宏觀調(diào)控不足以“調(diào)理”房市

　　■山雨欲來看調(diào)控（四）■本報記者謝麗佳

　　4月27日，中國人民銀行網(wǎng)站公布，從2006年4月28日起上調(diào)金融機構(gòu)貸款基準利率。5年以上貸款基準利率由6．12％上調(diào)到6．39％。其他各檔次貸款利率也相應(yīng)調(diào)整。金融機構(gòu)存款利率保持不變。一時間關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)面臨新一輪宏觀調(diào)控的議論驟起。

　　“此次加息并非直指房地產(chǎn)業(yè)。”一位銀行決策機構(gòu)的高級研究人員在接受中國經(jīng)濟時報記者采訪時表示，今年一季度，人民幣新增貸款1．26萬億，占到央行全年全面新增貸款2．5萬億預(yù)期目標的一半以上，投資增長過快，宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)過熱的苗頭是央行加息的主要原因。而房地產(chǎn)價格增長過快、房地產(chǎn)經(jīng)濟過熱，只是包含其中的小部分因素。

　　“不過，這也是房地產(chǎn)業(yè)面臨新一輪宏觀調(diào)控的信號�！敝袊�光大銀行風險管理部處長姜明向本報記者表示，在某些地方的房地產(chǎn)市場過熱，比如北京房價增速過快、房地產(chǎn)過熱的形勢已經(jīng)很明顯，宏觀調(diào)控十分必要。此次加息可以看做是初步的試探性的調(diào)控，央行的政策往往是連續(xù)性的，隨后可能還會有一系列的調(diào)控措施，比如再次調(diào)息。

　　宏觀調(diào)控不能包治百病

　　“事實上，去年針對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控還是有一定成效的�！苯�明向記者表示，上海、杭州房價的控制與穩(wěn)定就是一個很好的證明。至于北京房價增幅過快，其一是因為宏觀調(diào)控的注意力主要集中于上海、杭州等城市，沒有關(guān)注北京房市的調(diào)控力度；其二，北京市政府可能是出于奧運等方面的考慮，調(diào)控房市的態(tài)度不明朗，沒有采取特別強硬的調(diào)控措施。

　　那位銀行決策機構(gòu)的高級研究人員認為，宏觀調(diào)控在一定程度上取得了正面效果，但并非十分理想。來源于轉(zhuǎn)軌時期市場的失靈和市場與生俱來的局限性，對宏觀調(diào)控的著力點和有效性構(gòu)成了很大挑戰(zhàn)。而且，根源于市場的內(nèi)在動力，使宏觀調(diào)控難以在市場內(nèi)求解。只有當政府的信息優(yōu)于市場的信息時，政府的調(diào)控才是有效的。但是，很多時候并非如此。

　　“市場失靈導(dǎo)致地方政府只顧當前利益�！彼�指出，地方政府在現(xiàn)有的

　　而且，地方政府片面追求ＧＤＰ增長，不擇手段擴大房地產(chǎn)投資，導(dǎo)致很多投資是重復(fù)建設(shè)，由此造成產(chǎn)能過剩，出現(xiàn)了大量的閑置房屋。這種增長造成了一種表面的虛假繁榮，而遺留的問題則很難根治，宏觀調(diào)控也往往鞭長莫及。而事后發(fā)現(xiàn)問題缺少問責制，也沒有長期發(fā)展所需的法律制度安排，無法有效約束地方政府的上述行為。房地產(chǎn)市場調(diào)控效果并非十分理想的一個重要原因就是，很多地方政府不僅沒有積極抑制房價上漲，反而推動房價上漲。

　　“市場失靈帶來房地產(chǎn)行業(yè)信息不對稱�！彼�認為，信息不對稱問題存在于房地產(chǎn)業(yè)鏈條的各個環(huán)節(jié)。尤其是土地信息的不對稱帶來了房地產(chǎn)業(yè)的暴利。房地產(chǎn)業(yè)可能產(chǎn)值利潤率不高，但是，資本利潤率非常高，有的高達500％以上，極容易產(chǎn)生金融風險。

　　市場失靈也產(chǎn)生了銀行“嫌貧愛富”的短視行為，從而致使房地產(chǎn)業(yè)過度膨脹。銀行把大量資金投向房地產(chǎn)業(yè)，沒有耐心面對中小企業(yè)，使得在大量實體經(jīng)濟缺乏資金的同時，銀行卻一直為流動性過剩而擔憂。這不僅導(dǎo)致金融對經(jīng)濟的支持扭曲，而且銀行把大量資金集中在當前價格較高、有利可圖的房地產(chǎn)業(yè)上，也助推了泡沫的產(chǎn)生，為金融風險埋下了禍根。

　　公有制國家的初始利益分配確實不具有同等價值稟賦性質(zhì)，這種競爭起點的異質(zhì)性，存在嚴重的社會不公平，由此形成了各種經(jīng)濟利益主體，利用市場失靈形成的便利，牟取利益。這是轉(zhuǎn)軌國家經(jīng)濟發(fā)展初期的通病。

