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解決住房問題的根本之道，是讓人們盡量早、盡量容易地住上盡量好的房子，而不是想方設法，讓人們盡量晚、盡量困難地住上面積受限的房子。
最近在房地產問題的系列文章中，我細說了房地產價格急升的三重原因。一是人民幣的匯率結構，二是人口大遷移和人均收入提高，三是政府一連串事與愿違的調控措施。有讀者完全同意我的分析，但仍然寫信來問：“難道面對房價急升，我們就只能袖手旁觀，一
點辦法也沒有了嗎？”
解決問題的正途，不是五花八門的“增加調控”，而是大道至簡的“增加供給”。
然而，比較容易的是指出“增加調控”建議的荒謬，因為它們顯然不治標、不治本，而只會增加社會成本；比較難的是明白“增加供給”所需的市場安排，因為它們涉及一層層外圍交易，若忽視了這些外圍交易，或把它們當作奸商炒作來打擊，就無法促進“增加供給”的目標。
先談較簡單的。有人建議征收“房屋空置稅”，說可以減少房屋空置，增加房源供應。問題是，要證明住宅區內某幢房屋“空置”，肯定比確認住宅區內有人“超生”困難得多。不把居委會的規模和合法調查權擴大三倍以上，征收“房屋空置稅”不可能成事。
有人提出控制戶型，要把住宅面積控制在90平方米。我不禁要問：究竟是誰要把房子建得那么大的？是蓋房的人，還是買房的人？不是說地產商是奸商嗎？周其仁教授問我：奸商們為什么不把房子蓋成飛機艙大小？那不更容易牟取暴利嗎？可那沒法牟取暴利，因為消費者不買賬！是消費者自己要住得大，是他們客廳一個衛生間不夠、主臥還要一個衛生間的。
再談較復雜的。有人建議用“提高首付”和“抑制信貸”的辦法來解決住房困難問題。專欄作家冀志罡先生已經撰文指出，這恰恰給窮人設置了障礙，推遲了他們買房的日期。讓我再簡介美國的房地產資金市場，進一步解釋為什么“低首付”和“活信貸”才是有助降低房價的市場安排。
再說房子的檔次。在中等城市，如北卡羅來納州首府拉雷市（Raleigh），一幢普通“獨棟別墅（singlehouse）”，有200平方米實用面積（地窖、花園和車庫另計），售價35萬，20%的首付約7萬，30年貸款年利率以6.5%計算，月供約1800元。這占家庭收入的20％至25％，屬行業內公認的“可承受消費水平”。
不難推測，大學畢業后5年內結婚的年輕夫婦，大部分能輕松置業。老美為何如此幸運？美國物價數值與中國相近，可見既不是因為美國的房子特別便宜，也不是美國中產階級的收入特別高。那究竟是什么原因？答案是：美國有目光長遠、交投活躍、機制健全的資金信貸市場在提供服務。
開發商是要收足款才肯交鑰匙的，但銀行可以給購房者提供最高達80％的按揭。只是銀行并不會真的等30年才把貸款收回；相反，它們會把購房者立下的欠條，立即在債券市場賣掉，讓債券市場的投機者們承擔遠期風險，而自己及時回籠資金。要注意的是，若政府對銀行和債券市場作不適當的調控，就會產生連鎖抑制，最終延誤了地產商的開發周期。
參照美國的市場經驗，解決住房問題的根本之道，是讓人們盡量早、盡量容易地住上盡量好的房子，而不是想方設法，讓人們盡量晚、盡量困難地住上面積受限的房子。這是說，國內房地產調控存在方向性錯誤：首付宜低不宜高，還款周期宜長不宜短，房型宜大不宜小，銀行信貸和債券交易宜暢旺不宜肅殺。這是解決地產問題的正途。
薛兆豐，青年學者，經濟專欄作家。深圳大學理學士，主修數學及經濟，先后從事程序設計、投資管理和翻譯著述工作。2003年出版文集《經濟學的爭議》。
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