市中心大型商業物業拍賣頻頻

　　過去的一年里，登陸上海的境外房地產投資機構幾乎成幾何倍數的增長，這使得市內的商業物業變得空前熱門。可售優質房源匱乏的情況下，國有商業銀行不良資產處置給房地產市場注入新鮮血液。

　　商業物業集中拍賣

　　6月初，繼“洛克雙喜國際廣場”之后，又有一個商業物業的整體拍賣信息公布，位于浦東龍陽路2000號的萬邦地鐵商業廣場部分物業將于6月21日公開拍賣，拍賣部分物業的體量達到30000平方米以上。

　　近期，上海拍賣市場再次熱鬧起來，市中心多棟商業物業出現在本市各大拍賣公司的名單中。除“洛克雙喜國際廣場”外，近期現身市場的還有位于靜安區延安中路陜西南路的“申大商廈”以及盧灣區建國中路“國信商務大廈”等。

　　比起新建的商業物業大多處于中環線附近的“邊緣”地帶，由拍賣行公布的房源大部分物業處于市中心地帶，絕大部分更是地處靜安、長寧、盧灣、浦東等商業以及辦公環境比較成熟的中心城區。對于買家來說，這些商業物業明顯更有吸引力，由于周邊商業氛圍已經形成，購買者幾乎可以在購買物業的同時就能夠直接計算出未來的回報。

　　據悉，大多數拍賣項目都是因為資金鏈斷裂等原因走向市場的。兩年來的

　　銀行改制加速上市

　　業內人士指出，最近銀行處置不良資產的動力來源于銀行改制以及上市的迫切需求。

　　由于國內金融開放“大限”將至，各大國有商業銀行股份化改制也進入關鍵時期。為了達到銀行上市要求，不良資產率必須降到10％以下，對比國內一些銀行現有的不良資產率，這樣的要求必然促使銀行盡快處理掉手頭的“歷史問題”。

　　實際上，在目前的市場環境下，大型商業房地產項目是最為炙手可熱的產品之一。對于某些產權以及債務關系較為清晰的商業物業來說，銀行可以比較快速地處理。這也使得一些債務到期已經數年的資產開始集中上市。

　　與此同時，這位業內人士透露，每年兩次的銀行不良資產處置的考評也會在6月底后進行，這也促使大量資產拍賣被集中到了5、6月份進行。

　　境外買家成為主角

　　 以將在近期拍賣的“洛克雙喜國際廣場”為例，新世紀拍賣公司負責人告訴早報記者，在此次準備參與競拍的4家左右的單位中，有境外背景的公司占了大部分。這些公司為了爭奪這一項目已經先期投資，進行了完善的重新定位和規劃，并提交未來的市場運營方案，顯得志在必得。

　　戴德梁行近期發表的“亞太區投資物業市場報告”顯示，今年前四個月，海外基金在中國內地的投資已經達到了6.26億美元，是去年同期的兩倍。

　　報告顯示，資金流入亞洲各房地產市場的趨勢仍然持續，其中尤以中國最受投資者歡迎，成為2006年首選的投資地點，當中以寫字樓最受投資者追捧。

　　國內物業之所以受到歡迎，關鍵因素在于遠遠領先于其他地區的資產回報率。統計顯示，香港中環的甲級寫字樓目前的回報率在3.2%，日本是3.5%，倫敦是4%，美國是4.5%，而中國內地的北京達到了6.8%，上海更是高達7.5%。

　　只要經營得當，大部分公司在收購不良資產項目后幾乎都可以獲得8%以上的投資回報，而物業增值效益則是更加可觀的一部分。到目前為止，大部分2003年左右購買的辦公樓物業，增值額已經在一倍以上。

　　由于資金充足，海外資本比國內投資者擁有更加強勁的購買力，這使得不良資產市場依然成為外資舞臺。

　　關鍵因素還是價格

　　雖然市場對于商業物業的需求顯而易見，但決定項目是否成交的關鍵依然在于價格。

　　相較于成熟的商業物業，拍賣品往往會有這樣或那樣的“缺陷”存在。這種缺陷包括：較為復雜的債權關系，內部結構設計不合理，因政策改變需要改動規劃，項目資料不全等。

　　其中，債權關系是最讓購買者頭痛的地方，據早報記者了解到，由于理清債權關系耗時頗長，很多爛尾項目從成交到復建往往需要一年多甚至更長的時間用來辦理續建手續，一些買家由于缺乏經驗而放棄復建造成新的爛尾。

　　一般而言，現在市場上較為受歡迎的拍賣產品還是一些產權關系較為明確的物業。比如即將進行拍賣的長寧區“洛克雙喜國際廣場”，沒有經過任何轉手，接盤者可以在最快時間內接手開工。

　　據介紹，只要預留下足夠的市場獲利空間，這類物業都會受到市場的關注。

　　一般來說，整棟出售的物業成交價格會比市場價低很多，比如由上海盛融投資聯合

　　但是，由于目前各類基金競爭激烈，物業價格也開始逐漸提高。由于爛尾樓需要續建，則價格更低，一般來說，加上后期續建費用，整體價格不超過現在市場價格的80%。即使產品稀缺，但大部分公司還是不愿意出太高的價格購買超出心理預期的樓宇，不久之前，浦東一項整體拍賣的項目就因為報價過高而出現多次流拍。