房地產交投活躍 注意須交了契稅才能辦證

　　房地產交投活躍，買賣雙方要了解契稅

　　交了契稅才能辦證

　　編者按

　　根據我國稅法的有關規定，房地產的交易只有繳納了契稅后才能向土地管理部門、房產管理部門辦理有關土地、房屋的權屬變更登記手續。可見，繳納契稅是完成房地產交易必不可少的重要環節。房地產的交投如此活躍，買賣雙方不能不了解契稅，因此本版推出本期——契稅完全手冊。

　　什么情況下要繳納契稅？

　　一、契稅的納稅人

　　在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。承受是指以受讓、購買、受贈、交換等方式取得土地、房屋權屬的行為。

　　二、契稅的征稅范圍

　　契稅的征稅范圍為發生土地使用權和房屋所有權權屬轉移的土地和房屋。具體包括：

　　（一）國有土地使用權出讓。即土地使用者向國家交付土地使用權出讓費用，國家將國有土地使用權在一定年限內讓予土地使用者的行為。

　　（二）土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換；不包括農村集體土地承包經營權的轉移。

　　土地使用權出售，是指土地使用者以土地使用權作為交易條件，取得貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益的行為；土地使用權贈與，是指土地使用者將其土地使用權無償轉讓給受贈者的行為；土地使用權交換，是指土地使用者之間相互交換土地使用權的行為。

　　（三）房屋買賣。即房屋所有者將其房屋出售，由承受者交付貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益的行為。

　　（四）房屋贈與。即房屋所有者將其房屋無償轉讓給受贈者的行為。

　　（五）房屋交換。即房屋所有者之間相互交換房屋的行為。

　　如何繳納契稅？

　　一、征收契稅的計稅依據

　　契稅的計稅依據按照土地、房屋交易的不同情況確定：

　　（一）國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，其計稅依據為成交價格。

　　成交價格是指土地、房屋權屬轉移合同確定的價格，包括承受者應交付的貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益。

　　（二）土地使用權贈與、房屋贈與，其計稅依據由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定。

　　（三）土地使用權交換、房屋交換，其計稅依據為所交換的土地使用權、房屋的價格差額。對于成交價格明顯低于市場價格并且無正當理由的，或者所交換土地使用權、房屋的價格的差額明顯不合理并且無正當理由的，由征收機關參照市場價格核定。

　　土地使用權交換、房屋交換，交換價格不相等的，由多交付貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益的一方繳納稅款。交換價格相等的，免征契稅。土地使用權與房屋所有權之間相互交換，按照該款征稅。

　　二、應納稅額的計算

　　契稅應納稅額＝計稅依據×稅率。契稅的納稅義務時間如何確定？

　　契稅的納稅義務發生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。

　　具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證，是指具有合同效力的契約、協議、合約、單據、確認書以及由省、自治區、直轄市人民政府確定的其他憑證。

　　三、契稅的稅率

　　我市契稅適用稅率為3％。對個人購買自用普通住房的，暫減半征收契稅，適用稅率為1.5％；其他土地、房屋權屬轉移一律按3％的稅率執行。

　　上述所指普通住房，應同時滿足以下條件：住宅小區建筑容積率在1.0以上；單套住房建筑面積在144平方米以下（含144平方米）；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。

　　四、契稅的主管機關

　　從2006年1月1日起，深圳市地方稅務局為我市契稅的主管機關，土地、房屋所在地的區地方稅務局具體負責契稅的征收管理。

　　五、目前契稅采用征收的方式

　　目前我市契稅征收采用稅務機關直接征收和委托征收兩種方式。

　　（一）由各區地稅局委托國土房管產權登記部門在辦理房地產權屬登記環節代征契稅。納稅人在產權登記部門辦理房地產權屬登記時，按照代征單位發出的稅費通知單的要求辦理繳納契稅。

