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建設(shè)部專家：土地供應(yīng)制度的癥結(jié)在于監(jiān)管不力
在5月11日舉辦的“2006中國房地產(chǎn)調(diào)控政策專家研討會(huì)”上，建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林向記者表示，土地供應(yīng)與房價(jià)是有必然的聯(lián)系，但如果簡單地說，房價(jià)增長太快，主要是土地供應(yīng)不足的因素造成的，我覺得這未免太主觀了一些。
他說，以北京為例，這些年土地供應(yīng)還是逐年增加的，除了去年受宏觀調(diào)控影響以外，略有減少，今年又有一定幅度提高。北京市土地供應(yīng)2002年是4559公頃，2003年是6438公頃，2004年是9498公頃，2005年是4441公頃，今年是8000至9000公頃，總體上看每年有一定的增長量。要僅僅以提高土地的供應(yīng)量來降低目前的住宅價(jià)格，我覺得不是個(gè)好辦法，也很難持久地維持下去，因?yàn)楸本┑耐恋噩F(xiàn)在已經(jīng)非常緊張。
王玨林認(rèn)為，招拍掛，已經(jīng)顯示了土地供應(yīng)市場開始走向成熟，比過去的協(xié)議方式是一個(gè)跨越式的進(jìn)步。但市場的規(guī)范程度遠(yuǎn)沒有到位，主要問題是制度不健全，監(jiān)管不到位，信息不透明，缺乏用市場規(guī)律、市場管理方式管理土地市場，這些問題才是土地供應(yīng)制度的癥結(jié)所在。
金融專家：應(yīng)啟動(dòng)稅收杠桿
中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所博士、副研究員尹中立接受記者采訪時(shí)表示，金融調(diào)控有三個(gè)手段：一個(gè)是利率，在人民幣升值的背景下，利率上調(diào)的空間是非常有限的；再一個(gè)就是信貸，信貸是我們的一個(gè)法寶，但是信貸在房地產(chǎn)金融方面也難以起到作用。為什么呢？因?yàn)樗械你y行都把房地產(chǎn)金融作為核心業(yè)務(wù)去開發(fā)，投入了最重要的人力、物力，銀行在這個(gè)業(yè)務(wù)當(dāng)中得到的利潤最高。我們做了一個(gè)計(jì)算，就是剔除房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)之后，它的收益是一般公司業(yè)務(wù)的兩倍，所以房地產(chǎn)貸款存在暴利。在暴利的觸動(dòng)下，若想通過信貸規(guī)模的控制，達(dá)到調(diào)控的目的，肯定會(huì)失效的；第三個(gè)是貨幣手段，控制貨幣供應(yīng)量，在金融越來越一體化的情況下，這個(gè)手段就更加無法控制了。去年我們?cè)黾觾汕Ф鄡|的外匯儲(chǔ)備，意味著要增加1.6萬多億元基礎(chǔ)貨幣。從這三個(gè)手段來說，對(duì)房地產(chǎn)控制都是無能為力的。所以，房地產(chǎn)的問題應(yīng)該在金融之外尋找答案。
尹中立認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場有制度缺陷，如果不解決的話，價(jià)格過快上漲很難得到遏制。第一個(gè)是住房制度，不同的人有不同的理解，提倡住房制度改革的人要走市場化的道路，實(shí)際上全世界的住房制度都是兩條腿走路，就是說一部分人可以通過市場化方式解決，另外一部分人甚至是絕大部分的市民是通過非市場化的手段解決的。第二個(gè)制度缺陷是稅收制度的缺陷，中國到目前為止沒有財(cái)產(chǎn)稅，這是重大的制度缺陷。
國資委專家：以總量調(diào)控為主導(dǎo)
國資委研究中心宏觀戰(zhàn)略部部長趙曉告訴記者，中央確實(shí)希望將全國房價(jià)降下來，但地方政府并不是這樣看的。有的地方政府認(rèn)為是別的地方房價(jià)高，我這個(gè)地方并不高，還有的甚至認(rèn)為他的房價(jià)上升剛剛開始。很簡單，他希望通過房價(jià)進(jìn)一步上升，地才能賣出好價(jià)錢，地方的收入和經(jīng)濟(jì)增長才能得到保證。從投資來看，目前房地產(chǎn)投資占到總投資的18%，反過來說投資作為中國經(jīng)濟(jì)增長的第一推動(dòng)力，房地產(chǎn)投資又是投資里的第一推動(dòng)力。在某些城市，房地產(chǎn)的投資可能占到整個(gè)投資的50%以上。在這樣的一個(gè)態(tài)勢(shì)下，房地產(chǎn)的發(fā)展已經(jīng)非常緊密地和地方官員的政績聯(lián)系在一起了。
趙曉認(rèn)為，宏觀調(diào)控如果僅僅調(diào)控房價(jià)的話，最后將處于鏤空狀態(tài)。下一步宏觀調(diào)控的趨向會(huì)是什么？趙曉預(yù)測(cè)，第一，相信中央政府仍然會(huì)行使行政調(diào)控手段，但是這個(gè)行政調(diào)控會(huì)更加細(xì)分和有效。第二，出臺(tái)真正以總量調(diào)控為主導(dǎo)的宏觀調(diào)控政策。這意味著政府會(huì)考慮匯率有更靈活的變動(dòng)，也可能持續(xù)地升息。第三，是地根調(diào)控要走向制度創(chuàng)新，真正從土地收益方面進(jìn)行調(diào)整，改變博弈的游戲規(guī)則，房地產(chǎn)的市場化由此進(jìn)入一個(gè)嶄新的階段。
本報(bào)記者 洛濤
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