開(kāi)發(fā)商囤房手法揭秘

　　“國(guó)六條”出臺(tái)以來(lái)，房?jī)r(jià)的漲和跌成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)，不少購(gòu)房者因此開(kāi)始考慮推遲購(gòu)房計(jì)劃。為應(yīng)對(duì)房產(chǎn)虛火被打壓的局面，一些開(kāi)發(fā)商又玩起了“囤房”“起火”的手法。

　　開(kāi)盤(pán)即收盤(pán)，開(kāi)發(fā)商囤房起火

　　這兩天，記者以購(gòu)房者的身份到成都一些樓盤(pán)咨詢(xún)發(fā)現(xiàn)，一些剛剛開(kāi)盤(pán)不久的樓盤(pán)，竟都被銷(xiāo)售出80%以上，大有“清盤(pán)”“收盤(pán)”之勢(shì)；相反那些去年就開(kāi)盤(pán)出售的樓盤(pán)，竟然還有相當(dāng)一部分到現(xiàn)在還沒(méi)清倉(cāng)收盤(pán)。

　　24日，在成都市城南一個(gè)叫“南辰竟秀”的電梯公寓售樓部里，記者看到貼在墻上的一張大幅銷(xiāo)售進(jìn)度表，上面80%的房子都貼上了一個(gè)紅色的標(biāo)志。售樓先生小羅告訴記者，貼上紅色標(biāo)志的房子表示都已經(jīng)賣(mài)出去了。然而據(jù)記者了解，該樓盤(pán)正式開(kāi)盤(pán)日期是在兩天之后的26日。還沒(méi)正式開(kāi)盤(pán)，就銷(xiāo)售出80%的房子，進(jìn)入尾盤(pán)清理。成都的房市真的有這么火嗎？

　　據(jù)成都市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年前兩月，該市商品房空置面積出現(xiàn)自去年下半年以來(lái)的首次大幅上漲，全市商品房空置面積為147.25萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)62.6%，其中住宅空置65.36萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)70.7%。而與此同時(shí)，今年前4個(gè)月，成都市房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)投資達(dá)86.57億元，同比上漲了25.3%。一面是住房空置面積的增大，另一面又是新開(kāi)發(fā)投資幅度的上漲，但那些剛剛開(kāi)盤(pán)、有的甚至還沒(méi)有正式開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)，為何總給人一種賣(mài)得異常火爆的景象？

　　一位業(yè)內(nèi)人士向記者道破天機(jī)，這些火爆的銷(xiāo)售場(chǎng)面都是開(kāi)發(fā)商的促銷(xiāo)手法，他們往往通過(guò)交誠(chéng)意金的方式來(lái)個(gè)認(rèn)購(gòu)，將大部分位置較好、

　　果然，就在記者表示對(duì)現(xiàn)存的房源不滿(mǎn)意的時(shí)候，售樓先生小羅神秘地對(duì)記者說(shuō)，如果你想要?jiǎng)e的房子也可以，你得先交1萬(wàn)元得誠(chéng)意金。

　　“那些房子不是已經(jīng)賣(mài)出去了嗎？”記者反問(wèn)道。

　　“大部分也只交誠(chéng)意金定在那兒，還沒(méi)簽購(gòu)房合同呢。”小羅解釋說(shuō)。

　　業(yè)內(nèi)人士用一句很經(jīng)典的話向記者點(diǎn)評(píng)說(shuō)，你如果不交誠(chéng)意金，就買(mǎi)不到令你滿(mǎn)意的房子；但是如果你交了，那就上當(dāng)了。

　　開(kāi)發(fā)商囤房五種通用手法

　　根據(jù)業(yè)內(nèi)人士的介紹，開(kāi)發(fā)商囤積房源、哄抬

　　借口團(tuán)購(gòu)，囤積房源。開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)出樓盤(pán)之后，為了將較好的房源囤積起來(lái)，然后伺機(jī)銷(xiāo)售，常常會(huì)先向市場(chǎng)公布一個(gè)較為合理的房?jī)r(jià)來(lái)吸引購(gòu)房者，當(dāng)購(gòu)房者蜂擁而至的時(shí)候，售樓人員又會(huì)告訴購(gòu)房者，其中大部分較好的房源不在公布價(jià)格范圍，因?yàn)橛袉挝粶?zhǔn)備集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)，因此價(jià)格在商定之中。

　　而同時(shí)開(kāi)發(fā)商會(huì)極力推薦你購(gòu)買(mǎi)不屬于團(tuán)購(gòu)之列的房源，當(dāng)然這些房源也都是較為不太好出售的房子。這樣開(kāi)發(fā)商既可以通過(guò)銷(xiāo)售一部分房源來(lái)回籠一部分資金，同時(shí)又將較好得房源囤積起來(lái)伺機(jī)而售。

