地方政府患上“房地產依賴癥”

　　土地違法量大面廣，房價飛漲造就“繁榮”，普通百姓望樓興嘆……

　　在不久前舉行的全國土地執法會議上，國土資源部執法監察局負責人用“面廣量大”來形容近年來的土地違法現狀。自2004年9月以來，一些城市的違法用地少的在60%左右，多的甚至在90%以上。這個觸目驚心的數字后面，是一波又一波的“地產招商”熱潮，是一些城市嚴重的“房地產依賴癥”。

　　地價與房價輪番上漲創造的“城市繁榮”

　　城市稀缺的土地資源始終是開發商爭奪的戰略重點。當土地“招拍掛”制度逐漸取代不規范的協議出讓和暗箱操作后，“地王”身價紀錄便被不斷刷新。土地招商、競價不僅增加了商品房供應能力，也直接推動了房價上漲，而房價的上漲反過來又帶動土地升值。地價與房價輪番循環上漲，使地方經濟呈現空前“繁榮”。

　　2002年，沈陽市中心7.8萬平方米的土地，被沈陽銀基發展股份有限公司以3.7億元拍入囊中，成為沈陽“地王”。2005年，武漢市兩次創下中國“地王”新紀錄：先是香港

　　越來越多的二三線城市土地相繼拍出天價。一位開發商說，現在競標拿地，似乎更注重爭“名氣”，對風險考慮相對少了，這與幾年前的爭奪廣告“標王”的現象相似。而地方政府看重且暗自欣喜的是地產招商為當地帶來的“繁榮”。去年沈陽市的土地交易價格和新建商品住宅價格分別增長15.0%、6.2%，土地成交價款年均增長83%左右。武漢2000年以前平均地價每畝還不到60萬元，商品住宅每平方米平均價格不到2000元，到2005年土地價格已飆升到每畝300多萬元，商品住宅平均價格也快速上漲到每平方米3345元。

　　火熱招商背后有“爛尾樓”之憂、有低收入者之痛

　　房地產帶來的“繁榮”使地方政府的土地招商熱情更加高漲。在今年5月舉行的深圳房交會上，重慶市地產集團攜12個儲備土地項目數十個地塊參展，武漢市一口氣拿出18個土地項目向國際招商。

　　地方政府所看重的地產引資項目，到底能帶來多少資金呢？

　　沈陽市一處占地20多萬平方米、總投資近3億多美元的大型高檔樓盤，是該城區兩年前招來的最大房地產引資項目，然而一期工程沒干完就陷入了停頓。公司項目負責人解釋說是受宏觀調控影響，銀行貸款沒有落實。知情人士透露，外商注入的資金僅3000多萬美元，打著外商投資項目的大旗號，其實主要靠的都是國內銀行的貸款。

　　這種情況在各地已是屢見不鮮。這就是說，地產引資“引”來的多是掛著大房地產商招牌的銀行資金。一旦緊連著銀行的資金鏈出現斷裂，熱火朝天的建設工地就會出現成片的“爛尾樓”，“繁榮”也就成了泡沫。

　　不僅如此，不斷高漲的地產招商熱還直接傷害了廣大低收入者的利益。由于經濟適用住房和廉租住房的建設對開發商沒有吸引力，一些城市規劃的經濟適用房小區要么不積極建設，要么悄悄“改頭換面”，搖身一變，有其名而無其實，以此吸引投資，高價入市。

　　武漢市早期規劃開發的規模較大的南湖花園等經濟適用房小區，有的“改頭換面”變成了商品房。全市最大的“安居工程”項目常青花園，價格由最初的每平方米不到1000元，已上漲到3000元至4000元。鄭州市政府定性的安居工程龍鑫苑小區，擁有112個地下停車位，388套住房里，最小的93平方米，大的是150平方米以上的復式住宅。

　　根治“房地產依賴癥”先得改變扭曲的政績觀

　　當然，地方政府熱衷于地產招商，并不完全是為了表面的繁榮。東北地區一位市長告訴記者：“我最擔心房地產市場趨冷，那將直接影響我任期內的GDP增長。”

　　事實上，地價上升的確讓一些地方實現了“城市升值”的戰略目標。武漢市房產管理局提供的數據顯示，2005年，武漢市出讓土地雖然同比僅增0.3%，但交易額卻猛增58%。在該市當年新增長的財政收入中，土地收益占了相當大的比重。

　　華中師范大學經濟學院教授艾建國說，除土地招商為地方政府帶來的直接收益外，在房地產一級市場，土地交易成了地方政府擴大財源的一個重要渠道。根據中國《房地產開發統計年報》提供的35個大城市的數據，北京大學經濟研究中心教授平新喬分析指出，土地價格每上升1個百分點，樓盤價格會上升0.78個百分點，遠高出信貸注入對房價推動的邊際效應。

　　中央黨校研究員曾業松說，在某些地方政府眼里，相對于市場過熱、房價飛漲、普通老百姓買不起房子而言，吸引投資、發展經濟、創造就業等都是中央考核地方政府政績的硬指標，更為重要。扭曲的政績觀是一些地方政府熱衷“地產招商”的主要動力。

　　在新一輪宏觀調控中，如何應對“地產招商”給樓市帶來的負面效應，不僅是中央宏觀調控著力解決的重點，也是地方政府面臨的一大考驗。一些專家認為，當前宏觀調控的內容有加強土地市場的清理整頓，遏制土地囤積和樓價炒作，完善土地出讓制度，增強經濟適用房供地等，其實要想實現這些目標，地方政府先得把扭曲的政績觀改過來。