劉杉評論:房價不該有“政策底”

http://whmsebhyy.com 2006年05月17日 01:37 中華工商時報

　　不斷飛漲的房價證明，國家對于房地產市場的宏觀調控基本失敗。

　　失敗的原因是復雜的，其中包括政策難以下達執行，包括信貸增長過快，包括國際游資大規模炒作等。但一個不容忽視的原因是，宏觀政策目標的模糊導致市場對房價預期出現偏差。

　　無論是媒體，還是房地產商，鼓吹房價不會下跌的一個重要理由就是，宏觀調控的目標是抑制房價的增長幅度，而不是抑制房價本身。

　　這個觀點不是媒體發明的，也不是開發商編造的，而是主管部門不斷透露出的政策信息。除了政策宣示，調控手段的使用也表現出調控目標的模糊不清。如，一方面強調要抑制房價增幅，另一方面同時控制土地供給，其結果就是讓市場產生土地供

　　給不足的誤解。又如，一方面表明要打擊房地產投機行為，另一方面卻對銀行信貸不加約束，同時也對國際資本進入房地產市場放任自流。流動性泛濫的結果也自然是推高資產市場的價格。

　　很顯然，抑制房價增長速度與讓價格退回到合理均衡水平是不同的概念。抑制房價增長速度的目的在于讓房價慢慢漲，而不是快漲或暴漲，也可以理解為房價不會低于目前的價格水平，只是漲價的速度放緩。正是因為有了房價不會在當前水平下跌的“政策底”，才導致市場預期價格不斷上漲，進而導致房價的“政策底”也不斷升高。

　　由于調控政策目標模糊，再加上調控手段不到位，那么在經歷一段觀望期后，市場在沒有看到房價有任何下跌跡象的情況下，也就強化了房價繼續升高的預期。在市場預期一致和資金市場流動性泛濫的推波助瀾下，自然就會形成新一輪的炒房熱潮。

　　面對難以抑制的房價，

宏觀調控的思路和手段應該及時進行調整。

　　首先是政策目標應該明確。

　　對房地產市場的調控目標應該分為短期目標和中長期目標。

　　短期目標是抑制市場投機行為，避免房地產投資過熱。而中長期目標則是使房價回歸到合理水平，滿足普通民眾的一般性居住需求。這兩個目標不僅要明確，而且要將信息準確傳達給市場。如果消費者了解到國家存在可以滿足個人住房需求的中長期政策，則會避免盲目跟風炒作，制定合理的個人購房計劃。

　　其次是合理使用政策手段。

　　如果明確了政策目標，那么為了實現不同的目標就要使用不同的政策工具。對于抑制投機的短期目標來說，為了避免市場波動，減少金融風險，可以采用穩妥的政策，如提高房貸首付、提高貸款利率、提高住房交易稅等。

　　而為了實現中長期目標，則應該改革住房政策，增加市場供給。

　　對于抑制中長期房價漲幅，最好的辦法是增加供給。我在此前曾提出，國家應該制定居住政策，建立為普通人提供一定標準住房的供給制度。在居住政策能夠滿足普通人一般性購買和租賃住房的前提條件下，再通過市場向高收入人群和投資者提供一定的高質量商品房。這種作法不僅可以滿足居住需求，同時也可以解決中國土地資源緊缺與人口眾多之間的矛盾。

　　該市場的就市場，該規劃的就得規劃。住房問題，不是簡單一個市場化就能解決的。

　　就目前房地產市場而言，國家應該重新出臺有效的調控政策，放棄原有的以抑制房價漲幅為目標的政策目標，明確打擊樓市投機、穩定市場供給、將房價回歸市場合理水平的政策取向。而實現這個目標的重要一點就是避免房價的“政策底”。

　　當然，如果還有“政策底”的話，那么這個“政策底”就是普通住房供給的五年和十年規劃。這也是社會穩定的底線。（17C7）

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