從“不設防”到“管制”　外資購樓“門檻”高在哪

　　據新華社電24日，建設部、外匯管理局等六部門正式發布《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》，對外商投資房地產市場準入、外商投資企業房地產開發經營管理和境外機構及個人購房管理三個層面予以規定。

　　有關專家認為，新政策的施行意味著我國房地產領域從對外資幾乎“不設防”到實行“外資管制”，體現了三項原則（商業存在原則、自用原則和國民待遇原則），執行了兩

項制度（房地產開發經營“核準制”、購房“實名制”），將對三類不同的主體（游資、機構投資者、“假外資”）產生三種不同的影響。

　　設限方向：三個領域

　　眼下出臺的新政策對外資購樓的設限管制集中于三大領域：外商投資房地產的市場準入、開發經營，以及境外機構和個人的購房資格。具體“門檻”包括：

　　一是對外商投資房地產市場實行“核準制”。境外機構和個人在境內投資購買非自用房地產，須按規定申請設立外商投資企業，經有關部門批準并辦理登記后，方可按照核準的經營范圍從事相關業務。

　　二是對外商投資企業房地產開發經營管理實行“國民待遇”。外商投資房地產企業注冊資本金未全部繳付、未取得《國有土地使用證》的，或開發項目資本金未達到項目投資總額35％的，不得辦理境內、境外貸款，外匯管理部門不予批準該企業的外匯借款結匯。

　　三是對非中國居民在中國境內購買房產執行嚴格的審批登記和實名制。只有境外機構在中國境內設立的分支、代表機構和在境內工作、學習超過一年的個人，才具備購買符合實際需要的自用、自住商品房的資格；購房必須持有效證明辦理相應的登記手續，并且必須采取實名制。

　　分析人士認為，出臺這些新政策表明了我國對境外資金大量進入境內房地產市場的高度重視，顯示了中央政府切實治理房產過熱的決心，并已將其當作運用經濟手段調控宏觀經濟的一個具體步驟。

　　三項原則“兩全其美”

　　對于外資購樓管制政策，市場已有評價。基強聯行投資管理(中國)有限公司的一位分析師說，新政策是可以接受的“良方”，因為它所遵循的三項原則、兩項制度符合市場精神。

　　這三項原則是：商業存在原則、自用原則和國民待遇原則，兩項制度就是房地產開發經營“核準制”、購房“實名制”。“商業存在原則”，即要求“公司落地”。近兩年來，海外基金進入中國的步伐不斷加快，其中大部分在中國境內并沒有注冊實體公司，而是通過內地管理公司實現對大量物業的收購。新政策將要求外資在境內購買非自用房產，須設立外商投資企業，投資總額超過(含)1000萬美元的，注冊資本金不得低于投資總額的50％。“自用原則”在新政策中體現在：境外機構和個人購買境內商品房的前置性條件是必須在境內工作、學習滿一年；購房須出示相關有效證明，實行實名制。在境內未設立分支機構和在境內工作、學習時間一年以下的境外個人，將不得購房。

　　新政策中的“國民待遇原則”實質上是對外資房企長期享受的“超國民待遇”的修正。目前，國內各地對外資房地產企業的優惠政策涉及了土地、貸款、稅收等多方面。中國社科院經濟研究所研究員張平認為，新政策加強了對外商投資企業房地產開發經營管理，符合“國民待遇原則”。

　　業內專家指出，對非居民投資或購買本國房地產進行必要的限制是國際社會的通行做法。根據國際貨幣基金組織《2003年各國匯兌安排與匯兌限制》提供的信息，在其187個成員中有137個成員在交易或匯兌環節對非居民投資房地產加以管制。此前，中國卻是全球為數不多的、對境外機構和個人投資國內房地產沒有實質性限制的國家。

　　政策影響：“遠近高低各不同”

　　新政策的實施將產生怎樣的影響？市場人士認為，對不同的主體影響不一。

　　投機內地房地產市場的境外游資將受到打擊。高力國際物業顧問有限公司研究與咨詢部助理董事鄭宗杰說，在境內購買房產的歐美人士占比較小，港澳臺以及海歸人士占比較大，“實名制對于港澳臺以及海歸的影響還是較大的。”

　　中原地產

　　但對于機構投資者情況可能不同。中國指數研究院華東分院副院長陳晟說，新政策針對的大多屬于短期個體行為的消費端，“理性的機構投資者應該不太會受影響”。

　　英國投資基金“高富諾泛海”上海首席代表于陽表示，“從我們目前的投資來看，融資比例一般被控制在50％至60％左右”，在投資額不變的情況下，如果有很好的海外融資渠道，注冊資金不低于投資總額50％的限制基本上不會影響基金的利潤。“倒是那些‘假外資’將面臨被市場剔除的危險。”第一太平戴維斯研究部翁先生說。“假外資”是指在英屬維爾京群島、

　　（卓珩／編制）