廣東樓市進入基金時代

　　眾多海外資本入粵打“基”礎

　　《融資導刊》記者董月梅

　　近日，廣州樓市升溫，成為繼北京、上海之后的房地產投資目的地的熱門選擇之一。廣東較低的樓價，樓市投資穩定的收益，引來海外基金入駐。廣東樓市迎來了海外基金進

入的好時機。廣州中地行房地產代理有限公司董事長徐建平頗有感觸地說，海外基金比以前增多了。

　　徐建平說，海外基金比以前增多了，海外基金對廣州市場的關注明顯增強。

　　廣東成投資旺地

　　去年，新加坡淡馬錫控股集團和全球最著名的宏觀對沖基金之一———老虎基金，共同注資合生創展；而隨著廣佛都市圈的日益完善，摩根斯坦利去年也入股投資佛山南海的一塊40萬平方米準備發展住宅的地塊。今年4月，凱德置地明確宣布珠三角市場將成為其繼以上海為核心的長三角地區、以北京為核心的環渤海灣地區之后的第三個投資重地。

　　徐建平說，相對于北京和上海，廣東房地產價格較低，而投資的回報率相對較高，且比較穩定。徐建平認為，現在海外基金切入廣東市場是個好時機。經過“十五”期間的結構調整，廣東工業輕重結構發生歷史性變化，物流、能源、重工業都有很大的發展。因此，房地產一定會有成長性。現在廣東經濟發展勢頭良好，結構穩定，發展平穩，確實是外資進入的好時機。廣東房地產企業需要海外基金進入，不僅解決開發中的資金缺口，也需要借助海外基金來沉淀自己的資金，提高企業實力，從事長期投資。

　　基金入粵方式不同

　　徐建平說，海外基金進入中國首選北京、上海，這是由他們的需求決定的，因為他們的資金需求大。由于中國房地產一線城市消費結構的不同，形成基金進入表現的不同。北京和上海樓市中最有實力和潛力的購買者都來自本身之外，如外地政府機構、跨國企業在北京、上海設辦事處，因而這兩個城市房地產市場對資金的需求巨大，為海外基金的進入提供了機會。目前兩大城市加起的基金投資已有十多宗。相比之下，廣州的房地產市場投資直至今日才開始大規模地受海外基金的關注。

　　廣東樓市則有本地消費的特點，樓價在3個城市中是最低的。廣州作為全國經濟發達的城市，國外基金進入廣州起步并不晚，但發展緩慢。有些海外基金進入廣州并不成功。最成功的是凱德置地。凱德置地運作房地產開發項目，和眾多本土的房地產公司一樣，拿地，蓋房子，銷售或出租，做物業管理。既能開發，又能服務，是它成功的關鍵。而其它基金沒有這么專業，不能形成這么長的服務鏈條。凱德置地的成功說明，廣東房地產市場的特點決定了海外基金要以不同于進入京滬的方式才能成功。

　　選項目似選美

　　海外地產基金對合作伙伴的選擇，標準非常嚴格。首先是關注企業本身，例如過往的業績、企業的聲譽和過往產品的質量、土地儲備、政府關系等因素。其次要考察合作伙伴的企業機制，能被海外基金看好的企業都是規范運作的。在海外基金經理人的眼里，國內不少

　　海外基金對管理團隊看得比較重，因為他們不直接參與企業內部管理，所以希望合作伙伴的管理團隊是否專業、可信。在這些標準中，好的合伙人最為重要。因為一旦選定合作伙伴，海外基金很樂于長期合作。目前，海外地產基金在華合作伙伴一般只選擇當地最有實力和發展潛力的公司，并傾向于大型國有企業、中型民營企業與上市公司。

　　就具體項目來說，有境外背景的房地產投資基金，對開發項目本身的要求很高，最主要看它的盈利性。其次，基金投入進項目之后，在運作過程中要求規范而透明，這對房地產開發商的項目管理將是一個很大的挑戰。海外基金對大型集中性物業、產權完整的物業尤其喜歡。目前擁有單一、整體產權的高級

　　能夠產生持續穩定回報的收租型物業十分難找。基金在投資時，特別注意規避風險，一般來說，它們會聘請強大中介機構協助調查投資項目。

　　（子琦／編制）