房價(jià)高漲的偽邏輯

　　房價(jià)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的進(jìn)程中，占人們收入支配的比重只能是越來越低。不如此，就不足以引發(fā)更新的消費(fèi)；不如此，就不足以刺激全社會(huì)的進(jìn)步創(chuàng)新

　　仔細(xì)觀察，中國房地產(chǎn)界確實(shí)存在許多頗有意思的謎團(tuán)。關(guān)于謎團(tuán)的解釋也不一而足。最主要的爭論就是目前的房價(jià)上漲究竟合理與否。

　　囤積居奇合理？

　　有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，目前房價(jià)上漲有一個(gè)很重要的因素是由于中國目前奉行人民幣匯率鉤緊美元的制度導(dǎo)致了“引入性通脹”。而在任何一個(gè)通脹時(shí)期，房地產(chǎn)都炙手可熱，房價(jià)上漲也就趨于合理。

　　這番導(dǎo)致

　　據(jù)筆者了解，在這些空置房的背后還隱藏著一批數(shù)量更為龐大的在建商品房。僅東部某城市就有1億多平方米的在建商品房會(huì)在未來數(shù)年內(nèi)竣工銷售，而這尚不包括未來幾年新增加的開工面積。這一數(shù)字已相當(dāng)于這座城市巔峰時(shí)期房屋銷售量的三倍。

　　同時(shí)此類觀點(diǎn)持有者還忽略了另一個(gè)事實(shí)，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中有約55%來自信貸系統(tǒng)。而且現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)貸款基本是短期貸款，所謂的中長期貸款也要依據(jù)施工進(jìn)度，逐步到位，分期歸還。支撐這種信貸模式存在的根本原因就在于目前市場(chǎng)的快速流動(dòng)性。倘若這種流動(dòng)性在供應(yīng)環(huán)節(jié)被悉數(shù)打破，開發(fā)商們囤積居奇的代價(jià)就是必須面對(duì)一個(gè)比它更為強(qiáng)大的群體——銀行。如果它能擺平這個(gè)讓人頭疼的債主，或許還能獲得一個(gè)善終。倘若做不到這點(diǎn)，后果又會(huì)怎樣？

　　教科書上寫著，1929年全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)，美國人寧愿將賣不出去的牛奶倒入大海也要維持它的售價(jià)。或許我們的開發(fā)商也當(dāng)效法，要不惜將建設(shè)中的房屋停工爛尾以維持現(xiàn)有的房價(jià)。

　　讓我們?cè)賮矸治鲆幌麻_發(fā)商們囤積居奇的究竟是哪些貨品吧。

　　此前有好事者將北京網(wǎng)上公布的待售商品期房面積與待售商品期房套數(shù)粗略計(jì)算了一下，得出的結(jié)論是這些房屋的戶均建筑面積已經(jīng)達(dá)到了140平方米。

　　而據(jù)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示：中心城區(qū)（注：主要指盧灣、靜安、長寧、黃浦四區(qū)）的待售商品房中，標(biāo)示為普通住宅即戶均建筑面積在140平方米以下的房源總計(jì)883 套（截至2006 年6 月15日），除此以外的非普通住宅超過3600套，大約是其總量的4倍。

　　依照第五次人口普查時(shí)的統(tǒng)計(jì)，中國目前的戶均人口大約是3.44人，大城市戶均人口會(huì)更低。但我們姑且使用這個(gè)數(shù)字，那么上述區(qū)域內(nèi)這些待售商品房所提供的人均居住面積已經(jīng)超過40平方米。但不久前建設(shè)部公布的規(guī)劃中剛剛提出，到2010年中國的人均居住面積要力爭達(dá)到35平方米，而這一水準(zhǔn)已與最發(fā)達(dá)國家的居住水準(zhǔn)相當(dāng)。

　　但如今看來，國家規(guī)劃的預(yù)見性顯然趕不上開發(fā)商們的超前性。今天供應(yīng)的房子顯然是為了迎接4年甚至5年后的消費(fèi)者設(shè)計(jì)的——而這就是他們囤積居奇的真正理由嗎？

