杭州樓市的今天會否成為京滬深的明天

　　積壓房不斷上升 房企資金鏈吃緊

　　浙江省統計局的統計表明，該省房屋銷售價格在今年一季度回落明顯，溫州等城市的房價漲幅已出現負增長。

　　今年以來，以“樓市熱土”聞名全國的杭州，諸多問題纏身，昔日輝煌了無蹤影。

因為建成的住宅積壓量不斷上升，開發企業資金壓力日益增大，財政收入受到明顯影響。預計杭州的GDP增速將因房地產市場的影響而明顯回落。

　　有關專家認為，杭州今天的局面正是連續多年過熱的必然結果，需要一段周期來消化，讓市場回歸理性。而前段上海樓價的回升暴漲，當前北京、深圳樓價的猛漲是否存在不理性的因素？值得各界人士高度關注。杭州樓市的今天難說就不會成為京滬深的明天。

　　觀望依舊 銷售不旺

　　據統計，一季度杭州市區的一手房銷售均價每平方米超過7000元。但是由于成交量的減少，以及成交房源主要集中在市中心高端房等因素，很多業界人士認為這一均價并不能說明什么問題。與此同時，一季度杭州市區(不包括蕭山、余杭)可售商品住宅達到20645套，而去年同期僅為7099套，當前可售房源還在穩步上升，截至4月19日，這一數字已升至24476套。

　　與此同時，由于受前些年房產市場迅猛發展的慣性影響，大量投資的產能仍在快速釋放中，一季度市區的房地產開發住宅施工面積和竣工面積仍保持較快速度，分別增長17.5%和27.4%。

　　而另一方面，市場觀望氣氛較濃，需求表現冷淡。據統計，一季度納入杭州市透明售房網的八大區域成交量為3118套，同比下降達55.5%。

　　為此，“五一”長假期間，不少樓盤爭相讓利促銷。濱江區的華業南岸晶都樓盤推出購房優惠送鉆戒活動；上城區的贊成林風樓盤推出“五一”購房每套可享受一萬元優惠的措施；濱江區的六合天寓“五一”期間給予九七折優惠……但和以往不同的是，樓市并未出現旺銷場面。杭州透明售房網顯示，七天時間里主城區成交商品房約230套，預定量近600套，與往常基本持平。

　　前些年，來自溫州、臺州等民間資金實力雄厚地區的購買人群是支撐杭州樓市的主力。近日，杭州開發商再次帶著“購房入戶”等利好消息前往臺州房交會“掘金”，卻遭到冷遇，很多樓盤一筆都未成交。錢江房產營銷部經理鮑佳說：“來咨詢的人還是有的，但不是很踴躍。”浙江錦繡錢塘房地產開發有限公司總經理王一兵則用八個字來形容他的參展感受——人氣不旺，效果一般。

　　很多開發商反映，之前他們還曾去義烏、溫州、臺州、上海等地進行樓盤推廣，但這些從前的“圈錢熱土”，如今卻銷售清淡。一位開發商說，現在政策環境很不明朗，很多人買了怕跌，不敢輕易掏錢。

　　企業到處借貸 財政稅收銳減

　　從去年開始，杭州商品房空置面積快速增長，很多開發商資金回籠周期拉長，資金壓力逐漸增大。有的開發商在企業內部向員工集資，有的向其他企業借貸，有的出售股權或和其他企業合資“共渡難關”。有的企業甚至謀求海外上市解決資金問題。浙江最大的房產商綠城集團前段時間通過配售可轉換債券和股本引進國際戰略投資者，募集資金1.5億美元。

　　據杭州市商業銀行的不完全統計，一季度到期的房地產開發貸款中展期比例達到30%至40%。此外，一季度房地產貸款和個人貸款共計1155.1億元，同比增長16.7%，增速逐漸趨緩。據了解，一些銀行態度日漸趨于保守，傾向于支持高品質市中心房產，對郊區房產持謹慎態度。

　　如今，杭州樓市的冷淡，首當其沖的是財政收入受到很大影響。據統計，一季度，杭州市房地產企業入庫稅收為23.14億元，下降13.2%，導致杭州市財政收入增幅出現較大回落。部分城區房地產稅收滑坡現象嚴重，如西湖區、濱江區、上城區房地產企業入庫稅收同比分別下降45.1%、27.1%和16.2%，受此影響，西湖、濱江、上城的地方財政收入同比分別下降10.2%、0.3%和0.1%。

　　杭州市近年在道路交通、西湖保護等基礎設施建設方面投入巨大。據了解，當前政府財政負擔壓力增大，預計全年杭州市GDP將在一季度增長15.7%的基礎上有所回落。

　　政府“托市”仍效微

　　今年年初，為了緩解房地產市場供需雙方博弈的僵持局面，杭州市政府出臺了一系列包括金融支持、降低房地產交易成本、完善公積金貸款和貼息辦法、推行外地人購房入戶、改善住房供應體系等在內的政策，試圖拉動住房消費。市區住房公積金貸款最高額度由30萬元調整為50萬元。市政府還向銀行提出建議，對普通住宅個人貸款按揭成數提高到八成，對購置二三套自用的普通住宅，也采取同等政策。市政府還向銀行提出，在保證金融安全的前提下，對在建普通住宅樓盤要優先貸款，防止出現爛尾樓現象，盡量避免開發企業因為資金問題不能按期交房而出現退房。市政府調整了契稅繳納時間，規定只要簽訂商品房預售合同并登記備案，就可繳納契稅并取得完稅憑證。杭州市還確定了錢江新城等三塊區域，試點實行“外地人購房入戶”。

　　與此同時，滬杭磁懸浮列車即將開工建設的利好消息也給杭州樓市注入了新的活力。杭州市抓住這一時機推出了“工作在上海，住在杭州”的一系列宣傳。近段時間，杭州市政府組織開展了大規模的招商引資活動，到香港、上海，吸引資金進入杭州房地產市場。

　　日前，杭州市政府負責人表示，盡管在地方政府的能力范圍內采取了不少措施，但是這些政策和活動的效應發揮尚需一段時間。

　　杭州樓市將走向何方

　　目前，深圳、北京樓市都在漲價，深圳還出現了有房不賣的“惜售”現象。對此，浙江大學房地產研究中心主任賈生華教授認為，杭州乃至浙江，目前的局面正是連續多年過熱的必然結果，需要一段周期來消化，讓市場回歸理性。

　　據分析，杭州市場之所以和全國普漲局面出現較大差異，業界主要有兩種觀點：

　　第一， 和全國其他城市相比，杭州的房地產市場發育較早，市場購買力已經較早地被預支了，市場已經在地方政府反復的調控、梳理下逐漸走向理性。

　　第二， 在前幾年的房產熱中，北京、深圳等地的城市競爭力并未在

　　記者在采訪中了解到，近期，有大量的境外資金開始進入杭州這個正處于房產低谷的城市。如華潤和新鴻基、嘉里建設在杭州都投下巨資打造品牌項目，太古地產也瞄準了杭州市場，將杭州乃至浙江作為新的投資重點。近日，新加坡地產大鱷凱德置地聯手嘉士林私人有限公司，以56201萬元的價格成功拍得2006年杭州推出的首塊住宅用地。戴德梁行有關負責人在接受記者采訪時稱，他們憑借國際化的專業經驗認為，未來一段時期，杭州的住宅市場將在調控作用下呈現平穩發展態勢。與此同時，