港媒體于日前披露。本報記者隨即向上實及城開雙方高層致電求證，均得到肯定答復說“事情正在進展之中”。但他們都不愿透露更多細節。市場消息稱，此次收購計劃已進入對城開集團的企業審查及資產評估階段。

　　不過，因為城開持有的88號地塊實在過于惹眼，外界對此次應該頗為震動的國企并購案的關注，更多落在這塊地上面了。

　　88號地塊的昂貴身價，直接受惠于政府在其周邊區域的龐大商業發展規劃。

　　由于擁有匯金、六百、太平洋等眾多的購物中心，徐家匯一直是上海的商業中心。但近年來徐匯區政府并不滿足，還希望成為名副其實的商務中心。為此，區政府早就規劃了一個“巨無霸”式的多功能復合型商業項目“徐家匯中心”。該中心占地13.2公頃，總建筑面積近63萬平方米，而眼下徐家匯商圈全部商業設施的建筑面積，一共只有50萬平方米。

　　88號地塊堪稱徐家匯中心的中心。按照規劃，高達300米的項目中心主樓，亦即浦西

　　早在11年前，這一地塊便已啟動開發，期間幾經反復，留下一團疑案（詳見相關資料88號地的“恩怨情仇”）。2005年徐匯區政府收回該地塊，將部分股權轉讓給了區屬企業城開集團，后者也負責開發建設“徐家匯中心”。徐匯區土地發展中心持有“徐家匯中心”60％股權，城開持有30％股權，余下10％仍歸項目最早股東之一徐匯商城所有。

　　城開正式介入后，作為整個項目核心部分的88號地塊開發逐步提速。在2005年12月上海舉行的“地博會”上，城開集團首次展示了該地塊新的規劃模型。

　　上實城開聯手“封殺”外資

　　不過，“徐家匯中心”項目總投資約需200億元，開發周期長達5～10年，加上1200戶居民的拆遷等棘手事宜，單憑城開這家區屬企業自己的力量，顯然是不夠的。

　　城開集團總經理倪建達曾多次公開表示，希望尋找合作伙伴，共同開發該項目。其基本思路是，城開集團以20億～25億元自有資金啟動項目，之后再向境內外融資，不斷稀釋股權，最終解決龐大的后續投資難題。

　　據媒體報道，香港地產巨頭和黃、新鴻基以及剛進入上海的太古地產，出于對88號地塊的濃厚興趣，都向城開提出合作要求。但城開最后還是選擇了上實集團。

　　上實集團政府資源極為雄厚，很多高級官員“下海”后均直接出任該集團高層。比如原上海市房地局局長蔡育天，去年就出任上實集團總裁。該集團擁有多家香港、國內上市公司，融資渠道多樣，近期還在籌備成立一個頗具規模的房地產基金。

　　傍上上實這個上海灘呼風喚雨的“大款”，對城開來說，“徐家匯中心”開發過程中諸多關鍵問題都可迎刃而解。

　　而對上實而言，參與這樣一個上海未來的標志性項目的開發，不僅對做強房地產主業大有裨益，項目本身的利潤自然也非常豐厚。

　　當然，對始終處于幕后的徐匯區政府來說，分量極重的上實集團通過并購城開全面介入“徐家匯中心”的開發，可使長期以來圍繞88號地塊的復雜爭端，終將塵埃落定。

　　“外資設限”為紛爭畫上句號？

　　兩年多以前，當徐家匯88號地塊之爭達到高潮時，以出品“康師傅方便面”聞名內地的臺灣頂新國際集團，曾經是事件最重要的主角之一。

　　2004年2月，頂新國際與地塊原開發方韓國大宇簽署股權轉讓協議。但3月份徐匯區屬企業徐匯商城（88號地塊股東之一）行使優先購買權，令上述轉讓擱淺。當事各方的爭端也由此而起。

　　盡管后來各種錯綜復雜的原因，使頂新實際上已再無可能參與投資開發該地塊，但一直以來他們始終不承認自己當初與大宇簽訂的項目轉讓合同無效，并不斷通過各種渠道申訴，希望扭轉局面。

　　但是，隨著中央政府《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》（即所謂“外資設限”政策）近日正式出臺，以及上實集團的強勢加入，風向徹底改變了。

　　“我們是臺資企業，按規定算外資，在新出臺有關政策中，屬于被限制之列。”頂新國際相關負責人日前就此接受記者采訪時表示，“一句話，現在頂新在這件事上已經毫無辦法了。”

　　一度有意染指88號地塊和黃等港資財團，最終也沒有得手，反而是背倚上海市政府的上實集團“橫刀奪愛”，以至于香港媒體在報道此事時，就猜測這與正在風頭上的“外資設限”政策有關。

　　“從純粹技術層面上說，剛剛出臺的‘外資設限’政策，恐怕不會是左右88號地塊誰屬的直接因素，”一位不愿透露姓名的市場人士分析說，“但不能否認，一段時間以來國內對外資涌入的高度警惕和強烈反彈，多多少少都影響了此事的發展方向。”

　　話說回來，無論是兩年多前那場徐匯區政府與大宇、頂新之間在88號地塊歸屬問題上發生的激烈角力，還是現在各路外資悉數出局，黃金寶地“肥水不流別人”的戲劇性轉折，歸根到底都反映了這一事件中各方利益主體處事方式和思維模式上的巨大差異。

　　來自港臺及海外的投資者，更多是在單一的商業交易原則指導下，機敏地四處“獵食”國內的優質物業和絕佳投資機會，以獲取可觀甚至驚人的利潤。而作為真正“地主”的國內各級政府機構，遵循的又是另外一套游戲規則——他們無法坐視從自己手上批出的項目，借助數以十億甚至百億元計的市政規劃投入產生豐厚的溢價，而這些財富最終流入別人的口袋，完全與己無關。

　　歷經11年風風雨雨的徐家匯88號地塊，也許從此將再無紛爭，但它還是為我們留下了很多很多值得回味的片斷。

　　相關資料

　　88號地的“恩怨情仇”

　　1995年10月，韓國大宇與徐匯區屬企業徐匯商城共同出資1億美元，成立上海大宇公司，大宇持有合資公司90％的股份，徐匯商城持股10％。大宇另外出資1.2億美元支付88號地的土地出讓金、動遷市政配套費用，并在此興建辦公樓、公寓、酒店及購物中心為一體的綜合項目，其中主樓規劃高達92層，建成后將成為浦西第一高樓。

　　1997年亞洲金融危機之后，大宇方面因為資金困難無力繼續開發，地塊因此閑置，后來徐匯區政府將其改為臨時綠地，并興建弘基休閑廣場。

　　2002年前后，大宇的債權委員會決定出售該項目股權。2003年底，持有10％股份的徐匯商城決定行使優先購買權，報價5100萬美元。不過，大宇方面認為報價過低，雙方未能達成協議。2004年2月，知名臺資企業頂新國際與大宇簽訂協議，以9000萬美元的價格購買大宇持有的90％股權，并承擔前者約3000萬美元的債務。

　　其后，頂新宣布欲投資20億元繼續開發該項目作為集團內地總部，把原來設在天津的集團管理中心和財務中心遷到上海。

　　2004年3月22日，徐匯商城書面通知韓國大宇，決定行使優先購買權。4月15日，大宇與徐匯商城簽訂了相同標的的股權轉讓協議。至此，雙方矛盾開始激化。

　　2005年，徐匯區政府收回該地后，將部分股權轉讓給城開集團，后者開始主導該地塊開發事宜。