限制“外資炒樓”政策正在醞釀？

　　有關(guān)國(guó)家外匯管理局即將出臺(tái)政策限制外資投資房地產(chǎn)的傳言再一步升級(jí)。昨日，又有消息稱，一位外資房地產(chǎn)基金的負(fù)責(zé)人透露，由于限制外資投資房地產(chǎn)的政策即將出臺(tái)，外管局在3個(gè)星期之內(nèi)，將暫停審批有關(guān)外資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的投資申請(qǐng)。新政出臺(tái)似乎迫在眉睫。

　　據(jù)這位外資房地產(chǎn)基金負(fù)責(zé)人透露，外資到內(nèi)地購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)，涉及外匯流入的問(wèn)題

，這需要外管局的批準(zhǔn)。而近日，有一家海外地產(chǎn)基金，在收購(gòu)上海一項(xiàng)物業(yè)之后，向外管局上海分局申請(qǐng)審批交易，上海外管局沒(méi)有處理該項(xiàng)申請(qǐng)，并表示未來(lái)3周內(nèi)，都不會(huì)處理。

　　限制外資投資措施即將出臺(tái)

　　6月中旬，有媒體報(bào)道，國(guó)家外匯管理局有關(guān)人士透露，一項(xiàng)限制外資投資房地產(chǎn)的具體措施將很快出臺(tái)，目前這一政策文件正處于幾個(gè)部委會(huì)簽階段，不久將正式推出。

　　據(jù)悉，即將出臺(tái)的政策主要包括四個(gè)方面：稅收措施，比如調(diào)整對(duì)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的外資一直享有的所得稅減免等優(yōu)惠；對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)中的外資比重和房地產(chǎn)企業(yè)的外債規(guī)模作出限制；從資金流入和結(jié)匯方面出臺(tái)一些行政性的外匯管制措施；在外匯管制政策上，區(qū)別對(duì)待外國(guó)非居民個(gè)人和外國(guó)非居民法人。外資的自住性買(mǎi)房應(yīng)該不在限制之列。

　　一位直接參與“外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研”的知情人士表示，該機(jī)構(gòu)的調(diào)研結(jié)果已經(jīng)上報(bào)給有關(guān)部委，同時(shí)其他各個(gè)兄弟機(jī)構(gòu)的調(diào)研報(bào)告也都上報(bào)了。他說(shuō)，整個(gè)過(guò)程都非常的急。記者獲悉和公開(kāi)報(bào)道的消息顯示，央行、銀監(jiān)會(huì)、建設(shè)部、外匯管理局、國(guó)稅總局等多個(gè)部委已經(jīng)開(kāi)始了調(diào)研，目前的調(diào)研結(jié)果已經(jīng)匯總，政策的出臺(tái)正在緊鑼密鼓地制定當(dāng)中。“政策出臺(tái)的速度將會(huì)比想象中的快，月底前出臺(tái)政策是一個(gè)保守的估計(jì)。”知情人士透露。

　　業(yè)內(nèi)異口同聲叫好

　　對(duì)于外管局即將出臺(tái)的限制外資投資房地產(chǎn)的政策，滬業(yè)界的意見(jiàn)出奇的一致，異口同聲稱好。

　　代理商上海富陽(yáng)物業(yè)咨詢有限公司負(fù)責(zé)人表示，早在2003年就有專家指出大量的外資流入房地產(chǎn)市場(chǎng)是導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)虛高的主要原因，呼吁要限制外資在中國(guó)炒房，但一直沒(méi)有得到相應(yīng)的響應(yīng)，因?yàn)橛捎诮y(tǒng)計(jì)制度上的缺陷，境外資金投資中國(guó)房地產(chǎn)的具體數(shù)額尚未得到確認(rèn)，所以外匯管理局也沒(méi)有響應(yīng)出臺(tái)措施整治。他表示，“目前投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的外資投資者不僅包括個(gè)人投資客，還包括大量的機(jī)構(gòu)投資者，比如摩根斯坦利，比如Gateway基金等等，相對(duì)于個(gè)人投資客來(lái)說(shuō)，機(jī)構(gòu)投資者更容易操作我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。”

