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《融資導(dǎo)刊》記者黃宙輝
房?jī)r(jià)高企，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈條卻繃得很緊。山雨欲來(lái)，如何應(yīng)對(duì)？韓世同博士是廣州房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)很有影響力的市場(chǎng)研究專(zhuān)家。他日前在接受本報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)表示，目前房地產(chǎn)業(yè)的資金情況是“山雨欲來(lái)風(fēng)滿(mǎn)樓”，處在高危的態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金的途徑有很多，不單單是舉債融資，權(quán)益融資和吸取民間資本入股也是可取的方法。
銀行也要雪中送炭
韓世同認(rèn)為，因?yàn)橛械盅浩罚詫?duì)銀行來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)項(xiàng)目還是最優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目，而不像其他消費(fèi)性貸款，銀行還是有比較大的戒備。從2003年以來(lái)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)一直采取收緊的政策，但從去年一年來(lái)看，銀行在資金方面實(shí)際上就沒(méi)有推進(jìn)過(guò)。房地產(chǎn)與金融的關(guān)系是魚(yú)水交融、唇齒相依的關(guān)系，是一榮俱榮一損俱損的關(guān)系，如果老是興風(fēng)作浪，魚(yú)也沒(méi)有好日子過(guò)。房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，意味著銀行也會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，水枯魚(yú)死，唇亡齒寒。因此，銀行對(duì)房地產(chǎn)不能總是錦上添花，或是雪上加霜，也要雪中送炭。
房?jī)r(jià)的再度反彈，令央行高度警惕，然而下面的銀行存在著很大的經(jīng)營(yíng)壓力。今年3月份，全國(guó)金融機(jī)構(gòu)的存貸差有9萬(wàn)億元，而全國(guó)居民儲(chǔ)蓄余額在2月份已突破15萬(wàn)億元，9萬(wàn)億在其中占的比例很大。今年第一季度，貨幣出現(xiàn)的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，令銀行表現(xiàn)出很強(qiáng)的放貸意愿，如建行就提出今年增加在廣東的固定資產(chǎn)的投資。在這種情況下，目前房地產(chǎn)的日子還不難過(guò)。
資金和土地政策宜舒緩
目前房地產(chǎn)的資金來(lái)源有：銀行貸款、自有資金和預(yù)售房款的收入。其中銀行貸款占了房地產(chǎn)資金的30%，自有資金占的比例以前是25%，現(xiàn)在提高到30%，預(yù)售房款的收入占到40%，可見(jiàn)銀行貸款和預(yù)售房款收入占有的份額很大，所以房地產(chǎn)的資金來(lái)源受到政策的影響會(huì)很大。市場(chǎng)跟著政策變，如果金融政策發(fā)生變化，提高或降低利率，企業(yè)的資金鏈會(huì)有崩斷的危險(xiǎn)。此外，如果取消預(yù)售房制度，簡(jiǎn)直是要了很多房地產(chǎn)企業(yè)的命。
貨幣緊縮箭在弦上，如何才能共渡難關(guān)？據(jù)韓世同分析，緊縮政策的趨向和可能是：取消預(yù)售制度、開(kāi)征物業(yè)稅、改變現(xiàn)行土地出讓制度、改變現(xiàn)行房地產(chǎn)貸款和按揭制度、提高或降低利率、限制房地產(chǎn)的售價(jià)和產(chǎn)品類(lèi)型等。他建議，可否建議政府轉(zhuǎn)換思路、改變策略，采取舒緩型的宏觀政策：增加土地供應(yīng)和放開(kāi)土地管制、增加信貸和貨幣供應(yīng)、鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)中低檔和中小戶(hù)型的商品房、健全和完善社會(huì)住房供應(yīng)體系。此外要全面發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)各行各業(yè)的繁榮與發(fā)展，改變房地產(chǎn)一枝獨(dú)秀、小馬拉大車(chē)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)格局。
房地產(chǎn)企業(yè)資金困境的解決渠道
