商品住宅供求雙雙止跌

　　一段時間的等待后，市場普遍認(rèn)為上海調(diào)控細(xì)則近日將會出臺。而連續(xù)數(shù)周保持下跌的上海樓市供求，則在上周出現(xiàn)了反彈，雙雙止跌上揚。易居中國分析報告指出，細(xì)則出臺后市場將會再次出現(xiàn)“減量”，開發(fā)商壓力將進一步增大，而收租型物業(yè)將從調(diào)控中獲利。

　　“淡季”到來前開發(fā)商抓緊推盤

　　即將來臨的7月份為傳統(tǒng)的銷售淡季，開發(fā)商趁機推出新盤加速貨幣回籠。同時“國六條”強化了地方政府的職責(zé)，深圳調(diào)控細(xì)則的出臺，加速上海市政府出臺調(diào)控細(xì)則，市場供應(yīng)量微調(diào)考察市場預(yù)期，為出臺細(xì)則作準(zhǔn)備。

　　根據(jù)對全市重點區(qū)域監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，上周

　　易居中國分析師表示，商品住宅日成交量在經(jīng)歷持續(xù)幾周的下跌后企穩(wěn)，表明政府調(diào)控的影響逐步為市場所消化。

　　上周動遷配套房成交量為6.69萬平方米，在住宅中所占比重上漲到18%，比上周上漲了4個百分點。商品房成交均價為9206元/平方米，比前一周上漲4.18%；商品住宅成交均價為9513元/平方米，比前一周上漲7.54%。

　　上周商品房和商品住宅成交均價雙雙上揚的主要原因是，部分中高價樓盤成交，如青浦區(qū)的綠洲江南園（二期）和浦東新區(qū)的御翠園項目高價位成交，而且價格相對較高的中外環(huán)成交比重增加，外郊環(huán)成交比重下降，使得全市商品房和商品住宅成交均價有所上漲。

　　“價格”依然是吸引客戶的重要因素

　　從上周商品住宅排行榜看，成交較好的商品住宅呈現(xiàn)以下特征：在區(qū)域上主要分布在郊區(qū)，成交環(huán)線分布均勻相對集中，但低價樓盤仍為市場成交主力。

　　松江區(qū)的南都白馬花園為上周銷售冠軍，該盤為萬科接手南都后推出的“情景公寓”，其品牌價值、周邊區(qū)域的稀缺性和價格優(yōu)勢吸引購房者的眼球。可見，價格依然是吸引客戶的重要因素。

　　日趨理性的購房者注重房屋單價的同時，對房屋總價也有了自己的考量，政府宏觀調(diào)控中提倡的小戶型物業(yè)依然受到市場強烈關(guān)注。目前上海樓市小戶型供應(yīng)依然比較少，在一些大規(guī)模樓盤中推出的部分小戶型，往往一上市就受到市場追捧。對于許多購置婚房的青年來說，總價控制合理的小戶型成為主要選擇。

　　位于金沙江路、豐莊路路口的金沙麗晶苑二期項目，目前推出了一批一房、二房小戶型精裝修物業(yè)，吸引了不少青年購房者。最有吸引力的一點無疑是其經(jīng)濟實惠的低總價。

　　在一些外環(huán)線附近的大盤中，小戶型受到追捧的情況依然較多，其購房主力人群都是青年白領(lǐng)，他們一般是為了購買婚房或購置首套房產(chǎn)自己居住。預(yù)計未來市場上品質(zhì)突出、總價合理的小戶型物業(yè)仍具有相當(dāng)大的競爭力。

　　收租型投資商將在調(diào)控中受益

　　市場供求的暫時回升并不能代表未來一段時間內(nèi)的走勢。易居中國的分析報告指出，上海市政府會加緊推出“國六條”的調(diào)控細(xì)則，這將使得上海市

　　上海市調(diào)控細(xì)則出臺將使開發(fā)商面臨更為嚴(yán)峻的考驗，易居中國認(rèn)為收租型的投資商將會在調(diào)控中受益，“收租型投資商和開發(fā)商運營模式的不同，較低的風(fēng)險和穩(wěn)定的投資收益率使得收租型的投資能有效應(yīng)對周期性的市場調(diào)整，而且收租型物業(yè)不在本次調(diào)控之中。”

　　易居中國分析師對上海東方早報記者表示，目前全球資本流動性加強，美元貶值和人民幣預(yù)期穩(wěn)步升值引發(fā)對于房地產(chǎn)市場的價格重估；上海市地產(chǎn)投資的高回報率和REITs的海外上市，為投資商提供有效退出渠道；上海市GDP的高速增長和城市化進程的加快，為收租型投資提供良好經(jīng)濟環(huán)境。這幾個方面的因素，將使收租型物業(yè)在此次調(diào)控中受益。而政府對于開發(fā)商在土地、信貸和財務(wù)方面的限制，也會為投資商進一步的擴張?zhí)峁┌l(fā)展機會。