　　他認(rèn)為，對(duì)于外資投資房地產(chǎn)的限制，是對(duì)宏觀調(diào)控的一個(gè)必要的補(bǔ)充。“我們出臺(tái)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控大都是針對(duì)中國(guó)居民來(lái)說(shuō)的，而對(duì)國(guó)外投資基金來(lái)說(shuō)影響很小，加上對(duì)未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的信心、對(duì)人民幣升值的預(yù)期等因素的考慮，所以在沒(méi)有相關(guān)政策限制的約束下，估計(jì)在未來(lái)，海外資金大舉進(jìn)入不可避免，一旦這些資金大規(guī)模撤離中國(guó)市場(chǎng)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響將是災(zāi)難性的。所以，外匯管理局對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的外匯資金流動(dòng)的關(guān)注是非常必要的。”

　　華東師范大學(xué)歐亞研究中心研究員余南平在接受上海東方早報(bào)記者采訪時(shí)強(qiáng)調(diào)，稅收政策是抑制房地產(chǎn)投資最有效的政策。“今年以來(lái)，套利資本尤其是海外資本，還是大量涌入國(guó)內(nèi)。”他建議，對(duì)于外資投資房地產(chǎn)，不僅需要取消優(yōu)惠的稅收政策，還可以有針對(duì)性地對(duì)外資投資房地產(chǎn)征收特別稅收，因?yàn)槎愂照�策相比加息，可能更有效�?/p>

　　目前正在籌備香港上市的世茂集團(tuán)執(zhí)行董事許世壇則表示，有關(guān)內(nèi)地可能限制海外買(mǎi)家投資內(nèi)地房地產(chǎn)的政策尚未出臺(tái)，暫時(shí)還不能判斷出臺(tái)后的影響。他透露，海外買(mǎi)家占該公司上海市場(chǎng)銷(xiāo)售比重為40%，全國(guó)則占10%。不過(guò)，他表示，在世茂購(gòu)房者中，70%買(mǎi)家為長(zhǎng)線投資者。

　　外資并沒(méi)有放慢進(jìn)入的腳步

　　一方面是外管局即將出臺(tái)限制外資投資房地產(chǎn)的政策，另一方面，外資在上海購(gòu)樓的腳步并沒(méi)有停下。

　　就在消息傳出不久前，大摩7.58億吃進(jìn)了上海長(zhǎng)寧區(qū)華山夏都一幢高檔住宅樓，迅速地完成了一樁收購(gòu)案；而在數(shù)周前，上海閘北大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)的辦公樓部分被一家美國(guó)基金買(mǎi)下，而近日大摩全球

　　不僅是大摩，其他外資機(jī)構(gòu)也都加快了對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)軍步伐。荷蘭ING銀行、新加坡凱德置地、美林國(guó)際等全球知名公司先后宣布于今年增加在中國(guó)等亞洲房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資。據(jù)悉，麥格理銀行僅2005年在上海收購(gòu)的

　　6月初，ＩＮＧ房地產(chǎn)投資管理公司（以下簡(jiǎn)稱ＩＮＧ房地產(chǎn)），攜手融科智地，簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。荷蘭ＩＮＧ房地產(chǎn)將投資1.8億元人民幣進(jìn)入融科智地長(zhǎng)沙公司的兩個(gè)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以及將獲得的新項(xiàng)目。

　　6月6日，新加坡最大地產(chǎn)投資商嘉德置地宣布：設(shè)立并已完成募集兩只總額超過(guò)10億美元的新基金，專門(mén)用于中國(guó)境內(nèi)的商用地產(chǎn)的投資、開(kāi)發(fā)和市場(chǎng)培育，嘉德在這兩只基金中分別持有45％和30％股份。

　　來(lái)自全球物業(yè)顧問(wèn)服務(wù)公司世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示，受人民幣升值預(yù)期推動(dòng)，至少有5億美元在今年第一季度投入了中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是投資在具備收租價(jià)值的物業(yè)中。