　　去年9月份，記者曾經(jīng)關(guān)注過(guò)成都的一個(gè)樓盤(pán)。當(dāng)時(shí)該樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商告訴記者，小區(qū)中間的兩棟住宅將會(huì)在9月9日正式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。而到了9日那天，開(kāi)發(fā)商又告訴記者，因有單位準(zhǔn)備團(tuán)購(gòu)，因此暫不開(kāi)盤(pán)，結(jié)果等到今年2月份，這兩棟住宅才正式面向市場(chǎng)銷(xiāo)售，而價(jià)格卻已經(jīng)比去年9月份上漲了20%多。

　　分期銷(xiāo)售，化整為零。這種銷(xiāo)售方式又被稱(chēng)之為“擠牙膏式”銷(xiāo)售。一位開(kāi)發(fā)商向記者介紹了這種方式操作的過(guò)程：預(yù)售許可證拿下來(lái)之前就先預(yù)熱市場(chǎng)，膽大的搞個(gè)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，膽小的也會(huì)請(qǐng)潛在客戶(hù)聯(lián)誼一下，請(qǐng)大家來(lái)猜一猜房子會(huì)賣(mài)多少錢(qián)。這實(shí)際上是一個(gè)市場(chǎng)調(diào)查，看看客戶(hù)們能承受什么樣的房?jī)r(jià)。

　　開(kāi)盤(pán)時(shí)，拿出來(lái)賣(mài)的房子只是一小部分，等過(guò)一陣再開(kāi)一批，這樣一點(diǎn)一點(diǎn)地出貨，人為去控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量，刺激房?jī)r(jià)一點(diǎn)一點(diǎn)上漲。漲價(jià)有兩個(gè)好處--一個(gè)是銷(xiāo)售收入增長(zhǎng)了，另一方面給客戶(hù)看，咱的房子升值了。

　　這時(shí)老業(yè)主心里自然很平衡，還會(huì)說(shuō)服親朋好友購(gòu)買(mǎi)后面開(kāi)盤(pán)的房子；甚至前一批開(kāi)盤(pán)沒(méi)有賣(mài)出去的房子也會(huì)因此成了寶貝。然后開(kāi)發(fā)商會(huì)繼續(xù)一點(diǎn)一點(diǎn)地賣(mài)房。

　　虛假訂單，聯(lián)合中介。主要是通過(guò)大量虛假簽訂購(gòu)房意向合同，將較好的房源保留起來(lái)，有的開(kāi)發(fā)商甚至直接和一些

　　在成都，稍好一些樓盤(pán)開(kāi)建不久，邊上就會(huì)有多家二手房中介進(jìn)駐附近。這邊樓盤(pán)剛剛開(kāi)盤(pán)，那邊在二手房中介上就能看到該樓盤(pán)房屋轉(zhuǎn)讓的信息。

　　一位房屋中介的工作人員甚至直言不諱地對(duì)記者說(shuō)，成都相當(dāng)一部分的空置房都被各種大大小小的中介囤積控制著，從一定程度上說(shuō)，房?jī)r(jià)就是被中介炒起來(lái)的。

　　在計(jì)劃與市場(chǎng)之間，房地產(chǎn)調(diào)控路在何方？

　　為了進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，打擊囤房、炒房行為，最近，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了被稱(chēng)之為“國(guó)六條”的調(diào)控政策，其中明確提出，“加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)全過(guò)程監(jiān)管，制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房?jī)r(jià)行為。”“加強(qiáng)土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。”

　　業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，一些地方政府是被開(kāi)發(fā)商牽著鼻子走，毫不夸張地說(shuō)，是“開(kāi)發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、市長(zhǎng)決策、規(guī)劃局執(zhí)行”，造成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的結(jié)構(gòu)性缺陷及開(kāi)發(fā)商大量囤積土地現(xiàn)象；一些城市為“托市”出臺(tái)“購(gòu)房入戶(hù)”“購(gòu)房補(bǔ)貼”等各種土政策……

　　他們分析認(rèn)為，“國(guó)六條”的出臺(tái)很可能意味著，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)“再調(diào)控”，將加強(qiáng)對(duì)地方政府的約束，確保城市規(guī)劃發(fā)揮調(diào)控職能，懲戒用“土政策”對(duì)抗宏觀調(diào)控的地方政府，同時(shí)加大地方政府監(jiān)管房地產(chǎn)市場(chǎng)的力度。

　　但一些開(kāi)發(fā)商向記者提出了擔(dān)憂，各地在日后推出的調(diào)控細(xì)則中，如果直接干預(yù)開(kāi)發(fā)商正常營(yíng)銷(xiāo)行為，很可能意味著政府管轄越位。開(kāi)發(fā)商普遍認(rèn)為，樓盤(pán)取得預(yù)售許可證后分批賣(mài)房，這完全是開(kāi)發(fā)商自主的營(yíng)銷(xiāo)行為，政府如果連這個(gè)都管，管得有點(diǎn)寬了。

　　有開(kāi)發(fā)商說(shuō)，現(xiàn)在都已經(jīng)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)了，把商品房分期來(lái)賣(mài)，只是開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期以來(lái)形成的營(yíng)銷(xiāo)技巧，如果政府對(duì)此也要出臺(tái)政策強(qiáng)行監(jiān)管，顯然是在走計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的老路。

　　【評(píng)論】