莫紀(jì)宏建議：從立法源頭抑制房價(jià)虛高

　　中國社會科學(xué)院法學(xué)研究所研究員莫紀(jì)宏日前在中國法學(xué)會舉辦的一個(gè)專題研討會上說，當(dāng)前房價(jià)虛高，一個(gè)重要的原因是有關(guān)房地產(chǎn)市場的法律制度不健全，要抑制房價(jià)虛高，也應(yīng)從立法源頭抓起，建立一些最基本的法律制度，理順房地產(chǎn)市場的基本法律關(guān)系。

　　莫紀(jì)宏從幾個(gè)方面提出建議：

　　一是通過作出憲法解釋，嚴(yán)格定義憲法所規(guī)定的國家征地的條件，從制度源頭上杜絕“土地財(cái)政”，從制度上消除房地產(chǎn)泡沫的滋生的根基。

　　莫紀(jì)宏說，現(xiàn)行憲法第十條第三款規(guī)定：國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。但目前尚未對“公共利益”的性質(zhì)和范圍做出界定，因此，在實(shí)踐中，一些地方政府就利用憲法上所規(guī)定的“公共利益”的模糊性，隨意地征用土地，并將大量的土地投入房地產(chǎn)開放市場。由于地方利益的推動，地方政府征地能起到彌補(bǔ)地方政府財(cái)政不足的問題，所以，不對憲法所規(guī)定的“公共利益”的內(nèi)涵做出準(zhǔn)確界定，就不可能從制度上杜絕地方政府在征用土地投入房地產(chǎn)市場方面的巨大的利益驅(qū)動。應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格政府征用土地的條件，將“公共利益”嚴(yán)格限制在“公共工程”和“緊急需要”等非常清晰的公共利益的范圍內(nèi)。防止“公共財(cái)政”成為“公共利益”的代名詞。

　　二是實(shí)行政府土地出讓中的利益共享機(jī)制，將政府出讓土地中的收益主要用于返回被征地的農(nóng)民，建立土地收益共享權(quán)利制度，進(jìn)一步從制度上約束土地進(jìn)入房地產(chǎn)市場的非理性因素，減少房地產(chǎn)市場土地出讓中的暴利。

　　莫紀(jì)宏說，自2002年城市土地進(jìn)入房地產(chǎn)市場實(shí)行公開掛牌拍賣制度之后，被征用的農(nóng)民的土地實(shí)際上在市場上實(shí)現(xiàn)的價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)地超過了政府在征用土地時(shí)的補(bǔ)償費(fèi)用，這就在很大程度上刺激了地方政府追逐出讓土地中的最大收益。如果實(shí)行土地收益共享制度，可以通過共享權(quán)利機(jī)制來控制地方政府追求土地收益的利益驅(qū)動，有效地控制房地產(chǎn)市場擴(kuò)張的入口，實(shí)行房地產(chǎn)市場的均衡發(fā)展。

　　三是制定房地產(chǎn)市場開發(fā)和交易過程中的信息公開制度，特別是對房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃項(xiàng)目的公眾聽證制度，從制度上消除房地產(chǎn)市場中的信息不對稱的狀況，保護(hù)城市居民的居住權(quán)。

　　莫紀(jì)宏認(rèn)為，目前的房地產(chǎn)市場不具有開放性，城市房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃以及城市發(fā)展的格局都沒有經(jīng)過公眾充分論證，導(dǎo)致了在政府主管部門的主導(dǎo)下盲目地推動城市規(guī)模的無序發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)中暗箱操作的現(xiàn)象比比皆是，房地產(chǎn)開發(fā)商的利益往往與政府主管部門、銀行等糾結(jié)在一起，形成一個(gè)與廣大消費(fèi)者相對抗的特殊利益群體。房地產(chǎn)市場不能完全按照市場規(guī)則來運(yùn)作，房地產(chǎn)市場中的不確定因素太多。因此，應(yīng)當(dāng)制定專門的行政法規(guī)來規(guī)范房地產(chǎn)市場的信息流通制度，讓社會公眾來監(jiān)督房地產(chǎn)市場的運(yùn)行狀況。

　　四是制定《房地產(chǎn)市場價(jià)格調(diào)控法》，在尊重市場規(guī)律的基礎(chǔ)上，通過立法形式確定房地產(chǎn)開發(fā)市場的經(jīng)營活動的平均利潤率，通過政府控價(jià)的方式，防止房地產(chǎn)市場成為一個(gè)暴利行業(yè)。

　　莫紀(jì)宏表示，目前，由于房地產(chǎn)市場環(huán)節(jié)錯綜復(fù)雜，各方利益主體之間又有著千絲萬縷的聯(lián)系，因此，房地產(chǎn)市場的暴利如果沒有強(qiáng)硬的政策措施，一是無法準(zhǔn)確預(yù)測，二是無法很好地加以控制。政府應(yīng)當(dāng)以房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營活動為監(jiān)督重點(diǎn)，確立房地產(chǎn)開發(fā)過程中可以允許獲得的最大的利潤率，避免大量的社會閑資和國際游資涌入房地產(chǎn)市場。與此同時(shí)，可以在立法中對超過社會平均利潤率部分的利潤實(shí)行高額度的征稅，為房地產(chǎn)市場的有序發(fā)展創(chuàng)造一個(gè)良好的制度環(huán)境。

　　五是對房屋的持有開征居民稅，避免因?yàn)樘岣哔J款利息和首付比例而抑制了房地產(chǎn)市場的有效需求。

　　莫紀(jì)宏分析說，我國目前正處于經(jīng)濟(jì)高速增長期，加上又適逢2008年北京奧運(yùn)會這樣一個(gè)房地產(chǎn)市場發(fā)展的好題材，所以，在一個(gè)相當(dāng)長的時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)仍然具有巨大的發(fā)展空間。為此，通過提高購房條件的方式來抑制房地產(chǎn)市場的需求趨勢，從長遠(yuǎn)看不符合我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律，相反，由于加大了購房的難度，會嚴(yán)重地影響居民的居住權(quán)，不利于從制度上來徹底解決居民對住房不斷增長的需求。如果對房屋的持有開征居民稅，一是可以對房屋資源占有進(jìn)行調(diào)節(jié)，二是可以有效地增加地方財(cái)政收入，可以從制度上既防范炒房等擾亂房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的投機(jī)行為，又可以較好地達(dá)到控制多占房的公平目的。

　　六是對居民住房征收

　　莫紀(jì)宏說，居民房產(chǎn)是居民財(cái)產(chǎn)中的最重要的和最有價(jià)值的部分，所以，要真正地保證社會公平，應(yīng)當(dāng)通過開征遺產(chǎn)稅的方式來有效地控制居民通過房產(chǎn)來食利的狀況，維護(hù)社會公平原則。

　　莫紀(jì)宏表示，總之，當(dāng)前在抑制