張永岳：宏觀調(diào)控并非“壓制”房地產(chǎn)發(fā)展

　　新一輪宏觀調(diào)控使房地產(chǎn)企業(yè)又一次站在了十字路口。市場后市如何？企業(yè)該如何走？怎樣應對宏觀調(diào)控大背景下的市場變革？在日前舉辦的易居月度論壇上，華東師范大學東方房地產(chǎn)學院院長張永岳表示，開發(fā)商的唯一選擇就是“準確把握市場態(tài)勢并積極進行轉(zhuǎn)型”，消極等待、牢騷滿腹是徒勞無用的。

　　“可以說，目前中國房地產(chǎn)行業(yè)正處于轉(zhuǎn)型的關鍵時期，整個行業(yè)的發(fā)展和企

業(yè)的生存面臨嚴峻的考驗。”張永岳稱，開發(fā)商應該科學解讀宏觀調(diào)控，尋找積極的應變之道，才能確保房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，才能確保企業(yè)踏上可持續(xù)發(fā)展之路。

　　宏觀調(diào)控并非“壓制”房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展

　　去年全國性的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控之后，今年5月，國務院有關部門根據(jù)房產(chǎn)市場存在的問題，又提出了“六條”房地產(chǎn)調(diào)控原則意見。緊接著九部委頒布《關于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》，拉開了房地產(chǎn)的新一輪調(diào)控。

　　“對新一輪調(diào)控政策，我們必須理性認識科學解讀。”張永岳表示，政策出臺是為了解決房地產(chǎn)發(fā)展過程中的一些突出問題，并非是為了“壓制”房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。事實上，政策明確地表示了“房地產(chǎn)業(yè)是我國新的發(fā)展階段的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)”。

　　張永岳指出，針對房地產(chǎn)行業(yè)連續(xù)兩年進行宏觀調(diào)控，既反映了中央對房地產(chǎn)發(fā)展中出現(xiàn)的突出問題的高度重視以及必須解決的決心，也反映出中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不成熟及需要探索解決的一些深層次問題。而現(xiàn)在更深層次的問題是，當前我國宏觀調(diào)控尚缺乏預警機制，一般是在問題累積到相當大時才進行調(diào)控，其中有些政策措施是治標難治本。“雖然，宏觀調(diào)控綜合目標的實現(xiàn)需要一個貫徹落實的過程，但從根本上來看，從體制上機制上的角度探尋建設標本兼治的科學發(fā)展之道，是必須加快進行的。”張永岳表示，目前我國應該積極探尋建立標本兼治的宏觀調(diào)控之道，同時必須把住房保障體系建設列為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中優(yōu)先解決的問題。張永岳認為，從一般原則上講，經(jīng)濟手段與行政手段、法律手段的良好配合會使宏觀調(diào)控更奏效。但目前我國房地產(chǎn)方面的立法工作明顯滯后，相關法規(guī)層次較低，多是“通知、條例、規(guī)定、細則”等，直接導致執(zhí)行中的約束力不強，這也是宏觀調(diào)控不能夠完全達到效果的原因之一。

　　調(diào)控背景下房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)四大特點

　　從上世紀90年代后期以來，中國房地產(chǎn)業(yè)獲得了前所未有的快速發(fā)展，投資規(guī)模日益放大，市場容量迅速擴張。由于各種原因，交易價格也快速攀升，市場秩序也出現(xiàn)了一些不和諧音，呈現(xiàn)出一些深層次的矛盾。

　　“正是為了解決這些矛盾，國家進行了宏觀調(diào)控，以推進中國房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。”張永岳表示，在這種背景下，由于房地產(chǎn)自身發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律，房地產(chǎn)業(yè)也必然進入一個新的調(diào)整期，并呈現(xiàn)出一些新的發(fā)展特點。

　　從發(fā)展速度上看，正由快速發(fā)展轉(zhuǎn)向平穩(wěn)發(fā)展。從市場交易的角度看，主要是由于在宏觀調(diào)控的政策下，投機性需求受到嚴重打擊，投資性需求也受到壓抑，而以實際購房能力為支撐的自住性需求也會受到一定程度的影響，致使整個市場需求總量的擴張受到較大的限制。從房地產(chǎn)投資的角度看，是因為宏觀調(diào)控后，房地產(chǎn)投資增長過快的勢頭必然會得到一定程度的控制。