房地產(chǎn)企業(yè)解決資金困境的渠道有哪些？韓世同歸納出幾種。首先是舉債融資，這是房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)先考慮的，其對(duì)象是銀行，包括四大國(guó)有銀行和地方商業(yè)銀行，而外資銀行還有待時(shí)日。第二種是權(quán)益融資，這是目前很看好的一種融資模式（詳見(jiàn)后面鏈接）。例如萬(wàn)科與國(guó)際房地產(chǎn)投資銀行（HI）合作，探索出“雙重結(jié)構(gòu)項(xiàng)目貸款”的融資創(chuàng)新模式，為萬(wàn)科廣東中山項(xiàng)目取得貸款3500萬(wàn)美元。第三種可以吸引民間資本的入股，目前國(guó)家不限制民間資本進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，這是房地產(chǎn)企業(yè)融資的一個(gè)好方式，但就需要讓利。對(duì)于向地下錢(qián)莊融資的方法，韓世同認(rèn)為不是特別好，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)很大。
[新聞背景]：銀行靜觀央行加息地產(chǎn)金融成眾矢之的
“五一”長(zhǎng)假前，央行突然宣布加息：自4月28日起，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的5.58%提高到5.85%，其他各檔次貸款利率也相應(yīng)調(diào)整。這是自2004年10月份加息以來(lái)，央行首次提高貸款基準(zhǔn)利率。
中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)研究所研究員汪利娜表示，今年以來(lái)，我國(guó)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)比較快，貨幣供應(yīng)超出原定目標(biāo)，因此，央行此次調(diào)整貸款利率是給市場(chǎng)一個(gè)信號(hào)，表示貨幣供應(yīng)將適當(dāng)縮緊。而銀行業(yè)人士認(rèn)為，此次加息更多是央行向商業(yè)銀行發(fā)出的信貸緊縮警示。視銀行信貸發(fā)放調(diào)整效果，央行有可能采取下一步動(dòng)作。
由于此次加息是在全國(guó)房?jī)r(jià)高漲的情況下出臺(tái)，因此被解讀為針對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控。但眾多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，加息對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的心理影響大于實(shí)際影響。
某國(guó)有銀行廣東省分行房貸部負(fù)責(zé)人認(rèn)為，其所在商業(yè)銀行總行每年對(duì)各分行房地產(chǎn)貸款有一個(gè)總量控制，加息前對(duì)于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款已經(jīng)有風(fēng)險(xiǎn)警示，而他們也有意識(shí)地進(jìn)行了房產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)分散。例如針對(duì)目前一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)價(jià)格上漲勢(shì)頭，他們已經(jīng)有意識(shí)地控制信貸投放，即使對(duì)大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，也很謹(jǐn)慎地根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)行選擇。
不過(guò)，對(duì)于房地產(chǎn)投資過(guò)熱的觀點(diǎn)，汪利娜表示質(zhì)疑。她認(rèn)為，2004年我國(guó)房地產(chǎn)投資率增長(zhǎng)了30%，而2005投資率同比下降了7個(gè)百分點(diǎn)。但在房地產(chǎn)投資率縮減的同時(shí)，2005年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資率并沒(méi)有下降。因此，房地產(chǎn)投資并不是固定資產(chǎn)投資過(guò)熱的主要原因。而對(duì)房地產(chǎn)投資的過(guò)度限制，將影響房地產(chǎn)開(kāi)工率，從而使住宅供應(yīng)受限，促使房地產(chǎn)價(jià)格愈加走高。
[鏈接]：有關(guān)權(quán)益融資
權(quán)益融資主要有兩大類(lèi)，一類(lèi)是指通過(guò)發(fā)行股票籌集資金，包括向社會(huì)公眾公開(kāi)發(fā)行和定向募集等形式，另一類(lèi)是主權(quán)性融資，包括合作開(kāi)發(fā)融資及房地產(chǎn)投資信托等。其共同特點(diǎn)是：所融入資本是企業(yè)永久性資本，其資本使用方向不受限制；出資者與融資者共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)；出資者參與利潤(rùn)分配；融資程序較復(fù)雜，融資成本較高。
權(quán)益性融資的主要方式
第一類(lèi)：發(fā)行股票融資
