深圳樣本：囤房抬價銷執(zhí)照

　　日前，深圳市率先正式發(fā)布《關于貫徹落實國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格意見的通知》10條措施，力促“國六條”的落實。由于《通知》細化了深圳今后3~5年內項目審批、供地等細節(jié)，業(yè)內分析人士一致認為，小戶型供應將成為市場主流。

　　囤房抬價可吊銷執(zhí)照

　　 新出臺的深圳宏觀調控細則規(guī)定：為抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，銀行不得發(fā)放貸款。對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

　　切實整治房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為，深圳將嚴厲打擊囤積房源、惡意炒作、分期銷售、哄抬

　　同時，深圳還將加大對閑置土地的處置力度。一年未開工的項目，從高征收土地閑置費，并責令限期開工、竣工；兩年未開工，無償收回土地使用權。

　　在今后3年至5年內，深圳將適度增加住宅用地供應規(guī)模，進一步調整住房供應結構，適當提高房地產(chǎn)開發(fā)強度；保證中低價位、中小套型普通商品住房（含

　　項目控制而非總量控制

　　據(jù)記者了解，深圳的《通知》中沒有強調“90平方米要占70％”，但是作為附件的“深15條”的部門任務分解中明確要求，6月1日后，已審批但未取得施工許可證的項目都要進行清理，必須符合90平米戶型占70%以上的套數(shù)和比例要求；而且要求以項目控制，而非總量控制，凡不符合的必須按要求進行套型調整；因特殊情況需要調整住房結構比例的，必須報建設部批準。

　　“深15條”明確要求，自6月1日起新出讓的住宅項目(含經(jīng)濟適用住房)，應當在土地出讓合同中注明“套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重必須達到住宅開發(fā)建設總面積的70％以上”。

　　深圳市規(guī)劃局有關人士告訴記者，上周共接受商品住宅審批案14宗，其中11宗因為沒有滿足“國六條”中這一“小戶型比例”未獲得批準。換而言之，有近八成商品住宅項目規(guī)劃沒有得到政府批準。

　　在上述未獲批的項目中，南山、寶安、龍崗占三個，福田兩個，南山、寶安、龍崗受到的影響最大；獲批的3個方案中，一個為關外寶安的中戶型樓盤，一個是皇崗口岸的小戶型樓盤的后續(xù)，最后一個是福田僑香路公寓項目，均達到“國六條”中“90平方米戶型需占項目面積70%以上”的規(guī)定。

　　小戶型將成市場主流

　　針對住宅超前消費現(xiàn)象的逐步控制，業(yè)內分析人士指出，小戶型供應將成深圳樓市的主流，消費者的居住觀念也將更為理性，將由過去單純追求大面積住宅轉變?yōu)樽≌�性價比的提升。

　　由于目前中國房地產(chǎn)行業(yè)集中度較低，隨著存量土地激活力度的加大，勢必加速行業(yè)整合。分析人士表示，雖然總體市場在短期內難免受到宏觀調控的一定影響，但有利于提高行業(yè)集中度，具體表現(xiàn)為上市地產(chǎn)房企強者更強，如萬科、華僑城、招商地產(chǎn)等將會有更大的發(fā)展空間，中小開發(fā)商將成為被這些地產(chǎn)巨頭整合的對象。

　　國泰君安地產(chǎn)分析師張宇認為，從城市的發(fā)展來看，戶型趨小是大趨勢，所以深圳率先出臺的細則對市場的影響并不會如想象中的那么利空。另外，對于上市公司來說，今年的業(yè)績不至于受到很大影響。