　　多管齊下治理房市

　　“要消除市場失靈和市場局限性對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響，建立有效的房地產(chǎn)市場經(jīng)濟機制，應(yīng)采用漸進的改革模式，不斷改善市場生態(tài)環(huán)境，這是保證宏觀調(diào)控有效性的基礎(chǔ)。”這位銀行高級研究人員指出，當前的房地產(chǎn)市場無法建立起一個自足均衡的系統(tǒng)，因為企業(yè)無法通過現(xiàn)行的法律與經(jīng)濟政策形成明確的預(yù)期，導(dǎo)致經(jīng)濟行為的無效率與短期化。

　　認為當前的宏觀調(diào)控僅用市場手段就可以解決的想法，是行不通的。因為市場建設(shè)是一個自發(fā)的、漫長的過程，不會在短期內(nèi)起作用。因此，還應(yīng)采取有效的總供給管理措施，調(diào)整需求結(jié)構(gòu)，通過完善公平的法律手段和政府科學(xué)管制手段如房價管制、投資準入限制、高稅率抑制房地產(chǎn)企業(yè)，補助普通購房者等，來消除市場失靈的問題。

　　此外，政府應(yīng)加快由主導(dǎo)建設(shè)型政府轉(zhuǎn)向公共服務(wù)型政府的轉(zhuǎn)變，盡快建立住房保障體系，理順中央和地方政府之間的關(guān)系，創(chuàng)新政治體制，完善對地方政府和官員的考核體系。

　　“具體到金融政策的調(diào)控，我認為應(yīng)該調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，加強房地產(chǎn)金融體系的創(chuàng)新�！彼�指出，應(yīng)該對過度集中于房地產(chǎn)業(yè)的信貸結(jié)構(gòu)進行調(diào)整，加大對其他行業(yè)有發(fā)展前景的中小企業(yè)的融資支持，建立有效的信用體系，優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，有效規(guī)避房地產(chǎn)金融風險。

　　日前，央行副行長吳曉靈在住房金融體系國際研討會上強調(diào)，中國的住房改革經(jīng)過20多年的探索，初步形成了以銀行信貸為主的住房金融體系。但這個體系近幾年開始顯現(xiàn)出不能適應(yīng)的跡象，需要深化改革加快發(fā)展。

　　對此，這位銀行高級研究人員也表示，改革住房金融體系已經(jīng)勢在必行，積極進行金融創(chuàng)新是其中的重點。

　　“首先是房地產(chǎn)的資產(chǎn)和資本市場的創(chuàng)新。比如產(chǎn)品可以進入資本市場，資本市場則可以進一步加劇與國外的融合�！彼�指出，其次，應(yīng)該減少間接融資，增加直接融資，實現(xiàn)融資渠道的多元化，加快國際化、全球化的步伐。比如，適當增加外資銀行、國外基金在房地產(chǎn)開發(fā)融資方面的比重等。

　　第三，發(fā)展房地產(chǎn)金融的遠期交易市場，用房地產(chǎn)證券化取代預(yù)售制度，分散金融風險。

　　第四是房地產(chǎn)金融制度和技術(shù)、產(chǎn)品的創(chuàng)新，可以通過引進外資銀行或中外合作的方式創(chuàng)新。

　　“必須強調(diào)的是，針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控并非僅靠金融政策的調(diào)控就能一蹴而就，需要房地產(chǎn)業(yè)各相關(guān)政府部門相互溝通、協(xié)作，聯(lián)手調(diào)控�！彼�指出，去年宏觀調(diào)控沒有取得十分理想的效果，部分源于政府部門的配合存在問題。這是日后宏觀調(diào)控應(yīng)該引以為戒的。

　　正常下跌，但不能暴跌

　　“調(diào)控的目的是擠出房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫、控制穩(wěn)定房價。”姜明認為，北京的房地產(chǎn)市場肯定是存在泡沫的，對于泡沫潛藏的金融風險，銀行比較擔憂。但銀行的處境也十分尷尬：一方面房價高，房屋銷售不理想，如果開發(fā)商低價銷售房屋，可能導(dǎo)致資金鏈出問題，銀行會受到牽連；另一方面，如果開發(fā)商強撐房價繼續(xù)上漲，房地產(chǎn)泡沫不斷膨脹，一旦破滅，銀行將遭受巨大的金融危機。

　　“像上海房價那樣的正常下跌，銀行能夠承受得起，但不愿意看到暴跌�！苯�明表示，目前銀行對于住房按揭仍然保持發(fā)展的態(tài)勢，對于單純的開發(fā)貸款則顯得特別謹慎，尤其對于預(yù)期會出現(xiàn)資金問題的開發(fā)商已經(jīng)開始更加關(guān)注。

　　他告訴記者，北京目前已經(jīng)有一些開發(fā)商的資金鏈趨于緊張，此次加息更加重了開發(fā)商的資金壓力。