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審批程序簡單，1個月可“搞定”
《融資導刊》記者李慧慧實習生關秋莉報道：國家緊縮銀根政策實施之后，諸多房地產企業開始了非銀行渠道獲取資金的積極嘗試，如信托、基金、私募以及證券市場等各種
途徑的融資。業內人士分析說，國家實行緊縮銀根政策，房貸利率風險隨之顯現。對此，《融資導刊》記者獨家專訪了東亞銀行廣州分行房地產貸款部主管麥天恩。
商業銀行可決定房貸利率
從2005年3月17日起，調整商業銀行自營性個人住房貸款政策：將現行住房貸款優惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理———5年期以上個人住房貸款率下限將比現行優惠利率高0.2個百分點；同時，在房地產價格上漲過快城市或地區，個人住房貸款最低首付款比例可由現行的20％提高到30％。
“這個政策的出臺不僅僅是針對出現過熱跡象的房地產市場，也是給了商業銀行房貸利率的自主權”，麥天恩分析說。實行下限管理后，商業銀行可以根據其掌握的客戶信譽、所購房產價位、品質、市場風險大小等決定房貸利率，對一些項目可以進行適當的利率浮動。“事實上，商業銀行一線貸款人員最清楚貸款風險到底有多大，所以，應該由商業銀行根據市場情況決定利率。這次給予商業銀行房貸利率自主權，對促進商業銀行根據市場變化自主定價、促進利率市場化十分有益”。
外資銀行提供融資新渠道
根據中國加入WTO的承諾，今年年底將對外資銀行全面開放人民幣業務，這對開發商來說的確增加了一個融資渠道。“但這是一個漸進的過程，將隨外資銀行所占份額越來越大而體現其作用，”麥天恩表示。
據介紹，房地產貸款約占其目前貸款總量一半的東亞銀行廣州分行在中國內地提供的房地產融資產品主要分為兩類：房地產開發企業貸款和小買家按揭貸款。其中提供給房地產開發企業的貸款主要是建筑貸款和流動資金貸款。建筑貸款是發放給開發商的用于房地產項目開發及建設的貸款，也是對目前大多數房地產開發商最有吸引力的房地產貸款品種。
門檻高但服務性強
2004年6月銀監會要求“對于授信額度在人民幣1億元以上的企業貸款，外資銀行須及時向銀監會上報”。業內人士分析，這無疑是在外資銀行自設的“門檻”前面又加上了一道“門檻”，房地產企業要想在跨越兩道“門檻”后取得外資銀行的開發信貸十分不易。
“東亞銀行雖門檻高，但服務性強，一般著重長期貸款，審批程序相對簡單，審貸速度快，”麥天恩分析說。
麥天恩介紹，根據項目的開發性特點和所具備的資料，審批時間一般為1至2個月。但若是小買家按揭貸款，客戶若所需資料已提供齊全，一般3天就可以審批下來，貸款資金在一至一個半月內發放到位。
[專家指路]如何拿外資銀行的錢？
房地產開發商若想得東亞銀行的貸款必須要通過貸前調查系統、貸款審批系統來評估，以控制貸款風險。而在這兩套系統中，對開發商資質和房產項目的考評指標是非常嚴謹和詳細的。對于小買家按揭貸款，東亞銀行廣州分行提供按揭貸款的項目是經過嚴格篩選的，主要是一些境外人士較為感興趣的中高檔項目，如中信廣場、大都會廣場、祈福新邨、錦城花園、南沙濱海花園等等市場上一些知名的、具有一定投資潛力的高檔項目享受了東亞銀行提供的按揭服務。
房地產開發商若想得到銀行的支持，平時需要注意什么問題呢？對此，麥天恩表示，“一般的房產開發商，需要注意自身所具備的開發實力外，還要注意抵押物的產權清晰問題。因為在房產貸款業務方面，為了減低融資風險，銀行就需要持有一定的產權清晰的抵押物”。
麥天恩為房地產企業的融資出謀劃策說：“一些大的房地產企業可以考慮海外融資，將內地房產打好包裝推出海外，尋求新的融資渠道。而中小企業在這方面重要的是要注意自身資金的合理安排。”
（子琦／編制）
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