評論：莫紀宏建議：從立法源頭抑制房價虛高

　　中國社會科學院法學研究所研究員莫紀宏日前在中國法學會舉辦的一個專題研討會上說，當前房價虛高，一個重要的原因是有關房地產市場的法律制度不健全，要抑制房價虛高，也應從立法源頭抓起，建立一些最基本的法律制度，理順房地產市場的基本法律關系。

　　莫紀宏從幾個方面提出建議：

　　一是通過作出憲法解釋，嚴格定義憲法所規定的國家征地的條件，從制度源頭上杜絕“土地財政”，從制度上消除房地產泡沫的滋生的根基。

　　莫紀宏說，現行憲法第十條第三款規定：國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償。但目前尚未對“公共利益”的性質和范圍做出界定，因此，在實踐中，一些地方政府就利用憲法上所規定的“公共利益”的模糊性，隨意地征用土地，并將大量的土地投入房地產開放市場。由于地方利益的推動，地方政府征地能起到彌補地方政府財政不足的問題，所以，不對憲法所規定的“公共利益”的內涵做出準確界定，就不可能從制度上杜絕地方政府在征用土地投入房地產市場方面的巨大的利益驅動。應當嚴格政府征用土地的條件，將“公共利益”嚴格限制在“公共工程”和“緊急需要”等非常清晰的公共利益的范圍內。防止“公共財政”成為“公共利益”的代名詞。

　　二是實行政府土地出讓中的利益共享機制，將政府出讓土地中的收益主要用于返回被征地的農民，建立土地收益共享權利制度，進一步從制度上約束土地進入房地產市場的非理性因素，減少房地產市場土地出讓中的暴利。

　　莫紀宏說，自2002年城市土地進入房地產市場實行公開掛牌拍賣制度之后，被征用的農民的土地實際上在市場上實現的價值遠遠地超過了政府在征用土地時的補償費用，這就在很大程度上刺激了地方政府追逐出讓土地中的最大收益。如果實行土地收益共享制度，可以通過共享權利機制來控制地方政府追求土地收益的利益驅動，有效地控制房地產市場擴張的入口，實行房地產市場的均衡發展。

　　三是制定房地產市場開發和交易過程中的信息公開制度，特別是對房地產開發規劃項目的公眾聽證制度，從制度上消除房地產市場中的信息不對稱的狀況，保護城市居民的居住權。

　　莫紀宏認為，目前的房地產市場不具有開放性，城市房地產開發的規劃以及城市發展的格局都沒有經過公眾充分論證，導致了在政府主管部門的主導下盲目地推動城市規模的無序發展。房地產開發中暗箱操作的現象比比皆是，房地產開發商的利益往往與政府主管部門、銀行等糾結在一起，形成一個與廣大消費者相對抗的特殊利益群體。房地產市場不能完全按照市場規則來運作，房地產市場中的不確定因素太多。因此，應當制定專門的行政法規來規范房地產市場的信息流通制度，讓社會公眾來監督房地產市場的運行狀況。

　　四是制定《房地產市場價格調控法》，在尊重市場規律的基礎上，通過立法形式確定房地產開發市場的經營活動的平均利潤率，通過政府控價的方式，防止房地產市場成為一個暴利行業。

　　莫紀宏表示，目前，由于房地產市場環節錯綜復雜，各方利益主體之間又有著千絲萬縷的聯系，因此，房地產市場的暴利如果沒有強硬的政策措施，一是無法準確預測，二是無法很好地加以控制。政府應當以房地產開發商的經營活動為監督重點，確立房地產開發過程中可以允許獲得的最大的利潤率，避免大量的社會閑資和國際游資涌入房地產市場。與此同時，可以在立法中對超過社會平均利潤率部分的利潤實行高額度的征稅，為房地產市場的有序發展創造一個良好的制度環境。

　　五是對房屋的持有開征居民稅，避免因為提高貸款利息和首付比例而抑制了房地產市場的有效需求。

　　莫紀宏分析說，我國目前正處于經濟高速增長期，加上又適逢2008年北京奧運會這樣一個房地產市場發展的好題材，所以，在一個相當長的時期內，房地產行業仍然具有巨大的發展空間。為此，通過提高購房條件的方式來抑制房地產市場的需求趨勢，從長遠看不符合我國經濟發展的規律，相反，由于加大了購房的難度，會嚴重地影響居民的居住權，不利于從制度上來徹底解決居民對住房不斷增長的需求。如果對房屋的持有開征居民稅，一是可以對房屋資源占有進行調節，二是可以有效地增加地方財政收入，可以從制度上既防范炒房等擾亂房地產市場健康發展的投機行為，又可以較好地達到控制多占房的公平目的。

　　六是對居民住房征收

　　莫紀宏說，居民房產是居民財產中的最重要的和最有價值的部分，所以，要真正地保證社會公平，應當通過開征遺產稅的方式來有效地控制居民通過房產來食利的狀況，維護社會公平原則。

　　莫紀宏表示，總之，當前在抑制