盯上我國2億多新興中產 外資爭啖中國地產盛宴

　　本報記者 周雪松

　　“要了解當今的中國，就要了解她的歷史，更要了解這個經歷了前所未有巨變的社會中不同幾代人的基本價值體系。”一直從事房地產服務及投資管理的一家外資機構用大量的時間和精力研究的卻是，包括文化大革命在內當今中國社會的變遷。它在主題為“小康：繁榮之夢”的特別報告(下稱特別報告)中這樣寫到：“毋庸置疑，中國的商業覺醒如今已經

將其牢牢定位于世界經濟和消費市場的中心。”

　　值得關注的是，當它以一種類似社會學者的眼光審視中國的時候，其身后一些更為強大的財團和基金，已然將對中國高端房地產市場的良好預期演變為一種行動。這些財團和基金，去年是花旗銀行、摩根士丹利、高盛和美林，而今年又出現了一些新面孔，如亞洲投資基金等。

　　繼前不久一筆來自中東的神秘資金通過基匯資本公司以6億元人民幣整體收購上海翠湖天地一整棟住宅樓，及美國高盛斥資7000萬美元收購虹橋花苑酒店式公寓之后，近日，上海樓市又傳出了高盛基金整購京匯大廈和摩根士丹利瞄準浦東金橋埃蒙頓國際廣場的消息。與此同時，摩根士丹利亞洲投資中心將由日本逐漸移師中國的計劃也見諸報端。

　　在北京，今年一季度，亞洲國際金融投資有限公司斥22億元人民幣巨資收購了

　　戴德梁行近日發布的“亞太區投資物業市場報告”顯示，今年前4個月基金對中國內地物業的投資總額達6.26億美元�熂s48.8億港元，除北京及上海等一線城市外，海外基金亦開始轉移至成都、長沙、天津等二線城市。這些基金88%都投在了商業地產領域。

　　最近有消息靈通人士也向記者透露，加拿大三五集團目前已完成對北京西單一大型商業地產項目的考察工作，雙方已經達成收購意向。摩根士丹利、ING(荷蘭國際集團)、美林、麥格理、淡馬錫、渣打、花旗亞洲、洛克菲勒、新加坡美羅和捷成洋行等，這些在國際市場呼風喚雨的頂級投資機構，如今均不約而同地出現在中國房地產市場，并且都出手不凡。有市場分析人士表示：“如此大手筆的海外資金的投入，顯示出外資已結束其試水階段。”

　　前面提到的特別報告認為，在中國，目前有超過2億人口正在成為新興的中產階級，中國穩步增長的城市人均收入(目前約110美元，在一些主要城市接近2000美元)和3萬億美元的個人存款中的一部分可能轉化為消費品的購買力，因此，贏得關注是理所當然的。這個特別報告還預測了中國零售業的前景和將呈現新的格局。

　　從特別報告不難看出，這家外資房地產機構對中國高端房地產市場的看好，不惟當前

　　“上海、北京等城市的寫字樓包括一些高檔公寓和別墅等高端物業，跟東京、臺北、新加坡相比價格明顯偏低。”北京山圣房地產經紀公司董事長、臺商李復圣對記者說，“以高檔公寓為例，東京高檔公寓每平方米價格大約是40000—50000元人民幣，臺北的價格也在3000—40000元人民幣之間。而北京同類高檔公寓的價格一般才1萬元人民幣左右。隨著經濟不斷發展，特別是2008年奧運會舉辦，將進一步促進北京向國際化大都市逐步靠近，今后房價肯定會有一個很大的升值空間。”

　　“國內商業地產不存在價值被低估的問題，其價格與國外也沒有可比性。”日前，商業地產界一位權威人士在接受

　　中國商業地產聯盟年初發布的一份報告顯示，一些知名開發商向商業地產領域的戰略轉型和明顯加大商業地產的投資力度，將成為2006年行業新特點。由于大開發商的強勢進入，一些中小商業地產開發企業將面臨日益加大的退市壓力。

　　中國零售業的發展和壯大被一家境外研究機構認為是“這個10年里最令人興奮的事件之一”。迄今為止，中國已有400多家購物中心，另外還有200多家正在籌建當中。

　　僅去年7月，就有12家面世的購物中心是由美國西蒙房地產集團(Simon Proporty Group)開發的。包括西蒙集團在內，許多外資機構一直在中國尋找著類似的投資機會。

　　“去年美林收購銀泰中心時，收購價格大約為兩萬一二左右，現在銀泰中心的零售價格已經漲到了三萬。美林收購銀泰中心，凱德置地收購中環世茂，都賺到了錢。”中原地產李文杰表示，嘗到甜頭的外資機構今后將更傾向于持有穩定現金流的商業地產項目。