住房開發定性含混引發房價高燒

　　本報記者 謝麗佳

　　“住房開發屬性定性不準確，整個房地產開發完全商品化，導致房價高燒不退。”長期從事城市經濟研究的中國管理科學研究院研究員李開發接受中國經濟時報記者采訪時表示，目前我國94％的住房開發定性為“商品房”，“經濟適用房”只占6％，但其性質卻是微利“商品房”，而廉租房則不足1％。

　　住房開發屬性的含混讓政府出臺的多項調控措施，難以“有的放矢”，調控目標自然無法企及。

　　屬性混淆 調控錯位

　　“什么是‘商品房’？”李開發向記者指出，作為市場經濟行為，商品房開發應隨行就市、自負盈虧，房地產商對戶型、價位、銷售等環節擁有絕對的自主權，追求利潤最大化是房地產開發的首要目標，并無義務承擔保證中低收入群體住房的責任。

　　而在市場經濟體制下，對房地產業的調控也只能運用經濟手段。過去一年多的調控實踐表明，用行政手段來調控市場，不僅會削弱市場經濟的正常職能，而且會陷入調控失靈的尷尬窘境。

　　“對于經濟適用房，相關文件給出的解釋是，以微利價出售給中低收入家庭、住房困難戶的商品房，是按國家、住宅建設標準建設的普通住宅。只售不租。其成本價由7項因素（征地拆遷費、勘察設計費、配套費、建安費、管理費、貸款利息、5％以內的利潤）構成，應占住宅總量的70％。”李開發指出，“經濟”加“適用”加“商品房”，是個含混不清的詞意組合。商品的市場屬性與微利沒有一點關聯，商品屬性決定了所謂的經濟適用房不可能以中低收入家庭為主要供給對象。

　　事實上，對照經濟適用房的“官方”解釋，實際的操作卻是令人啼笑皆非。以北京某個著名經濟適用房組團為例，80％以上的戶型是100平方米以上的，甚至150平方米以上的也不在少數，而媒體揭露的裝修高檔的“豪華”經濟適用房比比皆是。普通老百姓“一房難求”與已售經濟適用房的“高租售率”的現實比照，讓經濟適用房淪為富人的消費品，完全“變味”。

　　“經濟適用房在定性上錯誤，在政策上模糊，在實踐中走偏，強烈建議取消經濟適用房制度。”李開發表示，近幾年公布的經濟適用房的數量已經不足總開發量的6％，上海等許多城市實際上也取消了經濟適用房的開發。

　　對于定性為只租不售的廉租房，李開發則指出，目前的廉租房體系遠未健全，房屋來源于騰退的舊公房，不僅房源稀少，而且隨時面臨拆遷，再加上維護與管理也難以到位。形式意義大于現實意義。

　　兩大類、一補充

　　“讓廣大中低收入階層能夠擁有基本保障的住房，顯然依靠商品房開發是無法實現的。”李開發認為，應該重新定位住房開發的屬性與價值取向。城市住房開發可以明確分為商品類住房（簡稱商品房）和基本保障類住房（簡稱消費品住房或消費房）兩個大類，以及一個補充，即城市廉租房。

　　商品房開發，遵循市場法則，土地招拍掛，開發商自由競價。政府只管理環境質量、建設質量、總體建筑風格、資源配置、綠化標準及其它相關的社會管理指標，其它完全放開。至于戶型、結構、售價等，則完全交由市場調節。而消費房是生活必需品，完全可以參照國外的做法，確定消費品住房的建設原則。廉租房則是消費房的補充。

　　李開發告訴記者，他對國外的住房供給方式做過很多調查，一些國家的做法可以引以為鑒。比如英國，為了降低房屋造價以滿足低收入群體的住房需求，政府降低住房的土地和建造成本，讓部分住房價格能被低收入群體接受。

　　新加坡政府則采取聯合建設組屋的方式，堅持小戶型、低房價原則，供當地中低收入階層居住。而且，政府對居民購買組屋還實行免稅優惠措施。目前組屋已成為當地住房市場的主體，80％以上的人居住其中。

　　在香港，據統計，到2004年3月底， 30％的人口居住在香港房屋委員會提供的公屋，占全港房屋單位總數約三成，而且資格審核和違規懲罰非常嚴格。

　　“綜合起來看，這些國家是通過開發非商品房的方式來解決中低收入階層住房問題的，而且購房的程序、條件以及監管十分嚴格。”同時，李開發還指出，其社會上投資性購房僅出現在商品房領域，無關中低收入階層住房，而且政府對擁有空置率高的第二住房課以較高的稅收。

　　“借鑒國外的經驗，結合本土國情，就可以得出以解決中低收入群體住房為主的消費房發展策略。”李開發認為，首先應該研究城市人民的消費水平，確定60％甚至80％中低收入階層的實際購買力。以北京市統計公報公布的2005年人平均年收入水平19553元的水準為例，北京市尚有60％的中低收入階層年均收入不足4萬元、年積累不足2萬元的家庭，如果累計6到10年的收入，政府能提供什么樣的住房？過去相關部門出臺那種每套總價超過40萬元甚至50萬元的住房，顯然是把中低收入階層拒之門外。

　　其次，要找出提供低價消費房的辦法。從土地供給方面來看，可參照國外的做法，政府承擔土地、工程設計等基本費用，以及用相關政策配套來綜合降低成本。在建筑消費房時，實行招拍掛由符合資質的企業參與，由出價最低者中標。

　　而且，要界定好消費房的購買資格。以北京為例，老北京市居民，凡是沒有享受過公有住房、福利房及公管房改制成福利房的住戶，以及新開戶的居民，均應擁有一套屬于自己產權的消費品住房。

　　新北京居民，包括商人、科技人員及文化人員、農民工等，來京且持續工作滿5年，且在北京市勞動和社會保障局職工勞動保險與統籌花名冊上的員工，均有資格獲得一套消費房。這樣就把外地來京投資購房、不在京工作而在京購房的大量人群界定在消費房購買資格的大門之外。

　　此外，要嚴格管理消費房流轉，制定各種法律法規。購買消費房不住而用于出租、或雖住消費房卻另有住房出租的都要嚴格處罰。而且，消費房不得私下轉讓，只能還給政府。有條件改善住房條件的，可在購買商品房的同時，由政府將與消費房相同面積的差額補給相關購房者。

　　“不能因為是低價消費房，就將其放在遠郊地區。”李開發認為，應最大限度地保證中低收入階層距上班地點較近，距市區中心較近，并且有較好的教育醫療消費條件。中低收入階層一般不擁有私車，加之對交通費成本消化能力較弱，選擇消費房開發的地點至關重要。

　　而且，對于消費房的年開發量以及可以實現房源供需平衡的時間，要有確切的計劃。李開發告訴記者，中國房地產及住宅研究會副會長包宗華曾經希望80％的住房建成小戶型的經濟適用房，其出發點是好的，但可能與現實相距太遠。

　　他認為，在投入建設的全部住房中有40％是消費房就是廣大中低收入階層的福音。

　　“至于廉租房，我覺得應該是城市貧困戶與流動就業職工的住宅解決之道。”李開發認為，應當積極開發單獨小戶型的廉租房，提供給特別貧困戶、單身職工或剛結婚的員工居住，即使每套20平方米、40平方米也未嘗不可。他建議這類住房應占建設總量的10％左右，其資金則由政府提供。

　　李開發向記者表示，明晰“兩大類、一補充”的住房開發屬性，政府不用