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自從國務院辦公廳轉發建設部等九部門關于調整住房結構、穩定住房價格意見的通知于2006年6月1日施行后，對于市場房屋交易行為產生了不少影響：撇開房地產走勢的宏觀層面的眾說紛紜的判斷、預測不說，僅就房屋交易個案的微觀層面，由于涉及到營業稅征收時間的延長、按揭貸款的首付比例的提高，加之交易主體對于政策變動風險預計不足，理財缺乏應變之策，也未采取合理規避法律風險之道，因而導致出現法律糾紛與訟累。
這幾天接待不少因“國六條”政策影響而出現法律糾紛的當事人，問題主要集中在營業稅與按揭貸款的首付比例提高兩方面。
一位到上海投資的溫州客戶胡先生，在閔行區某樓盤買了五套商品房，捂盤在手到2006年6月1日就滿兩年了，根據原有的“國八條”，可以免交營業稅；2006年4月，胡先生與另一客戶簽訂了房屋買賣合同，約定營業稅下家不承擔，雙方約定于6月5日辦理房屋過戶等手續。未想到，“國六條”將營業稅的征收延長到5年，胡先生請教筆者能否以“不可抗力”為法律依據解除雙方的買賣合同。筆者以為此理由不能成立，理由在于：我國相關法律規定的“不可抗力”僅限于不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。很顯然，本案件不能以“不可抗力”作為解除合同的法律依據：市場交易本身帶有風險，這種風險不僅有來自于市場本身供需格局的變動導致價格變動的風險，更有來自于政府政策變動導致交易成本增加的風險；合同行為是當事人意思自治的體現，而意思自治的當然之意就是風險自擔，交易主體不能因為對己方存在風險就解除合同。所以，本案件的胡先生僅憑此主張難以得到法律支持。
家住寶山的楊小姐于2006年5月初在普陀區中環線附近相中了一處房子，面積為120平方米，單價為9000元/平方米，楊小姐心想首付20%應該沒問題，便于開發商簽訂了商品房預售合同，合同約定：辦理按揭由購房者承擔，逾期30天未辦理的，承擔1%的違約責任。“國六條”出臺后，由于首付比例提高到30%，楊小姐未有化解之策，不能辦理支付首付款，也不能辦理銀行按揭，愁苦不已。面對開發商追究違約責任的窘境，楊小姐也想用“不可抗力”進行抗辯。筆者以為同樣不能成立，理由如前所述。
隨著“國六條”的實施，與此相關的法律糾紛也可能增多，筆者建議：買賣雙方對于政策變化的風險要有充分考量，對于常見問題包括但不限于營業稅方面，承擔主體應該約定明確；如采用按揭購房，購房者應清醒估計支付能力，對于按揭手續辦理的責任主體與承擔責任方式約定清楚；此外，還要做到未雨綢繆，約定好按揭手續辦理不能可以解除合同。畢竟，市場風險是客觀存在也不能抗拒的，但規避其風險卻是大有文章可做的。 上海市國和律師事務所龍 陳律師 羅勇成
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