劉杉評論:政府開發商是炒地的哼哈二將

　　在房地產市場存在著一個奇特的現象，一方面是房價瘋漲，一方面是空置率奇高。

　　究其原因，有兩種可能性。

　　一種可能性是，市場存在供給結構性問題。也就是說，購房者想買的戶型買不到，不想買的戶型堆成山。這種可能性是存在的，但不是造成高房價和高空置率的原因。因為，

如果價格合適，即便是大戶型，也不愁找不到買主，何況還有那么多虎視眈眈的“炒房團�乖诘教幋蛱椒吭础Ｔ僬f，如果沒人買了，房價應該跌到地板上啊。既然價格由供求關系決定，那么房子與大白菜的道理應該一樣才對。顯然，空置率與房價同高的現象，已然無法用單純的供求規律來解釋了。

　　另一種可能性是，開發商囤積房源，人為造成市場供不應求，進而不斷抬高

　　我在上篇評論中，分析了開發商獲取暴利的市場路徑。我所描述的，僅僅是簡單的地價與房價的聯動關系，而開發商獲取暴利的貓膩當然還包括各種花樣，其中的奧秘大概只有政府人士、銀行經理和開發商三者清楚。其實正是他們的鐵三角關系，才推著

　　不過，從地價與房價的聯動關系可以看到，對開發商而言，在資金成本很低的金融環境下，其最優的市場策略有二，其一是囤積房源，待價而沽；其二是炒高地價，從而帶動房價攀升。

　　在我看來，導致地價不斷升高的元兇是地方政府，幫兇則是開發商。

　　對于地方政府不斷抬高地價，從而獲取高額財政收入的批評已經不絕于耳。但至于政府是如何炒高地價的，媒體似乎披露的不多。

　　政府最簡單的辦法就是緊縮“地根��。我們可以從媒體上看到，政府總會在恰當的時候，透露限制土地開發的政策。并且利用中央政府對房價的調控，適時控制土地供應，進而維持土地緊張的局面，從而提高土地價格，維持房價。這就是上有政策下有對策，而且對策符合政策。

　　政府的第二個辦法是搞CBD。每個城市，城市的每個區，都要搞一個中央商務區，都要成為總部基地。抓不來跨國公司，抓不到金融機構，也要抓一把媒體，搞一個媒體大道。實在不行，把賣魚、賣鳥、賣菜的都趕到5A大樓里，建一個“簍水街�埂＝–BD的目的除了吸引商家，最直接的收益就是提高了地價。

　　政府的第三個辦法是“遷府��。建CBD，搞“簍水街�梗�不是每個城市都有條件的。不過，沒有條件，創造條件也要炒地皮。怎么辦？“遷府��。搬遷市政府的思路有兩種，一種是將政府從中心區遷出，在原地建設商業區，進而獲得土地增值收入。一種是將政府遷到相對偏僻的地方，再建一個繁華區，由此獲得級差地租。這些辦法本來也是好事，但事情壞在拆遷規模太大，傷害了城市中的窮人和郊區的農民。這就說不過去了。

　　政府的第四個辦法就是先把賤的賣貴了，再把貴的賣天價。這個辦法是我推斷的，也許政府已經這么做了，也許今天他們從我這里學會了。這個辦法主要適用于歷史文化名城。方法如下：政府首先說要保護老城區，新房要建在郊區，并且適于窮人類居住。于是，郊區的土地漲價了，并且從外到里，一環一環的漲。漲的差不多了，政府又說，老城要改造了，接下來，城里也搬遷了。由于郊外地價做了參照系，那么城里的地價，只能是越漲越高。同時，城里的老居民要住到郊外，郊外的房子供不應求，郊外的房價漲了，地價漲了，城里的地價就會高高的漲。

　　政府炒地在獲得財政收入、改善市容的同時，也損壞了人民群眾的根本利益。那么開發商在政府的炒地皮游戲里，究竟是受害者，還是獲益人吶？

　　表面看，開發商也埋怨政府，說是地價抬高了房價。

　　深里究，則會發現，開發商與政府其實是一條褲子的兩條褲腿，是炒高地價的哼哈二將。道理我在上篇評論中已經說了，地價高，房價就高。這就意味著，如果要讓手里囤積的房子價格不斷升高，那就得幫著政府不斷抬高地價。水漲船就高，地漲房價漲。開發商于是不斷以天價拿地。

　　不過，開發商以天價拍地的同時，卻并不立即支付土地款。其一方面可以規避風險，另一方面，還要因為拍地有功，可以和政府私下再拉手指，再做交易。

　　由于開發商得到了更高的地價，那么他手里存房的價格，如果以新的地價做定價標準，則是大幅攀升了。

　　這就是房價與空置率同漲的道理，這也是高地價與開發商暴利同時存在的邏輯關系。

　　世上沒有無緣無故的愛，也沒有無緣無故的恨。世上只有一條褲子，政府和開發商肯定一人一條腿。（5C10）