市場(chǎng)的歸市場(chǎng) 政府的歸政府

　　市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，政府的歸政府

　　———香港政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的作用

　　與內(nèi)地相似，香港人口密度高、土地資源有限，它的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了1995—1998年的暴漲暴跌，但香港政府并未因此成為眾矢之的。原因在于政府尋找到了干預(yù)與不干預(yù)的

界限

　　■他山拾零

　　□吳立范

　　在當(dāng)前房地產(chǎn)失控的辯論中，各級(jí)地方政府成為學(xué)者和民眾的眾矢之的。由此引申出一個(gè)問(wèn)題：政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中應(yīng)負(fù)的責(zé)任和作用究竟是什么？

　　我認(rèn)為香港政府的做法提供了一個(gè)可供參考的答案。本人曾在香港生活四年，經(jīng)歷了香港房地產(chǎn)1995－1998年的大起大落，對(duì)香港的高

　　發(fā)展二元住房模式

　　香港房地產(chǎn)一直是一個(gè)商品化的市場(chǎng)。政府首次干預(yù)房地產(chǎn)始于1954年，出面安置了5萬(wàn)由于石硤尾大火無(wú)家可歸的居民。同年，港府成立房屋委員會(huì)，開(kāi)始建立和發(fā)展與商品房市場(chǎng)并行的公共經(jīng)濟(jì)房系統(tǒng)。房屋委員會(huì)由4位官員和21位社會(huì)各界人士組成；房屋及規(guī)劃地政局局長(zhǎng)兼任房屋委員會(huì)主席，房屋署署長(zhǎng)兼任副主席。委員會(huì)負(fù)責(zé)對(duì)公共房屋的籌劃、建造、改建、出租和管理等所有事項(xiàng)。

　　1972年，房屋委員會(huì)制定了公共房發(fā)展規(guī)劃，耗資54億元；1987年它又制定了香港公共經(jīng)濟(jì)房的1987－2001年的發(fā)展戰(zhàn)略。目前，香港的公共住房包括約19萬(wàn)個(gè)單位的房產(chǎn)權(quán)和67余萬(wàn)個(gè)單位的出租公屋。大約有300萬(wàn)人，占總?cè)丝?0％的居民住在政府提供的公屋中，形成了二元的住房發(fā)展體系。我認(rèn)為香港政府的成功主要是區(qū)別了商品房市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)公共保障體系是性質(zhì)完全不同的兩種模式，因此采取了兩種不同的調(diào)控手段。

　　不干預(yù)商品房市場(chǎng)的政策

　　商品房市場(chǎng)上的房屋是一種商品。政府對(duì)商品市場(chǎng)的基本原則是不干預(yù)。商品房市場(chǎng)按照商品交換的規(guī)律和游戲規(guī)則，通過(guò)供求關(guān)系和價(jià)格來(lái)調(diào)節(jié)。就像股票市場(chǎng)一樣，政府在商品房市場(chǎng)上的作用是建立和完善市場(chǎng)機(jī)制，包括完善信息制度和法律制度來(lái)打擊房地產(chǎn)交易中的欺騙活動(dòng)，保證市場(chǎng)的公平公正。

　　既然政府采取不干預(yù)政策，因而也不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格暴漲暴跌負(fù)責(zé)。香港房市從1995年起開(kāi)始三年的暴漲，當(dāng)時(shí)排隊(duì)炒樓的人比比皆是。然而1998年后形勢(shì)急轉(zhuǎn)，金融風(fēng)暴加速了房地產(chǎn)泡沫的破滅。許多先前投資房地產(chǎn)發(fā)財(cái)?shù)男�業(yè)主現(xiàn)在卻發(fā)現(xiàn)成了負(fù)資產(chǎn)。市民們?yōu)槭裁礇](méi)有指責(zé)政府呢？就是因?yàn)樯唐贩渴袌?chǎng)本身就是具有風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)，就像投資者享有價(jià)格上漲的喜悅一樣，他們也同樣必須承擔(dān)由于價(jià)格下跌帶來(lái)的損失。

　　當(dāng)然，房地產(chǎn)市場(chǎng)和股票市場(chǎng)的一個(gè)重要區(qū)別是土地具有使用價(jià)值。政府是土地的所有者和供應(yīng)者。為了盡可能減少土地供給量對(duì)市場(chǎng)的沖擊，政府實(shí)行定期公布計(jì)劃和拍賣(mài)制。

