海外基金進(jìn)入商業(yè)物業(yè)需運(yùn)營(yíng)商介入

http://whmsebhyy.com 2006年05月09日 10:39 金羊網(wǎng)-民營(yíng)經(jīng)濟(jì)報(bào)

　　廣州佳陽(yáng)國(guó)際商業(yè)策劃顧問公司總經(jīng)理梁晶晶認(rèn)為，海外基金進(jìn)入中國(guó)必須與中介結(jié)合才能確保收益。

　　海外基金對(duì)項(xiàng)目的要求、水準(zhǔn)和眼光都很高，幾乎所有的基金都反映優(yōu)良商業(yè)物業(yè)難以尋找。大量國(guó)際基金及投資商，尋找地產(chǎn)投資項(xiàng)目，但實(shí)現(xiàn)成功投資的少之又少。

　　據(jù)了解，海外基金一直重視物業(yè)建成后的經(jīng)營(yíng)能力和市場(chǎng)地位。現(xiàn)在海外房地產(chǎn)基金的通常做法是，買來物業(yè)之后，請(qǐng)國(guó)際物業(yè)管理公司重新做招商，重新集聚人氣。把經(jīng)營(yíng)搞上去，物業(yè)的價(jià)值隨之得到提升，然后再轉(zhuǎn)手賣掉。這個(gè)商業(yè)價(jià)值提升的過程就需要專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司來完成。

　　現(xiàn)在不少國(guó)際投行熱衷收購(gòu)

不良資產(chǎn)，包括爛尾樓、經(jīng)營(yíng)不善的商業(yè)物業(yè)和酒店。近兩年來，上海、重慶、廣州等地的爛尾樓收購(gòu)早已出現(xiàn)了越來越多的海外基金和投資銀行的身影。梁晶晶認(rèn)為，做爛尾項(xiàng)目最重要的除資金壓力的承受能力，還需要運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn)、管理和開發(fā)水平，把不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為優(yōu)良資產(chǎn)，才能在再開發(fā)、出售或出租的過程中給投資者提供一定的收益。這就需要專業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的介入盤活，否則收購(gòu)了也難以實(shí)現(xiàn)收益。

　　《融資導(dǎo)刊》記者董月梅

　　專家指路：海外基金愛往哪里投資？

　　由于外資房地產(chǎn)基金前期在廣東參與房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目的不成功經(jīng)驗(yàn)太多，導(dǎo)致目前這些地產(chǎn)基金更愿意介入買賣容易、產(chǎn)權(quán)明晰、可以快速和清晰地看到現(xiàn)金流的市場(chǎng)。進(jìn)入廣州的基金常常關(guān)注的是已經(jīng)在經(jīng)營(yíng)的商業(yè)物業(yè)，首選的項(xiàng)目是服務(wù)性公寓、寫字樓、商場(chǎng)酒店。這樣的項(xiàng)目在天河區(qū)、白云區(qū)的較多。國(guó)外基金委托物業(yè)管理公司管理，每年的租金給房產(chǎn)基金帶來穩(wěn)定的收入。

　　［新聞背景］海外基金逐個(gè)看

　　徐建平介紹說，進(jìn)入中國(guó)的海外房地產(chǎn)基金主要分三類。綜合性的海外投資基金、專業(yè)性房地產(chǎn)基金和海外

證券公司。

　　第一種包括美林、荷蘭國(guó)際投資集團(tuán)、摩根大通等海外的大投資銀行。它們有時(shí)會(huì)有其他的業(yè)務(wù)，不會(huì)專門做房地產(chǎn)開發(fā)。這種基金數(shù)額龐大，每筆投資都數(shù)目不菲，因此傾向于投資企業(yè)，所選擇的企業(yè)都是行業(yè)領(lǐng)頭羊，他們或者有特殊資源，或者經(jīng)營(yíng)理念特殊。專業(yè)性房地產(chǎn)基金以投資項(xiàng)目為主。這種基金定向性強(qiáng)，如投向酒店、公寓、寫字樓。海外的證券公司、上市公司則抽出一部分資金，以房地產(chǎn)投資作為融資手段。這類基金階段性強(qiáng)、數(shù)額不大。

　　（子琦／編制）

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