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今年5月中旬，國(guó)家新一輪宏調(diào)措施出臺(tái)之前，從上海中原二手分行的成交情況看，已隱隱約約感受到暴風(fēng)雨來(lái)臨前的悶氣。5月份上海中原的業(yè)績(jī)較4月份大概下跌了20%，除了受五一長(zhǎng)假期的影響，在下半月開(kāi)始，各類媒體已紛紛推測(cè)國(guó)家即將出臺(tái)哪些措施，買賣雙方開(kāi)始觀望，拉鋸局面已逐漸形成。至5月底國(guó)六條出臺(tái)，然后由九部門聯(lián)合推出15條較具體的執(zhí)行指引，買賣雙方正式陷入僵局。
從6月初至今，二手市場(chǎng)普遍出現(xiàn)以下情況：約有一半市中心物業(yè)的業(yè)主看好未來(lái)市中心新增土地以及大單位供應(yīng)勢(shì)將減少，決定將營(yíng)業(yè)稅成本轉(zhuǎn)嫁給買家，反價(jià)封盤情況有所增加；亦有約二成業(yè)主看淡后市，特別是中外環(huán)線附近的業(yè)主，普遍認(rèn)為中央這次是動(dòng)了真格。調(diào)控措施勢(shì)將一浪高于一浪，執(zhí)行力度亦會(huì)不斷加強(qiáng)，不見(jiàn)樓價(jià)下調(diào)是誓不罷休的，而且未來(lái)中低價(jià)物業(yè)的供應(yīng)勢(shì)將大增，加上預(yù)計(jì)政府會(huì)控制市場(chǎng)的被動(dòng)需求(如減少拆遷量)和抽緊銀根，未來(lái)市場(chǎng)壓力會(huì)繼續(xù)加大。于是愿意面對(duì)現(xiàn)實(shí)，主動(dòng)將叫價(jià)下調(diào)約5%至10%不等，力求盡快將物業(yè)脫手。但不論市中心抑或外圍地帶的業(yè)主，超過(guò)一半以上一方面仍在消化這次宏調(diào)的措施，另一方面亦在等待上海市政府出臺(tái)執(zhí)行細(xì)則。而對(duì)于大部分買家而言，現(xiàn)在只能等局面明朗。可見(jiàn)今年上海的情況不會(huì)像去年那么一面倒，利好利淡的因素正在角力！
但如純粹根據(jù)去年情況考慮，上海在這一輪宏調(diào)中所受的沖擊相信會(huì)較小。因?yàn)榻?jīng)過(guò)去年的調(diào)控，上海市中心區(qū)樓價(jià)普遍已下調(diào)10%至15%，外圍地區(qū)更出現(xiàn)20%至35%的跌幅。2005年5月份上海中原二手買賣成交量較3月份暴跌近七成，至8月份開(kāi)始有所好轉(zhuǎn)。2006年3、4月份的成交價(jià)和成交量甚至已逐步回復(fù)正常水平且平穩(wěn)發(fā)展。這反映了上海經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁、剛性需求大等基本因素不變。而樓市于去年擠出部分泡沫后，目前的抗打擊能力相對(duì)其他樓市過(guò)熱的城市更強(qiáng)。因此這場(chǎng)角力游戲我個(gè)人樂(lè)觀估計(jì)約持續(xù)3至4個(gè)月，勝負(fù)將有分曉，結(jié)果很有可能是：成交量慢慢回復(fù)正常水平、樓價(jià)平穩(wěn)、小幅向上。
上海樓市經(jīng)歷了近幾年大起大落之后，回復(fù)到一個(gè)相對(duì)成熟平穩(wěn)發(fā)展的狀態(tài)是十分正常的。沒(méi)有政府會(huì)希望看到資產(chǎn)價(jià)格經(jīng)常大起大落，造成社會(huì)各階層，以至國(guó)家金融機(jī)構(gòu)承受巨大風(fēng)險(xiǎn)。因此，保持市場(chǎng)的正常供需和活力、維持價(jià)格穩(wěn)定和社會(huì)整體和諧穩(wěn)定是國(guó)家十一五的基調(diào)，期望未來(lái)上海樓市再經(jīng)歷以往那種風(fēng)高浪急的情況是不切實(shí)際的。上海本身的基本因素良好，樓市仍處于健康發(fā)展的上升軌道。在可預(yù)見(jiàn)的五至十年內(nèi)，根本看不到上海的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)地位會(huì)有所動(dòng)搖，樓市在這種客觀環(huán)境下要保持同步發(fā)展并不困難。房地產(chǎn)投資對(duì)很多人而言是一生中的重大決定，那么目前是好的投資時(shí)機(jī)嗎？
為解決自住需要而買房的，只要計(jì)算好個(gè)人負(fù)擔(dān)能力，量力而為便可以了。對(duì)于買房作為投資的，股神巴菲特的投資格言正好作為參考：“要客觀認(rèn)清市場(chǎng)本質(zhì)；對(duì)購(gòu)買對(duì)象要十分了解其內(nèi)在價(jià)值而非表面價(jià)格；不要太在意短期價(jià)格的波動(dòng)；不要投機(jī)(減少甚至不借貸)；最重要一點(diǎn)，要有耐心。只要在正常市況下選中了好的投資，不要輕易動(dòng)搖對(duì)它的信心，能夠給予足夠的時(shí)間讓自己的投資慢慢成長(zhǎng)，將來(lái)的回報(bào)將會(huì)十分可觀。”投資就像種植一棵橡樹(shù)，你選對(duì)了種子，也不可能期望它一晚就長(zhǎng)成巨樹(shù)。要給他合適的土壤、也要給他基本的照料、更重要的要給它時(shí)間!讓它長(zhǎng)成不斷為你生利的巨樹(shù)! 文/上海中原地產(chǎn)董事長(zhǎng) 陸成 爍東
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