　　（二）納稅人在簽訂有效房地產權屬轉移合同后、辦理產權證之前，可以自行向房地產所在地的區地稅局（所）征收窗口申報繳納契稅。納稅人自行申報納稅的，代征單位對納稅人提供的契稅完稅憑證經審核無誤后，在房地產權屬登記環節不再代征契稅。

　　納稅人自行申報繳納契稅時應提供何種資料？

　　申報時納稅人應填報《深圳市地方稅收綜合納稅申報表》，并附房地產權屬轉移合同、購房發票（土地、房屋買賣的）、稅務登記證副本或個人身份證。區地稅局（所）審核原件留存發票及個人身份證的復印件。納稅人選擇適用優惠稅率申報契稅的，區地稅局（所）審核其符合稅收優惠條件后方予以辦理。

　　如何辦理契稅的減免？

　　納稅人要求享受契稅減免稅優惠政策的，應向房地產所在地的區地稅局（所）稅務文書受理窗口遞交申請辦理減免稅手續。納稅人應填報《深圳市契稅減免申報審核表》及提供有關資料。區地稅局經審核其減免稅條件后，在《深圳市契稅減免申報審核表》中加注審核意見并送達納稅人；對契稅計稅金額在1億元（含1億元）以上的減免，由區地稅局加注審核意見，報市地稅局核準。代征單位根據稅務機關同意減免契稅的批件在房地產權屬登記環節按規定減征或免征契稅，并將一聯減免稅批件存檔。

　　納稅人承受房地產不屬于契稅征稅范圍的，由納稅人提請房地產所在地的區地稅局（所）出具不征稅的函件。代征單位根據稅務機關的函件在房地產權屬登記環節不征契稅，并將不征稅的函件存檔。

　　契稅的不征范圍有哪些？

　　（一）國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫療、科研和軍事設施的，免征契稅。

　　（二）城鎮職工按規定第一次購買公有住房的，免征契稅。城鎮職工享受免征契稅，僅限于第一次購買的公有住房。超過國家規定標準面積的部分，仍應按照規定交納契稅。

　　對各類公有制單位為解決職工住房而采取集資建房方式建成的普通住房或由單位購買的普通商品住房，經當地縣以上人民政府房改部門批準，按照國家房改政策出售給本單位職工的，如屬職工首次購買住房，均比照“城鎮職工按規定第一次購買公有住房的，免征”的規定，免征契稅。

　　（三）因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準予減征或免征。不可抗力，是指自然災害、戰爭等不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。

　　（四）土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權屬的，是否減征或者免征契稅，由省、自治區、直轄市人民政府確定。

　　（五）納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權，用于農、林、牧、漁業生產的，免征契稅。

　　（六）按照我國有關法律規定以及我國締結或參加的雙邊和多邊條約或協定的規定應當予以免稅的外國駐華使館、領事館、聯合國駐華機構及其外交代表、領事官員和其他外交人員承受土地、房屋權屬的，經外交部確認，可以免征契稅。

　　（七）夫妻離婚后，對原共有房屋產權的歸屬人不征收契稅。

　　（八）租賃房屋使用權不征收契稅。

　　（九）法定繼承人繼承土地、房屋權屬的，不征收契稅。

　　（十）對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅。

　　（十一）已購公有住房經補繳土地出讓金和其他出讓費用成為完全產權住房的，免征土地權屬轉移的契稅。

　　（十二）

　　稅法規定，凡經批準減征、免征契稅的納稅人改變有關土地、房屋的用途，不再屬于減征、免征契稅范圍的，應當補繳已經減征、免征的稅款，其納稅義務發生時間為改變有關土地、房屋用途的當天。

　　近日，深圳市地稅局及聚聲局長率領有關處室負責人到華為技術有限公司進行工作調研，認真貫徹落實國家的稅收政策，為企業做好服務，創造良好、便捷的稅收環境，全力支持華為公司以及深圳其它類似企業的生產經營和自主創新，促進企業健康發展。（蔡樹鋒）