依托于證券市場(chǎng)，通過(guò)發(fā)行股票籌資不僅能進(jìn)行大量的直接融資，使企業(yè)獲得永久資本，提高企業(yè)自有資本率，降低負(fù)債率，而且將經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分散給投資者共同承擔(dān)。與國(guó)外相比，我國(guó)的資本市場(chǎng)還不夠成熟，但隨著日益完善的市場(chǎng)體系、優(yōu)化的市場(chǎng)氛圍和國(guó)家相關(guān)法規(guī)的出臺(tái)、相關(guān)政策的支持，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)發(fā)行股票來(lái)籌措資金將是最佳的融資渠道。
第二類(lèi)：合作開(kāi)發(fā)融資，包括雙重身份貸款合作、房地產(chǎn)辛迪加、房地產(chǎn)投資信托（REIT）和房地產(chǎn)抵押證券化。
雙重身份貸款合作
這是一種非常美國(guó)化的高比率房地產(chǎn)融資方式。它是通過(guò)貸款機(jī)構(gòu)出資、開(kāi)發(fā)商出地和技術(shù)、雙方成立合資公司的形式進(jìn)行的。與合資所不同的是，參與合作的資本投入者也是貸款方，要分期收回投資并取得利息，故這種融資方式又稱(chēng)為“雙重身份貸款合作”。由于貸款方本身又是合作方，因而貸款利率一般比較低，但同時(shí)作為合作方，他也與開(kāi)發(fā)商共享利益、均攤風(fēng)險(xiǎn)。所以采用這種貸款合作的融資方式，開(kāi)發(fā)商不僅能減少相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，而且能夠擴(kuò)大項(xiàng)目規(guī)模，使房地產(chǎn)項(xiàng)目的貸款價(jià)值比達(dá)到較高的水平。
房地產(chǎn)辛迪加
這是國(guó)外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商廣泛采用的融資方式。它是一個(gè)由一群被動(dòng)投資者以有限合伙形式組成的投資房地產(chǎn)的實(shí)體，其組織由經(jīng)理合伙人與有限合伙人組成。經(jīng)理合伙人負(fù)責(zé)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理，負(fù)無(wú)限責(zé)任；有限合伙人享有所有權(quán)，不參與經(jīng)營(yíng)，以其出資額承擔(dān)有限責(zé)任。
房地產(chǎn)投資信托（REIT）
在美國(guó)已發(fā)展成為一種較成熟的房地產(chǎn)證券化模式，能有效地為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商籌集資金。它是由房地產(chǎn)投資信托基金公司負(fù)責(zé)對(duì)外發(fā)行受益憑證（普通股票、商業(yè)票據(jù)和債券），向投資大眾募集資金，之后將資金委托一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)投資標(biāo)的開(kāi)發(fā)、管理及未來(lái)的出售，所獲利潤(rùn)在扣除一般房地產(chǎn)管理費(fèi)用和買(mǎi)賣(mài)傭金后，由受益憑證持有人分享。它采用股份公司的所有制形式，將被動(dòng)投資者股東的資金吸引到房地產(chǎn)業(yè)中來(lái)，其發(fā)行的受益憑證可通過(guò)證券公司公開(kāi)上市及流通，比房地產(chǎn)有限合伙方式更具流動(dòng)性，且投資者享有不必繳納公司稅項(xiàng)、享受有限責(zé)任、集中管理、自由進(jìn)出轉(zhuǎn)讓等優(yōu)惠條件，在這一利益的吸引下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能籌集到更多的資金。
房地產(chǎn)抵押證券化
房地產(chǎn)抵押貸款證券化即抵押債權(quán)證券化，是房地產(chǎn)證券化的一種，它是指住房抵押貸款機(jī)構(gòu)將其所持有的抵押債權(quán)匯集重組為抵押組群，經(jīng)過(guò)政府機(jī)構(gòu)或私人機(jī)構(gòu)的擔(dān)保和信用加強(qiáng)，以證券的形式出售給投資者的融資過(guò)程，由此而形成的資金流通市場(chǎng)，稱(chēng)抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)。美國(guó)擁有世界上最發(fā)達(dá)的抵押證券市場(chǎng)。房地產(chǎn)抵押證券市場(chǎng)的發(fā)展得益于金融自由化和政府支持，為解決房地產(chǎn)金融中的非變現(xiàn)性和流動(dòng)性問(wèn)題提供了保障，解決了商業(yè)銀行等經(jīng)營(yíng)抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)的長(zhǎng)期貸款和短期負(fù)債的矛盾，從而保證房地產(chǎn)抵押貸款資金的供給。
（曉健／編制）
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