公布“樓盤成本”能撼動房價嗎？

　　晨報訊 “公布成本只是告訴人們怎么算，與房價有個對比，但這個公布的成本并不具有權(quán)威性。”昨日，南京自建房組織發(fā)起人之一邵角第三次公布樓盤成本，對于業(yè)界的質(zhì)疑，邵角坦陳其公布的成本不具權(quán)威性。一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，邵角在“6·1”新政實施之時公布房價成本，難免有炒作之嫌，但房價成本到底要不要公布令人深思。

　　事件：百家樓盤成本公布

　　與此前承諾的時間相一致，邵角在昨日對外公布了籌備已久的南京百家樓盤成本。“我們此次更多的是告訴老百姓一種計算房價成本的方法。”邵角在接受記者采訪時如是說。

　　在邵角創(chuàng)建的自建房網(wǎng)站上，記者發(fā)現(xiàn)包括棲霞匯林綠洲、長發(fā)CFC、萬科金色家園等上百家樓盤的成本、售價被公布于網(wǎng)上。與前兩次公布

　　邵角稱，他們此次公布的計算方式是依據(jù)2003年南京物價局開始執(zhí)行的“南京市商品房作價辦法”。根據(jù)其計算方式，開發(fā)商的成本由土地成本、住宅建造成本、住宅建造期間費用和稅費四部分組成。其中開發(fā)商的土地成本即土地拍賣時的樓面地價；住宅建造成本多層按800元／平方米計算，小高層1400元／平方米；高層2000元／平方米。另外，住宅建造期間的費用包括管理費用、財務(wù)費用、銷售費用三部分，占銷售額的5% 10%；稅金為銷售額10% 15%。

　　“我們公布了從國土局拿來的樓盤土地成本后，購房者便可算出每個樓盤的成本了。”邵角稱，購房者只需把四部分成本一加便可得出總成本。

　　按照邵角公布的計算方式，河西目前售價達(dá)6500元/m2均價的萬科光明城市成本價最高在5500元/m2左右，開發(fā)商至少有1000元/m2左右的利潤。但一位業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為這不可能。這位業(yè)內(nèi)人士稱，房屋所產(chǎn)生的成本實際上包括稅收成本、土地成本、政府規(guī)費、前期工程、建安工程、基礎(chǔ)設(shè)施費用、公共配套設(shè)施、開發(fā)商間接費用、期間費用9部分。在對每一部分給出詳細(xì)成本后，該業(yè)內(nèi)人士測算出光明城市的成本高達(dá)7629元/m2。“光明城市如果按6500元/平方米銷售均價計算，開發(fā)商將虧損1130元/平方米。”這位業(yè)內(nèi)人士稱。

　　部分樓盤前兩年漲了50％

　　除了通過樓盤所產(chǎn)生的各項費用來計算成本外，邵角還“以歷史成交數(shù)據(jù)假設(shè)為其成本”，即假設(shè)某一樓盤2001年、2002年成交的均價為其成本，然后與現(xiàn)在所銷售的價格作對比。

　　在以該種方式公布的11家樓盤成本中，這些在2001年、2002年、2003年銷售價格不過3000元/m2左右的樓盤，目前銷售價格均達(dá)到了5000元/m2左右。集慶門大街上一家2003年售價3700元/m2的樓盤，目前售價達(dá)到7000元/m2。江寧百家湖2001年售價1380元/m2，目前價格也到了3700元/m2。

　　“同一地塊開發(fā)出的同一品質(zhì)的樓盤，短短幾年之間漲了50％以上。”邵角稱，通過這樣的對比，消費者就可以看出到底開發(fā)商的成本是多少，利潤有多高，“一些房子3000多能賣，現(xiàn)在7000多同樣在賣”。

　　爭議1：樓盤成本到底要不要公布？

　　“樓盤成本一定要公布。”邵角認(rèn)為，如今房價居高不下，包括很多白領(lǐng)在內(nèi)也買不起房，這本身就是不正常的。而如果公布房價成本，將有利于市場健康、良性發(fā)展。“告訴老百姓開發(fā)商利潤到底有多少，這有利于購房者理性消費。”邵角說，信息對稱，老百姓明明白白消費，市場主體的理性有利于促進(jìn)整個市場回歸理性。

　　但公布成本到底有沒有法律依據(jù)？邵角坦陳，目前看來，公布成本只是一個“學(xué)術(shù)觀點”，并不是“法律觀點”。“法律上的確沒有相關(guān)條文規(guī)定開發(fā)商一定要公布成本。”邵角如是說。

　　一位業(yè)內(nèi)人士表示，如果說因為

　　爭議2：成本公布后到底有什么用？

　　一方面是老百姓及民間組織千方百計想要知道房價的成本，另一方面開發(fā)商卻極力作拒絕狀，那么，樓盤成本公布后到底有何用處？

　　一位看過民間房價清單的汪姓市民介紹，他當(dāng)年購買萬科金色家園的房子時價格就到了7000元/m2，雖然明知其成本不高，但后來還是買了。“不過，現(xiàn)在覺得還是值。”汪先生說，成本公布只能讓他知道得更多，但絲毫卻不能阻止他買房。

　　南大房地產(chǎn)信息研究中心秘書長葛揚接著汪先生的話說：“事實上房子有多重屬性，比如投資性，當(dāng)把它還原成一個商品的時候，就很難通過成本來計算其價格了。”

　　周斌也認(rèn)為，公布房價成本后對于樓盤的銷售和價格影響都不會太大。“現(xiàn)實中也有一些樓盤通過公布成本來促銷，但這最多只能博得購房者好感，只要你有利潤賺，客戶還會覺得你有空間可讓。”周斌說，企圖通過公布房價成本來告訴老百姓開發(fā)商利潤有多高，進(jìn)而促使政府來調(diào)控市場，這樣的道理本身就是說不通的。

　　“成本公布更多的是告訴老百姓明明白白去消費，進(jìn)而理性地看待市場，理性地購房。”邵角說，寄希望于一個民間組織來降低房價或者來給開發(fā)商施加壓力是不現(xiàn)實的，不過，老百姓可以在知曉樓盤成本后，增加對市場、對樓盤價值的判斷。

　　作者：徐關(guān)輝/來源：南京晨報