　　令人遐想的是，倘若真到了2010年，照此趨勢(shì)，我們的開發(fā)商又要為多少年后的消費(fèi)者設(shè)計(jì)多少面積的房屋方才合理呢？畢竟那時(shí)的中國已然是人均居住水準(zhǔn)最發(fā)達(dá)的國家之一了。

　　房價(jià)上漲是個(gè)好現(xiàn)象？

　　又有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，今天的建筑品質(zhì)與市政配套遠(yuǎn)非昔日可比，隨之而來的開發(fā)成本上升自然推動(dòng)房價(jià)不斷上漲。與此同時(shí)，隨著中國經(jīng)濟(jì)的增長，人們的收入也在不斷增長，因而可以承受更高的房價(jià)。這也恰恰是推動(dòng)目前國內(nèi)房價(jià)上漲的根本力量，所以房價(jià)上漲反而是令人稱道的好現(xiàn)象。

　　或許我們應(yīng)該做一類比，再來探討這個(gè)問題：1935年第一輛

　　相信沒有人會(huì)懷疑今天奧迪車的工藝水準(zhǔn)是大大超越70年前的。伴隨著德國人的收入增長，對(duì)汽車的消費(fèi)能力也在同步上升。當(dāng)然，縱觀70年奧迪車的賬面售價(jià)也始終保持著向上的走勢(shì)。

　　但有一個(gè)事實(shí)卻被忽略了——車價(jià)占人們收入支配的比重是不斷降低的。換言之，汽車售價(jià)相對(duì)于收入乃至經(jīng)濟(jì)增長總是處于一個(gè)相對(duì)貶值的通道中。正因?yàn)檫@點(diǎn)，汽車方能融入一般人的生活。一旦汽車從貴族富豪們的

　　比之于今天的房子，不也如此嗎？全世界的房屋建設(shè)水準(zhǔn)從未停止過進(jìn)步，逐漸形成的住宅工業(yè)化生產(chǎn)會(huì)將我們引入一個(gè)全新的居住時(shí)代。正如90年前的福特公司在汽車領(lǐng)域所引發(fā)的那場(chǎng)革命一樣——它的目的只能是將產(chǎn)品帶入大眾消費(fèi)領(lǐng)域，而非脫離普通人的視線與承受范圍。

　　今天總有人喜于表達(dá)房價(jià)絕對(duì)上漲的觀點(diǎn)，同時(shí)又淡化這樣一個(gè)事實(shí)——全世界的房價(jià)收入比都在逐漸降低，并且發(fā)達(dá)國家顯得相對(duì)更低。

　　這就表明房價(jià)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的進(jìn)程中，占人們收入支配的比重只能是越來越低。不如此，就不足以引發(fā)更新的消費(fèi)；不如此，就不足以刺激全社會(huì)的進(jìn)步創(chuàng)新。

　　從另一角度看，房價(jià)走勢(shì)受多方因素影響，但最終是由供需關(guān)系決定的。許多觀點(diǎn)強(qiáng)調(diào)土地資源的稀缺導(dǎo)致現(xiàn)有供應(yīng)緊張，從而推動(dòng)房價(jià)必然上漲。然而我們看到的現(xiàn)實(shí)是，留于開發(fā)商的待開發(fā)面積是過多而非過少。依據(jù)REICO 報(bào)告，僅2002年一年全國土地購置面積與開發(fā)面積之差就高達(dá)1.2億平方米，并且這一趨勢(shì)還在加大。在廣東的一些區(qū)域，開發(fā)商手中握有的土地甚至已超過政府，無論是在土地還是新房市場(chǎng)，他們都擁有比政府更大的話語權(quán)。

　　看來又要回到上述的話題，開發(fā)商們是要囤積居奇了。至于結(jié)果，那就祝他們走運(yùn)吧。