熱評國六條配套細則 房價能否企穩關鍵在落實

　　各界人士熱評“國六條”配套細則

　　國務院轉發九部門《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》(簡稱《意見》，又稱“國六條”配套細則)出臺后，過熱的房地產市場能否降溫、房價能否降低成為眾人關注的焦點。本報記者采訪了多位業內人士和專家。

　　房地產業人士：還需看各地實施細則

　　接受記者采訪的房地產業界人士普遍表態謹慎，他們認為具體調控效果如何仍需觀察各地出臺的具體細則。但可以肯定的是，二手房市場將會受到較大影響。

　　“就調控力度而言，新的調控政策可謂細致入微，對于開發企業、各級政府相關部門等都提出了更加嚴格的要求，這對于房地產市場的健康發展是一個利好政策。但是，由于房地產行業本身具有周期性，其中部分政策可能要經過兩年甚至更長時間才能起到可見的市場效應。”中大恒基不動產營銷公司總經理王述說。

　　金地集團北京公司常務副總經理郝一斌認為，此次調控是以往調控政策的延續，力度有所加強，也更加具體量化。但具體調控效果如何，仍需要關注政策的具體實施細則和實際的落實執行情況。

　　郝一斌舉例子說，新措施規定90平方米以下住房面積所占比重必須達到開發建設總面積的70%以上，其中70%的指標指的是整個城市的開發占比指標還是只一個項目或是一幢樓盤的占比指標，這個并沒有予以明確說明。

　　對于新的政策將對房地產開發商產生多大影響，郝一斌說，項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產企業，商業銀行不得發放貸款的規定對開發企業不會造成多大影響。他認為，調控措施中土地的供應應在限套型、限房價的基礎上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發建設單位的規定對企業影響是較大的，這可能導致大的房地產開發商逐步實現規模化，而一些小的房地產開發商將被市場所淘汰。

　　在本次調控中，住房轉讓環節營業稅的調整是市場關注的一個焦點。有分析人士認為，征收年限延長至5年將嚴重打擊炒房行為，有利于市場健康發展。但也有人士指出，此舉無疑將使二手房市場受到嚴重打擊并進入交易的“冰凍期”。

　　北京房產中介“鏈家地產”市場總監金育松說，營業稅征收時限的延長，將使得一部分房產出售者的成本增加，出售意愿降低，從而導致房源放量減少。當前北京二手房市場中有近50%左右的存量房在5年以內，其中二手商品房在5年以內的存量占到了80%，所占比重相當大，這部分房源放量的減少對整個二手房市場的成交量將會造成嚴重影響，成交量將會下降。

　　對此，“我愛我家”副總裁胡景暉持樂觀態度。他說，有關營業稅的問題總的來說是為了打擊二手房炒作問題，但是考慮到北京的二手房市場供應不足，這個條款可能會引起“惜售”或是轉嫁稅收的問題，但總的來說影響應該不是很大。

　　國家信息中心胡少維：取決于《意見》執行力度

　　國家信息中心高級經濟師胡少維日前接受記者專訪時指出，對國務院轉發的九部門《意見》的執行力度將決定短期內房價的走勢。如果《意見》中提到的措施能夠落實到位，而且今年的土地供給不會明顯少于去年，那就很可能保證中低檔住房的供給增加，房價將有望企穩，不過大幅下降的可能不大。

　　胡少維說，隨著《意見》的出臺，短期內不排除高檔住房會由于供給的減少造成部分人群搶購，出現房價上升的現象。

　　胡少維認為，盡管《意見》抓住了當前房地產市場上房價高和結構不合理兩個主要矛盾，出臺的措施也具有針對性，但要想達到住房價格的穩定、居民住房改善的目標，難度還是存在的。胡少維說，雖然中央九部門出臺了《意見》，但是“上有政策，下有對策”的歷史經驗仍讓我們不能不有所擔憂，地方政府雖然不會直接對抗中央的決策，但卻可能會使用一些變通的辦法。

　　胡少維舉例說，比如《意見》中的套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上這一條，地方政府應該能保證90平方米以下住房面積達到70%，但是可能會減少或推遲土地的供給。雖然《意見》中規定：“要優先保證中低價位、中小套型普通商品住房(含經濟適用住房)和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的70%。”但是由于總量沒有明確規定，只要減少土地總量的供應，就能達到減少90平方米以下住房所需土地的供應。如果土地供應量減少，即使中小型住房會增多，但是價格卻不一定會下降。

　　再比如說《意見》第3條規定：“從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅；個人購買普通住房超過5年(含5年)轉手交易的，銷售時免征營業稅；個人購買非普通住房超過5年(含5年)轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。”如果這一條能夠落實，確實會抑制炒房，因為炒房的成本增加了。不過問題的關鍵仍在執行上。

　　金融業人士認為：首付提至30%將抑制需求

　　金融業人士普遍認為九部門《意見》中的信貸調控措施總體相對溫和，但個人房貸首付款比例提高至30%將在短期內大幅抑制需求。

　　國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松表示，過分緊縮和過分擴張都對房地產行業的健康發展不利，大起大落也會給銀行帶來風險。他認為，總體來看，調控政策相對溫和，考慮到了房地產市場的承受能力和穩定發展。

　　總體溫和的政策中也有略顯猛烈的部分，個人房貸首付款比例調高政策就并不十分“溫柔”。農業銀行一位不愿透露姓名的人士告訴記者，首付款比例調高的政策“挺厲害”。他認為，首付款比例提高到30%后將有很大一部分需求被抑制。當前大多數購房者都依賴銀行貸款，以一套80萬元的房子為例，原本只需要16萬元的首付款，在30%的首付下將需要24萬元，多出了8萬元。對于工薪階層來說，再攢8萬元需要不少時間。

　　雖然政策規定90平米以下的自住住房首付款比例仍為20%，但這位人士認為開發商調整戶型結構需要時間，因此調高首付比例將在短期內重創需求。目前市場上90平米以下的住房居少數，其中適合三口之家自住的兩居室就更少了。他拿北京當例子說：“在北京已經找不到90平米以下的兩居室了。”

　　對于自住房是否容易界定的疑問，農行人士相信各地方政府和銀行都會出臺相關措施。他解釋說，目前央行的個人征信系統已經全國聯網，只要購房者曾貸款買房就可以在征信系統查到。另外，上海等地的房管局已經和銀行實現聯網，可以為判斷貸款者是否買房自住提供依據。

　　這位人士認為，信貸新政還將對供給產生影響，房地產開發投資增幅會受到限制。此番發布的房地產開發信貸政策要求，對項目資本金比例達不到35%的房地產企業，商業銀行不得發放貸款。他表示，其實各大銀行自2004年就已經在執行35%的限制。至于規定空置3年以上的商品房不得作為開發商貸款的抵押物，他認為，在實際操作中，空置3年這一指標并不好執行，而且目前開發貸款中以土地作為抵押的較多，因此嚴格房地產開發信貸條件帶來的影響有限。

　　專家也對進一步調控給出了建議。社科院金融研究所金融發展室主任易憲容就表示，在嚴格落實調控細則的同時，也應該逐步提升利率并遏制海外熱錢進入境內炒房。

　　從信貸方面來看，未來房價依然漲跌難料。農行人士告訴記者，信貸新政對需求和供給都有抑制，因此房價走勢尚難判斷。

　　【評論】

　　　本報記者：李佳鵬 方燁 趙江山　　

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