　　1999年后，政府進(jìn)一步改進(jìn)為以市場(chǎng)為主導(dǎo)的“勾地表”制度，即定期(通常為一年)發(fā)布計(jì)劃出讓土地的清單，由開(kāi)發(fā)商從中“勾”出其看中的地塊，提出價(jià)格。一旦價(jià)格符合政府要求，該土地便進(jìn)入公開(kāi)競(jìng)標(biāo)程序。除非有出價(jià)更高的競(jìng)標(biāo)者，“勾”地的開(kāi)發(fā)商將以原價(jià)獲得該塊土地。

　　“勾地表”制度讓開(kāi)發(fā)商據(jù)其發(fā)展戰(zhàn)略和對(duì)市場(chǎng)需求的估計(jì)，靈活地決定何時(shí)和有多少土地出售。政府的角色是提供足夠的土地供應(yīng)，保持市場(chǎng)平穩(wěn)有效地運(yùn)作，并通過(guò)土地規(guī)劃，引導(dǎo)私人房地產(chǎn)公司，實(shí)現(xiàn)其發(fā)展目標(biāo)。這一制度至今幾經(jīng)調(diào)整，整體運(yùn)作正常，證明是利用市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值最大化的一種有效的方法。盡管它受到一些質(zhì)疑，但找不到更好的替代方法，政府也無(wú)意更改。

　　經(jīng)濟(jì)公共住房體系

　　香港政府意識(shí)到公共住房體系不可能依靠市場(chǎng)的力量來(lái)發(fā)展，于是采取各種鼓勵(lì)措施，直接干預(yù)它的發(fā)展。例如，政府對(duì)屬于公共房所需的土地采取無(wú)償撥付和低廉租金的形式給予補(bǔ)貼。政府賦予房屋委員會(huì)資源和財(cái)力，它在2005／2006年的資本支出額達(dá)到50億元，僅對(duì)租房戶每年的補(bǔ)貼就達(dá)到15億元。正因?yàn)槿绱她嫶蟮膶?shí)力和政策上的優(yōu)惠，房屋委員會(huì)才可以有效地推行公共住房計(jì)劃。

　　房屋委員會(huì)并不直接建設(shè)和開(kāi)發(fā)，而是通過(guò)招標(biāo)和合同的形式，將工程項(xiàng)目承包給專業(yè)建筑商。為確保工程質(zhì)量，房屋委員會(huì)要求所有項(xiàng)目的承包商必須具有ISO9000標(biāo)準(zhǔn)證書(shū)。通過(guò)注冊(cè)會(huì)員制，委員會(huì)有效地將這些建筑商納入自己管理范圍，并與他們建立長(zhǎng)期穩(wěn)定的合作伙伴關(guān)系。

　　目前香港的公屋每年以新增近5萬(wàn)個(gè)住宅單位的速度擴(kuò)張。公共房的價(jià)格通常要比私人住宅的價(jià)格低20％－40％。對(duì)于滿足低收入條件的家庭，租金大約占他們收入的8％－15％(私人房租金占收入的的1／4)。

　　香港經(jīng)驗(yàn)的啟示

　　其一，政府應(yīng)明確在私人商品房市場(chǎng)和低收入住房保障體系中的不同定位。我國(guó)的住房制度剛從一個(gè)完全的福利分房體系轉(zhuǎn)到一個(gè)完全商品化的體系，還沒(méi)有一個(gè)在市場(chǎng)之外的

　　其二，政府在商品房市場(chǎng)中應(yīng)盡可能地減少干預(yù)。即使需要調(diào)控，干預(yù)的手段也只能是經(jīng)濟(jì)手段———信貸、利率和稅收政策，而非直接的價(jià)格控制。正如政府在股票市場(chǎng)中的作用那樣，建立一個(gè)良性的市場(chǎng)機(jī)制，提供公平、透明的交易環(huán)境。為減少土地供給影響，政府不設(shè)立賣(mài)地收入目標(biāo)，保持清晰及可預(yù)測(cè)性的土地

　　其三，政府直接運(yùn)用其土地資源、財(cái)力和行政手段，幫助沒(méi)有能力租住私人物業(yè)的低收入家庭。可設(shè)立專門(mén)職能機(jī)構(gòu)，資金列入政府預(yù)算。由國(guó)土房管局局長(zhǎng)掛帥，全權(quán)負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)住房的規(guī)劃、工程和租售管理。

　　(作者為中山大學(xué)嶺南學(xué)院講座教授，電子郵箱wulf＠lingnan.net)

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