　　從供需結(jié)構(gòu)上看，各類供應和需求都普遍增長、尤其是中高檔房供求增長過快的態(tài)勢將會有所改變，中低價商品房的供應將相對增加、自住性需求將得以增長。這種趨勢意味著：一方面，更好地滿足廣大中低收入者的自住需求，將會成為下一階段房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要動力；另一方面，一些投資類產(chǎn)品的銷售將面臨嚴峻挑戰(zhàn)。

　　從價格走勢上看，正由普遍上漲向平穩(wěn)分化轉(zhuǎn)變。遵循中央政府宏觀調(diào)控的基本思路，可以預見各細分市場的價格走勢也會日益分化。其中，住宅的交易價格將會受到控制，非住宅的交易價格將會相對放開；普通住宅的價格將在控制中走向理性回歸，高檔住宅和商辦類物業(yè)的房價則相對放開。

　　從市場運行的特點看，房地產(chǎn)市場正向規(guī)范化、完善化、專業(yè)化運作方式轉(zhuǎn)變。公開、透明、有序的市場環(huán)境將是一個必然的方向，房地產(chǎn)三級市場必然會有較快的增長，優(yōu)勝劣汰的機制將日益發(fā)揮作用，企業(yè)的專業(yè)化程度將不斷提高。

　　開發(fā)商需積極應對產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型

　　“可以說目前中國房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型勢在必行。”張永岳指出，當前我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展正處于關鍵時期，深刻認識、正確面對這一命題，是涉及房地產(chǎn)業(yè)長遠發(fā)展的根本性問題。

　　他表示，房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型最核心的內(nèi)容，是產(chǎn)業(yè)增長模式必須由粗放型向集約型轉(zhuǎn)化。作為市場主體的房地產(chǎn)企業(yè)，只有同步進行轉(zhuǎn)型才能更好地生存和發(fā)展下去，同時這也將反過來促進整個房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。未來開發(fā)商在更加注重健康、質(zhì)量、專業(yè)，把握發(fā)展速度、產(chǎn)品質(zhì)量的同時，要注重運作的專業(yè)。企業(yè)應專注于某一細分市場，如高檔公寓、青年公寓、酒店式公寓、養(yǎng)老社區(qū)等。

　　適應供需結(jié)構(gòu)調(diào)整趨勢，開發(fā)企業(yè)須在研究自住客戶的基礎上，在產(chǎn)品創(chuàng)新和住宅產(chǎn)業(yè)化上謀求競爭優(yōu)勢。房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型之后，住宅市場的整體投資回報率會有所下降，住宅價格走勢將出現(xiàn)分化，中低價、中小套房型價格會穩(wěn)中有降，高檔房、大套房型會繼續(xù)攀升，在這種情況下開發(fā)企業(yè)應當轉(zhuǎn)變贏利模式，向管理、規(guī)模、服務三個環(huán)節(jié)謀求效益。

　　房地產(chǎn)市場體系的結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)一定的不均衡性，這種不均衡性中也蘊涵著一系列有利的發(fā)展機遇。如住宅市場利潤攤薄，開發(fā)商人可以轉(zhuǎn)向商辦、工業(yè)等非住宅市場。“國十五條”首次提出“積極發(fā)展住房二級市場和房屋租賃市場”，對于企業(yè)，這意味著二手房市場將成為新的利潤增長點。隨著存量房市場份額的日益增大，一手房市場必然同步萎縮，因此現(xiàn)存的大量房地產(chǎn)代理機構(gòu)，應該介入或加強二手房中介業(yè)務。另外積極拓展融資渠道，積極投入產(chǎn)品研發(fā)領域，都是房地產(chǎn)開發(fā)商尋求突破的重要途徑。對于一些實力足夠的企業(yè)來說，向二、三線城市房地產(chǎn)市場進軍，也是分散投資風險把握商業(yè)機會的重要選擇。