售后包租不是理性的投資選擇

　　最近，全國各地一些開發(fā)商以售后包租等形式銷售商品房，并在媒體上大量刊登相關(guān)的廣告。針對這種情況，建設(shè)部發(fā)出通知，告誡投資者要謹慎面對售后包租，防范投資風(fēng)險。究竟售后包租為何物？它是不是一種理性的投資選擇？

　　售后包租及其實質(zhì)

　　售后包租是指開發(fā)商向購房人承諾，對其所購買的商品房，由開發(fā)商承租或者代為出租并支付固定年回報的銷售方式。它是以承諾售后高回報、低風(fēng)險的方式促銷商品房，加快資金回籠速度或者為開發(fā)商滾動開發(fā)提供資金支持。

　　售后包租作為商業(yè)地產(chǎn)一種營銷方式，它始于上世紀六七十年代，首先開始出現(xiàn)在美國，在中國內(nèi)地出現(xiàn)于20世紀90年代初期。它與當時的房地產(chǎn)投資熱潮伴生，一經(jīng)推出，就異常火爆。但往往因為開發(fā)商最終無法兌現(xiàn)承諾，樓還沒蓋完，就卷款而逃，導(dǎo)致了大量爛尾樓的出現(xiàn)，并引發(fā)了一系列社會問題。

　　建設(shè)部：售后包租涉嫌違法

　　為有效遏制這一不規(guī)范的商品房買賣行為，2001年6月1日，國務(wù)院頒布的《商品房銷售管理辦法》中明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返還銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租，或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。在國家明令禁止的情況下，很多“售后包租”樓盤的“售后包租”方案也就胎死腹中，售后包租模式一度沉寂。

　　但是近年來，在樓市產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象極其嚴重、競爭激烈的情況下，在北京、上海、深圳，售后包租又重新抬頭，售后包租模式大有風(fēng)起云涌之勢。所以在2006年5月22日建設(shè)部再次發(fā)出風(fēng)險警示，可見售后包租已經(jīng)成為市場的重要隱患。

　　售后包租是一把雙刃劍

　　商業(yè)地產(chǎn)的千變?nèi)f化使得售后包租對于投資者和開發(fā)商來說都是一把雙刃劍，存在諸多風(fēng)險：對開發(fā)商而言，在缺乏成熟的房地產(chǎn)和金融市場環(huán)境以及完善的法律保障的前提下，開發(fā)商采用售后包租的模式進行商業(yè)地產(chǎn)運作同樣存在著較大的風(fēng)險。如政府禁止售后包租而引發(fā)的政策風(fēng)險、商業(yè)后期的經(jīng)營風(fēng)險和經(jīng)營不善而引起的資金賠付風(fēng)險。對投資者而言，一旦開發(fā)商無法履行售后包租合約的規(guī)定，投資者將連帶的承擔(dān)由此帶來的損失，可能會面臨欺詐、挪用資金、經(jīng)營不善、無法辦理房屋所有權(quán)證、債權(quán)債務(wù)糾紛等風(fēng)險。

　　投資者須謹防風(fēng)險

　　投資者在投資服務(wù)式公寓時，首先應(yīng)進行充分調(diào)查。主要調(diào)查所要投資購買的樓盤所處位置、有否升值潛力，開發(fā)商的資信能力、聲譽，承租人或受托包租人的履約能力、聲譽等。其次，在簽約時，要將開發(fā)商、中介公司或租賃公司的承諾載入合同條款。最后，應(yīng)當讓開發(fā)商成為租賃合同或委托合同的擔(dān)保人。約定一旦中介公司或租賃公司不能承擔(dān)賠償責(zé)任時，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。要注意的是，開發(fā)商以其經(jīng)營收入提供擔(dān)保是沒有任何意義的，因為其經(jīng)營收入不具有可預(yù)知性。