劉杉:住房十五條核心是供給

　　劉杉

　　繼頒布抑制房價的“新六條�购螅瑖鴦赵河趾芸斐雠_具有操作性的“十五條�拐{控措施，這表明中央政府開始對房地產市場動真格的了。

　　5月29日，國務院辦公廳轉發了9部委《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見

》，該《意見》涉及多個方面，共十五條。由9部委聯合出臺政策，并由國務院辦公廳轉發，這一方面表明政策的重要性，也表明此次調控理念在中央主要部委中形成了共識。當政府和社會形成某種共識的時候，市場期望也就容易走向一致。從這點看，房價很可能得到抑制。

　　比較而言，國務院辦公廳轉發的“十五條�固厣�鮮明，從其題目上即可窺一斑可見全豹。“十五條�沟念}目包含了兩個含義，一個是目的，一個是手段。目的就是穩定住房價格，而手段則是調整住房供應結構。整個“十五條�沟幕�本意思就是，通過調整住房供給結構，來實現穩定房價的目的。可以認為，溫家寶住房新政的核心就是供給政策，強調通過增加供給來滿足需求，進而抑制房價。

　　在我看來，“十五條�棺サ搅朔康禺a問題的本質。

　　今年以來，我發表過多篇評論，呼吁中央政府應從供給方面著力，通過制定中長期住房規劃，增加中低價商品房供給的辦法來抑制房價。雖然不敢妄言本人的呼吁能起到什么作用，但至少可以認為，正是在社會各界有識之士的不斷努力下，促使中央政府出臺了既迎合民意，又符合經濟規律的政策措施。

　　從理論上講，信貸、稅收等政策，其功能在于抑制投機性的需求，其效果是短期的。而增加土地和住房供給，則是一個從長期角度解決房地產市場供求矛盾的措施。當然，調控政策如果從供需兩方面入手，則政策效果就會更好，但核心應該是在保證供給的條件下，選擇性地抑制需求。我在兩會期間發表的一篇評論《抑制房價需要兩手抓兩手都要硬》闡述的就是這個道理。

　　國務院此次出臺的“十五條�拐{控措施，從供給角度看，主要體現在三個主要方面。

　　其一，“供給政策�沟闹行囊�點就是要求各級城市制定和實施住房建設規劃。這一條，是“十五條�怪械牡谝粭l，也是住房供給政策具有綱領性的一條。要求各級城市政府制定住房規劃的目的，就是從政策方面保證普通民眾能夠獲得中低價位的普通住房。也許有人認為，這是從市場經濟退回了計劃經濟，是一個倒退。

　　其實不然。

　　住房是一種特殊的商品，從小處說，就是一個人、一個家庭，買一套房或租一個窩的問題。往大處看，則關系到國計民生，關系到普通人的基本人權。在中國這么一個資源短缺、人口眾多，同時市場經濟制度，特別是房地產市場制度極不完善的一個國家，顯然不能完全依靠市場手段來解決人民群眾的居住問題。況且，即使是市場制度完備的發達資本主義國家，住房的供給也不是完全依靠市場的。從這點看，實行住房規劃，是一個務實而有效的政策手段。而且，規劃也不等同于計劃。事實上，住房規劃是由人制定的，而完成規劃則要靠市場的方法。

　　市場不是萬能的，而沒有住房規劃則是萬萬不能的。

　　其二，“供給政策�姑鞔_了新建住房結構比例。“十五條�沟牡诙�條，實際上是對第一條的具體補充。國務院明確要求“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上�埂＿@是一個帶有指令性的要求，是落實住房規劃的具體數字杠杠，具有操作性。

　　這一條，實際是調控政策中最具有殺傷力的措施，是實現調控政策目標的關鍵。那么，中央政府這項規定能否順利落實，各級政府如何受到監督，必然成為社會的一個疑問。畢竟“中央政策出不了中南海�共粌H僅是一句戲言。監察部在溫總理住房新政中會扮演什么角色，恐怕還要拭目以待。

　　其三，“供給政策�姑鞔_了土地供給原則和具體標準。與以往調控政策不同之處在于，“十五條�怪械耐恋毓┙o政策與住房供給政策進行了協調，解決了住房建設與土地供給政策矛盾的問題，這是一個很大的進步，體現了中央政策的協調一致，也可以避免市場信號混亂。

　　這一條明確規定，對中低價商品房的“土地年度供應量不得低于居住用地供應總量的70%。并要求土地供應應在限套型、限房價的基礎上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發建設單位�埂＿@個規定實際強調了住房和土地供給兩個70%的協調，而強調在限套型和限房價基礎上的土地招標，也可以抑制地價瘋漲的趨勢，可望起到“一石兩鳥�沟男Ч�。

　　我所看到的“十五條�梗�核心體現的是增加住房供給。

　　當然，“十五條�惯�涉及抑制需求、規范市場秩序、增加信息透明等方面。但從根本上看，溫家寶的住房新政，最大亮點就是以強制推行住房規劃來改變供給結構。這是一個好政策，希望能落到地上。

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