房地產泡沫，“城市化壟斷”的畸胎

http://whmsebhyy.com 2006年07月11日 17:55 金羊網-民營經濟報

　　關于房地產制度的討論是近期的一個焦點話題。目前地方政府壟斷城市土地供應、房地產商壟斷城市房屋供應的雙重壟斷模式，必然推動土地與房屋價格維持在泡沫水平上，民眾將為房屋付出大得不成比例的代價，導致城市經濟向房地產業集中。

　　城鄉隔離阻斷“民間城市化”

　　一個具有活力的城市有一種自然地向郊區擴展的傾向：城市人口可能愿意到鄉村居住，城市的企業也可能愿意到城市周圍的鄉村從事生產經營活動。從20世紀80年代以來，國內各個城市就出現了所謂的“城鄉結合部”，比如北京的大紅門地區。這就是自發形成的城鄉邊緣區。在這樣的地帶，農民所擁有的土地融入到現代經濟體系，農民也成為服務于現代經濟體系的不動產經營者。

　　但是，一些城市政府始終不接受這種自發形成的城鄉結合部。最直觀的理由是，這些地區臟亂差，這些地區是外來人口聚居區，治安混亂。于是，城市政府頻繁地發動治理整頓行動，其主要依據則是，農村擅自改變土地用途，在農業用地建設違章建筑用于出租經營，而這是違法的。在北京，有些花費幾億元建設的此類所謂違章建筑被強行拆除。

　　民間自發的城市化過程被人為地阻止，之后便出現官方的城市化———政府征用農民的土地，然后或者低價轉讓給企業，或者高價轉讓給

房地產開發商。漂亮的廠房或房屋被建造出來，但是農民不見了。他們獲得了低廉土地征用補償費后，喪失了從事經濟活動的資源，也得不到多少就業機會。

　　“城中村”的制度困境

　　城鄉邊緣區意味著城市的人口和活動自然地延伸到鄉村的土地上，而這在中國是被禁止的。即使事實上存在城鄉邊緣區，也都是不合法的，因為其所在的土地屬于違法利用。

　　可以說，目前城鄉二元土地制度導致了一個后果：城市在迅速擴大，但城市與鄉村之間仍然有一個清晰的法律邊界。這個邊界也成為政府公共品的供應邊界。政府供應的城市生活公共品只覆蓋國有土地，政府不為生活在非國有土地上的民眾提供城市生活所需要的基礎設施，即使居住在這些土地上的人已成為城市居民。

　　這一方面導致城市居民只能擁擠在嚴格意義上的城區，因為只有在這里才能享受到公共品；另一方面，自發形成的城鄉邊緣區和所謂的城中村的城市基礎設施嚴重匱乏，必然給人以臟亂差的印象，這又成了城市政府打擊整頓城中村、城鄉結合部的理由。

　　應允許農民出售城郊土地

　　城市化是否只能在國有土地上進行？答案顯然是否定的。古今中外，除了以香港為代表的城市之外，幾乎所有城市的建立與擴展都是在土地不為城市政府所有的前提下進行的。

　　城市與鄉村之間理應不存在截然的法律上的分界線。人員、物品、資本等一切要素不受限制地在城鄉之間自由流動。

　　最重要的是打破城鄉隔離制度。而有助于打破城鄉隔離的城市化的特征是，不需要經過政府征地、開發商集中開發的過程，市民就可以到鄉村居住，城市在不進行土地國有化的前提下擴展。現行的二元土地制度的主要意圖是保護農地，防止城市過多占用鄉村土地。這個目的非但不可能實現———現實是圈占土地下的土地浪費十分嚴重，還導致了一個意想不到的后果：阻止了城市資源自發地向鄉村自由流動。因此，需要從根本上反思目前效仿香港地區的房屋發展模式，允許農民在工業化、城市化的過程中自由地向市民和企業出租、轉讓土地，最重要的結果將是打破城鄉隔離制度，打破城市政府對于城市化過程的壟斷，推動城鄉融合。

　　閉

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