也談“小房型的七成坎”

　　九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》第二條規(guī)定：“自2006年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。”此條款被業(yè)內(nèi)簡(jiǎn)稱為“小房型的七成坎”，一出臺(tái)便因其“嚴(yán)厲性”和“模糊性”而備受關(guān)注。

　　 城市經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，政策影響力通常越大

　　 從全國(guó)范圍來(lái)看，對(duì)于許多二、三線城市，“小房型至少占七成”與當(dāng)?shù)氐淖≌�消費(fèi)結(jié)構(gòu)并不太矛盾，一些落后城市小房型本來(lái)就在七成以上。而對(duì)于許多經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市來(lái)講，如

　　當(dāng)前各地大都存在這樣的現(xiàn)實(shí)：高收入者在當(dāng)?shù)馗邫n地段購(gòu)房基本不擔(dān)心

　　兩年后樓市將出現(xiàn)大量小房型

　　許多業(yè)內(nèi)人士預(yù)言“兩年后樓市將出現(xiàn)大量小房型”，除非建設(shè)部對(duì)“直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市因特殊情況”而大量放寬比例。當(dāng)前由于小房型相當(dāng)緊缺，所以單價(jià)普遍高于大房型，將來(lái)剛好反過(guò)來(lái)，大房型的單價(jià)將普遍高于小房型。屆時(shí)中低收入者不但可在價(jià)格上享受到實(shí)惠，而且有大量的房源可供選擇，但希望入住中心市區(qū)是不太現(xiàn)實(shí)的，因?yàn)橹行氖袇^(qū)的小房型依然會(huì)奇貴。

　　房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)呈現(xiàn)五大看點(diǎn)

　　此條款對(duì)房地產(chǎn)業(yè)生態(tài)“破舊立新”的過(guò)程，將呈現(xiàn)五大看點(diǎn)：其一，為最大化地利用政策，套內(nèi)建筑面積約89平方米的兩室戶將奇多，而90至100甚至110平方米的房子將銳減。其二，隨著小房型的暴增，當(dāng)前因總價(jià)偏低而走俏的小房型二手房將風(fēng)光不再，一些區(qū)域可能會(huì)出現(xiàn)較大的跌價(jià)。其三，當(dāng)前熱衷于大房型的觀念將受到極大的抑制和改變。其四，產(chǎn)品同質(zhì)化激增。其五，一些開(kāi)發(fā)到中途的別墅項(xiàng)目將遭遇尷尬，因?yàn)閯e墅地段大多不適合建公寓，更何況是小房型。

　　“上有政策，下有對(duì)策”，政府該如何出招？

　　 此條款一出臺(tái)，一些人便開(kāi)始研究“對(duì)策”，列舉三種方式。其一，做子母房型，即按兩套打通非承重隔墻后合并為一大套來(lái)設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)。將單套設(shè)計(jì)得不具完整或完善的使用功能，且通過(guò)價(jià)格策略來(lái)“捆綁”銷售。其二，做復(fù)式空間，即按6米左右的層高、方便改裝成復(fù)式來(lái)設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)。其三，做超大陽(yáng)臺(tái)，即設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)時(shí)就在陽(yáng)臺(tái)上預(yù)留房間，交房后統(tǒng)一封為房間。