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5月17日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究促進房地產業健康發展措施，并提出六項針對性措施。同日，中國人民銀行在銀行間市場向一級承銷商定向發行一年期票據1000億元，18日再次發行600億元三月期票據。
針對近日國家出臺的一系列調控措施，國家發改委宏觀經濟研究院副院長陳東琪做出了這樣的判斷：“從今年第二季度開始，我國進入本輪周期內二次調控”。這里，他談到
的“本輪周期”是指2002年以來持續五年的繁榮期，第一次調控從2004年5月開始。
金融調控與房地產調控將是本輪周期內的第二次調控的重點。而金融與房地產之間的復雜關系也是這輪調控的難點所在。
成敗房地產
“房地產業的發展對宏觀經濟穩定與發展具有極端重要性，可以說成也房地產，敗也房地產。”這是去年下半年時國務院發展研究中心副主任謝伏瞻下的一句論斷，這在今天就更是如此。
北京大學中國經濟研究中心研究員趙曉一直認為，房地產的發展將決定一段時期內的宏觀經濟運行。他說，房地產的重要性在于它拉動的產業多，據說高達130多個行業，這使得房地產的大車一經啟動，對宏觀經濟的影響便舉足輕重。本輪中國經濟增長，最早就是從房地產增長發力開始的。
何況，在謝伏瞻看來，我國房地產領域存在的問題，是宏觀經濟運行和經濟體制中一系列問題的綜合反映。還包括資本市場萎縮，投資渠道不暢的問題；匯率、利率、稅率等經濟參數扭曲的問題；超越地方實際條件，盲目推進城市化的問題等等。所以如果能夠保證房地產業健康發展，就在很大程度上能保證我國經濟的健康發展。
尤其是現在，我國經濟又開始出現了過熱的苗頭。數據顯示，一季度我國GDP同比增長10.2%，處于增長潛力區間上限；全社會固定資產投資同比增長27.7%，比上年同期加快4.9個百分點；銀行發放貸款1.26萬億元，超過全年計劃的一半。對此，人民銀行采取緊縮政策，在4月底提高貸款利率，5月中旬連續收縮貨幣。
趙曉認為，本輪宏觀調控就應該從“增長發力點”——房地產業著手。雖然當前我國房地產業的投資因為統計的基期數字較高，還看不出超常增長，但從這個數字中可以看出房地產業正在快速擴張。而鋼鐵、水泥、鐵合金等行業的產能過剩也顯然是受到了房地產業的拉動。更何況，房地產業本身還存在著“少數大城市房價上漲過快，住房供應結構不合理矛盾突出，房地產市場秩序比較混亂”的問題。可以說，對房地產調控的效果將很大程度上決定本輪宏觀調控的成敗。
銀行與房地產“共謀”蘊含致命金融風險
房地產價格的上漲帶動了投資的反彈，也導致了一些行業的產能過剩，但更嚴重的是它占用了大量的銀行資金，一旦房地產業出現問題，就會引發金融風險。
由于我國當前金融體系的流動性過剩，房地產業又是我國當前經濟的一個主要增長點，所以大量資金逐利流入這一行業。據銀河證券的首席經濟學家左小蕾分析說，不斷增大的規模使流動性急劇放大，這直接導致銀行把大量資金集中在當前價格較高、有利可圖的房地產業上，從而致使房地產業過度膨脹。數字顯示，我國今年第一季度新增貸款的50%就是流入了房地產行業。
然而，銀行在房地產領域“涉水”太深，則可能從資金流動性過剩陷阱，走入到另一個更大的風險之中。一位業內專家表示，房地產市場的風險最后的承擔者既不是投資者，也不是消費者，更不是地方政府，而是國有商業銀行。數據表明，僅向房地產開發商的貸款以及按揭這兩項就占商業銀行總貸款的15%左右，對于大商業銀行而言更達到30%的比例。截至2005年末，全國房地產不良貸款余額已經上升到1093億元，居行業排名第四，而由于房貸周期長的緣故，個人房貸目前正在進入國際公認的風險暴露期。
中國人民銀行副行長吳曉靈曾指出，從開發商的角度看，從買地開發到建房銷售都是依靠貸款，對銀行信貸依賴程度非常高。她強調，在這種情況下，一旦出現風險，所有風險都壓在銀行身上，對國民經濟非常不利。
