調控威力顯現市場交易萎縮

http://whmsebhyy.com 2006年06月30日 04:08 東方早報

　　宏觀調控政策對于6月份上海的房地產市場作用明顯。6月份以來，上海商品房市場受到“國六條”以及后續政策影響，市場交易出現大幅萎縮與分化，相比較政策實施前，整體成交量下降35%。其中普通商品房的成交量降幅最大。

　　根據上海天地行房地產營銷有限公司的數據顯示，2006年6月1-25日全市新建商品房市場合計成交171萬平方米，較政策實施前的5月7－31日的25個交易日的成交量263萬平方米

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，整體下降35％，其中普通住宅下降幅度最大，下降達44％。

　　在成交均價方面，6月1－25日全市新建商品房混合成交均價為9528元／平方米，較5月后25個交易日的成交均價9013元／平方米上漲5.7％。分析發現，造成全市成交均價逆市上漲的主要原因是，內環以內區域成交比例相對提高，內環以內商品房進入6月份以來成交量相對下降幅度最小。

　　本月全市普通住宅成交均價為9653元／平方米，較5月的后25個交易日該均價9000元／平方米上漲7.3％，其中6月份內環以內區域普通住宅成交比重較5月提高5.5個百分點，是拉升均價的主因。

　　在

別墅市場，全市6月1－25日合計成交20.1萬平方米，日均成交約8000平方米，較5月的日均成交量9700平方米下降17.5％，降幅相對不大。另外值得指出的，本月獨棟別墅成交量超過聯體別墅，其原因為今年以來政府接連發出對別墅用地（主要為獨棟別墅用地）停批的政策信息，形成獨棟別墅利好。6月別墅市場中，獨棟別墅成交面積占全部別墅成交面積比例達57%，遠高于5月的42%。在別墅成交均價方面，6月1－25日成交均價為15902元／平方米，較5月后25個交易日的均價13400元／平方米上漲19％，其中聯體別墅和獨棟別墅都有上漲，獨棟別墅上漲的幅度更大。整體看來，進入6月份上海全市別墅市場受政策調控影響程度相對較小，其中獨棟別墅市場利好明顯，成交比重與成交價格都有大幅上揚。

　　另外，在商辦物業市場，商業用商品房和辦公用商品房成交量較5月也都有10%~20%的下降；在成交價格上受個案影響也出現較大波動。

　　在“五一”假期以來的近兩個月里，全市普通住宅市場成交量呈現明顯下滑趨勢。從過去的七周全市普通住宅成交情況來看，周成交面積由5月中旬的超過50萬平方米的高位水平，逐步回落。從5月中旬到6月中旬，全市普通住宅每周成交量下跌已超過一半，本次政策效用發揮明顯，并且按照目前市場行情估計，隨著建設部等中央部委更具操作性后續細則的出臺，普通住宅每周成交表現仍面臨更大考驗。

　　從6月1日政策實施前后全市普通住宅成交量大幅下滑之后，對全市各環線普通住宅市場分析發現，內環以內區域受政策影響程度相對最小，對本次調控抗性較強；相對應的是內外環線之間和外環線以外區域，都出現超過40％幅度的市場下跌。

　　具體而言，內環以內區域在政策實施前后的25個交易日內，普通住宅成交量下降幅度為21.5%，相對較小，內環線高檔住宅市場所表現的需求剛性更強。

　　分析師指出，政策實施以來，全市各類商品房市場以及

二手房市場在交易量上都出現了大幅的回落，成交價格受結構影響出現波動，但市場并未出現大范圍的、明顯的降價過程。其中普通住宅市場下降幅度最大，受政策影響最嚴重，別墅市場受政策影響相對較小，獨棟別墅受用地停批影響利好表現明顯。普通住宅成交在區域上，內環以內高檔房區域受政策影響較小，外圍區域出現巨幅下滑。

　　本次

宏觀調控實施以來，效應明顯，但目前后續性政策仍在醞釀過程中，未來地方政府對政策執行的松緊尺度也是變數，這都為市場前景的變幻莫測埋下了伏筆。從目前市場綜合考量來看，本次宏觀調控正在逐步讓上海地產市場回歸實質性的理性狀態。

　　注：此處普通住宅為全部新建商品住宅中剔除動遷配套房和別墅。

早報記者葉鶯通訊員翟國勝爍東

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