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譚炳才:房價虛高根源在于偏頗的宏觀調(diào)控政策


http://whmsebhyy.com 2006年06月22日 10:17 新快報

  譚炳才

  虛高的房價就是不真實、不理性的房價,是由合理房價加炒作房價構(gòu)成。既然是虛高,那就可以將炒高部分的房價擠掉,讓它回歸到合理的價格區(qū)間。

  怎么擠呢?主要是通過政府“有形的手”去調(diào)控!有人也許會批評說政府不應干涉市
場的微觀行為,讓市場決定房價的漲落。

  誠然,住房具備一般商品的使用屬性,但住房又有保障屬性,兼有保障人類生存發(fā)展的重要功能,因而,住房又是一種特殊商品,它“特”在人類的居住權(quán)是天賦權(quán)利,同等于人身權(quán)、生存權(quán),是公民最基本的民生需求。為公眾提供基本的住房保障是政府的公共職能。因而,政府通過宏觀調(diào)控,打擊投機,控制房價過快上漲,滿足中低收入人群最基本的住房需求,是現(xiàn)實需要,職能使然。

  當前,住房難、住房貴已釀成社會熱點、焦點問題,經(jīng)濟問題演變成政治問題。究竟是什么原因推高了

房價呢?

  從住房的需求上看,大量的剛性需求拉高了房價。在我看來,始于1998年由實物分房向貨幣分房轉(zhuǎn)變的住房改革,是目前我國最成功的改革之一,效率高、遺留問題少,具有重要的里程碑意義。我國住房的市場化改革符合國際潮流。只是在房改后的幾年時間里,由于新增了大量中低收入的勞動力,積累了巨大的購房需求,而這種需求政府不能及時化解,再加上境內(nèi)外投機者、開發(fā)商,利用政府管理上的漏洞,伺機炒作,推高房價以獲取暴利。

  從住房的有效供給上看,由于供給不足導致房價上漲。真正的、巨大的需求主體是中低收入的工薪階層,而他們住房需求主要是90平方米以下的中小

戶型的住房,但由于開發(fā)別墅、豪華型、大戶型住房成本低獲利豐厚,開發(fā)商對經(jīng)濟型住房投資嚴重萎縮,有效供給不足,直接導致房價上漲。據(jù)統(tǒng)計,2005年全國完成商品房投資總額為10768億元,同比增長21.9%;完成
經(jīng)濟適用房
投資總額為565億元,同比下降6.8%,連續(xù)13個月負增長。

  從開發(fā)商、投機者獲取利益上看,為實現(xiàn)利潤最大化而推高房價。推高房價的最大得益者是開發(fā)商、投機者,因而鼓躁房價上揚的吹鼓手也是他們。出于資本逐利的基本特征,房地產(chǎn)開發(fā)商、投機商、個別炒樓者會千方百計造市,吹暖風,鼓動房市價格上揚,實行其行業(yè)、集團、個人利益的最大化,當然最終“買單”的還是消費者。

  從政府宏觀調(diào)控的目的上看,政府也間接地推高了房價。房地產(chǎn)業(yè)是政府拉動經(jīng)濟增長的主導產(chǎn)業(yè),一些地方政府經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)所得收入占了總收入的二、三成,成以政府不希望房地產(chǎn)價格下跌,因為這樣會直接沖擊經(jīng)濟增長、物價上漲和居民基本住房需求宏觀目標的實現(xiàn)。近年,中央開展土地整理,收緊了土地供給,同時也放松了房貸,間接地推高了房價。為打擊虛高房價,擊退國內(nèi)外炒樓、炒房財團,使房價回歸理性水平,最近政府施重拳打擊投機行為,加大行政、經(jīng)濟手段調(diào)控力度,讓近兩年推高房價的受益者承擔這次調(diào)控的成本。從信用資金的主要供給者———銀行的角度來看,如果房價大幅下跌,那銀行要收回投資資金將會有困難,會造成大量的壞賬、呆賬,最終也要政府承擔投資的風險。

  由此可見,房價虛高的根源在政府的宏觀調(diào)控政策的偏頗,所謂“成也蕭何、敗也蕭何”。政府、銀行要穩(wěn)定房價,開發(fā)商、投機商要拉高房價,但政府宏觀調(diào)控的政策治理投機不力,允許國際“熱錢”入市炒作,允許個人擁有多套住房而只課以輕稅,因而造成虛高的房價。

  (作者系廣東省政府發(fā)展研究中心宏觀處副處長)


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