此外，熱錢的涌入也進一步推動了房價上漲。中國社科院金融研究所殷劍峰博士認為，“外來資金對當前住房價格起了關鍵性的推動作用”。有專家估計，近幾年各類海外基金大舉進入國內樓市“淘金”，摩根士丹利、高盛、麥格理銀行等外資機構已深度介入內地房地產市場，中國房地產市場上外資比例幾乎接近15%。
在外管局近期發布的《2005年中國國際收支報告》中，數據顯示，2005年境外機構購買建筑物34億美元。但曾參與編寫此報告的人士直言，這只是外資投資房地產的很小一部分。
供給調控失靈
房地產對金融的影響國家不是沒有看到，此前也運用了諸如加息，提高首付比例等調控手段，但效果卻不顯著。“因為(這些調控措施)主要針對的是(房地產的)供給方面，需求卻沒能抑制住，房地產又是支柱產業，國家不愿意毀了它，于是調控的效果就不顯著。”上海富陽物業咨詢有限公司研發部經理胡欣這樣告訴記者。
胡欣說，由于目前我國尚未建立起相對完善的房地產金融市場體系，金融業對房地產業的支持主要集中表現為銀行的信貸資金支持，一方面是對房地產開發企業的資金支持，另一方面是對房地產消費領域的信貸投放。受此前金融調控政策的影響，銀行業在這兩方面的信貸支持均呈現出不同程度的回落。但是，各種金融政策的調控也并沒有充分發揮作用，央行加息未能抑制房價非正常上漲。
社科院金融研究所的有關專家也持相似觀點。該專家表示，金融手段對房產調控無能為力，房地產的問題應該在金融之外尋找答案。他說，金融調控房地產主要包括三個手段，即利率、信貸和貨幣供應量。從實際效果看，這三個手段的效果極其有限。
這位專家認為，宏觀調控房價的政策中，稅收政策的效果更為直接。如提高轉讓過程中的交易費用、在持有環節中征收不動產稅打擊投機者等，這些政策在打壓房價上都會有一定的作用。
事實上，國務院已經意識到要綜合運用各種手段，打出“組合拳”才能真正解決房地產領域的一些根本問題。17日的“國六條”對房地產業的各個相關部門提出了要求之外，還特意要求各地方政府“切實負起責任”。不難看到，一場針對房地產業投資增長和房價上漲過快的調控“組合拳”將由中央職能部門和地方政府的聯合祭出。
期待有效“組合拳”
雖然在國務院的會議上，已經點出要進行六方面的調控，但這只是大的原則，具體措施仍需要各部門研定。現在，各界都在期各相關部門能聯合祭出有效“組合拳”。
全國工商聯房地產商會會長聶梅生預計，在對房地產結構比例的調整上，建設部會很快拿出政策，土地、銀行、稅收等各個相關部門的具體政策也都將在近日陸續出臺。
中大恒基不動產營銷有限公司總經理助理鄭建陽則說，盡管政府越來越重視房地產市場，但房地產市場的價格卻越來越非理性飛漲。所以估計近期將會出臺能有效遏制購房投機行為與有效治理閑置土地的政策。
社科院金融研究所金融發展室主任易憲容認為，低利率政策是導致內地房地產市場投資過熱、房地產市場炒作嚴重而房價快速上漲的重要原因。盡管政府宏觀調控能夠使用的工具很多，但有的對市場影響不大，有的可能被因為執行不到位而效果弱化，只有通過加息來改變目前的低利率政策，才是宏觀調控的正確方向。而且，由于本幣市場與外幣市場是完全分割的，加息并不會給人民幣升值和外貿出口帶來壓力。他表示，央行應該再度加息以明晰金融政策的下一步走向，并逐漸加息到市場有所反應為止，使企業和消費者預期到未來的利率風險。
對于國務院提出的“有區別地適度調整信貸政策”的提法，中國社會科學院金融研究所尹中立博士認為，央行很可能出臺提高房貸首付的政策。“針對不同類別的房源，信貸政策將有所區別，但調來調去肯定不會影響一般老百姓購房的”，尹中立認為，很可能會把房源分為普通住宅和豪宅，以此為依據制定不同的首付成數。
此外，嚴格限制外資炒房也成為可能的措施之一。殷劍峰認為，嚴格限制外資炒房的進一步細則很可能即將出籠。“銀行、國家外匯管理部門和房地產管理部門需要密切配合，在審查中應防止少數外籍人士企圖借用內地居民的名義購買住房”，殷劍峰說。而國泰君安證券公司的房地產業研究報告則推測，央行如果提高住房按揭首付款，很可能是針對外籍人士購房或高檔樓盤的銷售。
本報記者:方燁 李圓 李佳鵬
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