謹防調控政策成為炒作新概念

　　近期在不到一個月的時間里，中央先后出臺“國六條”及配套細則“國十五條”，從土地供應、銀行信貸等方面，啟動房地產市場的新一輪調控。但不少地方的房價不僅沒有應聲回落，反而呈現出“逆調整”持續上漲的態勢。值得關注的是，一些原本想抑制房價過快增長的政策，反映到市場上，卻成為開發商炒作的“新概念”。

　　新政策成為開發商炒作“新概念”

　　在此次宏觀調控中，房地產市場供應結構成為調控重點之一，高檔房地產開發將受到嚴格控制。“國十五條”明確規定，90平方米以下住房必須占項目總面積七成以上，居住用地供應量七成用于中低價位、中小套型。這一政策信號一出，直接刺激別墅類、躍層大戶型等樓盤的價格上漲。

　　在天津水上公園附近的一個售樓處，銷售人員告訴記者，他們所開發的都是大

　　記者調查中發現，豪宅價格外溢現象非常明顯，一些豪宅價格上漲直接帶動周邊樓盤價格走高。天津水上公園附近的樓盤，價格上漲幅度都超過30%。一些銷售人員說：“某某樓盤能漲得那么快，我們樓盤跟它的距離很近，就是面積小了點，房子質量并不比它差，漲是理所當然的。”

　　在“國十五條”剛實施的兩天時間里，天津市一家房地產商就在當地媒體上聲稱，公司所負責開發的海河沿線景觀大盤，屬于高檔商品房項目。因為類似的高檔房會減少，所以可以進一步升值。

　　據悉，北京市出臺的“二環以內不再建商品住宅”的規定，也被二環路以內的開發商拿來“做文章”。富卓房地產售樓處的售樓小姐對記者說，北京二環以內不再建設住宅樓，意味著二環路以內的商品住宅樓盤越來越少。這個樓盤的均價原來是8000元，目前漲了2000元，再猶豫還要漲。

　　為規范房地產市場，北京、天津等地都要求開發商在出售房屋時，必須取得《規劃用地許可證》、《商品房銷售許可證》等。北京遠洋房地產開發公司的總經理李明認為，由于各種手續和審批流程一直在不斷調整，使整個開發周期延長了，等于利潤在減少，只有通過提高房價來彌補。

　　高房價之下的市景百態

　　就在國家持續對房地產市場進行調控之時，今年4月，全國70個大中城市新建商品住房價格指數同比漲幅超過7%，其中有3個城市超過10%。特別是北京和環渤海、珠三角地區的一些中心城市房價上漲過快，已引起管理部門的高度重視。

　　房價的逆向表現，導致一些消費者產生房價還要上漲的預期，增加了市場的恐慌心理。在北京市朝陽區藝水芳園小區，一位購房者告訴記者，去年6月，他看好了藝水芳園一套93平方米的房子，因為相信國家宏觀調控效果，持幣待購，結果“吃了觀望的虧，讓這套房子白白漲了兩萬多元”。現在，他怕房價還要上調，說什么也不敢再等了，已經交了房款。

　　記者采訪中發現，目前部分群眾對國家宏觀調政策產生懷疑，很多人都認為房價還要上漲。在天津春季房交會上，一位自稱叫張建的看房者告訴記者，他從2003年開始介入房地產市場，把股市上的資金抽出來“炒房”，購買的兩處房產，價格都從最初的不到3000元上漲到6000元，轉賣后他凈賺40多萬元。

　　張建說，盡管國家出臺一系列的政策穩定房價，但總體來講效果不大。天津房價上漲速度之快，遠遠超過股市的任何一個利好行情。房子的質量并沒有發生本質變化，但價格卻出奇的高，價格嚴重背離了價值。

　　房價上漲，群眾怨氣很大，還有人認為，高房價會誘發一些丑惡現象。在天津春季房交會上，一些群眾反映，總價在30萬元左右的房子基本找不到。2005年天津城鎮居民年人均收入不到1.5萬元，也就意味著，一個人不吃不喝20年，也買不到一套房。

　　一位姓王的女士告訴記者，她在天津一家醫院的婦產科工作，她的一些同事認為收紅包，拿回扣、“走穴”等現象很正常，因為他們幾乎都貸款買房了，要供樓，就要想辦法多掙“外快”。

　　調控政策需要“精確制導”

　　天津社會科學院經濟社會預測研究所所長研究員盧衛告訴記者，目前房地產調控政策與市場反映，出現不一致的現象，是多方因素造成的。與開發商的炒作有關系，也與所出臺的政策有關。

　　盧衛認為，從1992年提出住房商品化，我國房地產市場發展不過短短的10多年，對房地產運行規律缺乏足夠的認識，一些政策出臺本身就具有試錯性質。

　　如為抑制房地產價格過快上漲，央行曾調高了個人住房貸款利率，其初衷是抑制購房需求，減少房地產市場的資金供應。但一位不愿意透露姓名的銀行官員分析說，貸款利率提高，意味著商業銀行的收益會增加。銀行愿意貸款給買房人，所以各家商業銀行發放個人住房貸款的積極性很高。貸款會直接轉化為購買需求，刺激房價上漲。

　　盧衛說，一項調控政策的出臺，需要通過一定的傳導機制和實施條件才能在市場上產生效果。如提高個人住房貸款利率這一政策，從理論上講是有效的，控制了資金就控制了需求，但這一政策發揮需要有一個提前，就是要約束商業銀行發放個貸的沖動。如果這個條件不成立，這一政策就可能出現“反向操作”的情況。

　　蘭州大學經濟學院教授程學真認為，房地產調控措施應該是有效的，但老百姓卻不完全知道。群眾的信息渠道主要是媒體，但一些媒體，開發商本身是其重要的廣告客戶甚至是投資方，他們就成為開發商占領群眾思想陣地，替開發商炒作的“急先鋒”。當前要做好政策宣傳工作，讓廣大群眾特別是房地產市場的購買者明確國家調控方面，從而形成政府和消費者合力。

　　一些專家認為，調控房地產的著眼點是結構問題而不是價格問題，房地產市場上應當提供5種房：廉租房、

　　本報記者:姚曉娜 胡梅娟 殷麗娟