投資屬性導(dǎo)致調(diào)控作用不明顯 房價層波浪式上升

　　4月25日，由中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心編撰、社會科學(xué)文獻出版社出版的《2006年房地產(chǎn)藍皮書》在京發(fā)布。藍皮書指出，我國房地產(chǎn)價格將長期上漲。

　　專家們普遍認(rèn)為，盡管國家陸續(xù)出臺的相關(guān)宏觀調(diào)控措施有助于遏制局部地區(qū)的房價非理性上揚，但從整體看，包括北京、上海、廣州、深圳在內(nèi)的眾多大城市的房價大幅下降的可能性極小。

　　投資屬性導(dǎo)致調(diào)控作用不明顯

　　近兩年來，我國的

　　正因為如此，政府對住宅的干預(yù)和管制就從最開始的準(zhǔn)入一直到住宅的使用都要介入。在這個介入過程當(dāng)中，很多干預(yù)措施是必要的，但是有時候這種干預(yù)措施不當(dāng)，未必能夠達到預(yù)期的政策目標(biāo)效果。

　　因為這是供求關(guān)系決定的，僅僅控制價格不是房地產(chǎn)市場主要的方向。在供過于求的階段，在人們對住宅需求還比較旺盛的階段，價格很難降下來。

　　王延中指出，如果可以使得資金成本提高，廉價的利用資金的機制逐步解決，人們就會比較投資住宅和投資其他領(lǐng)域收益誰更高，這樣房地產(chǎn)的市場需求就不是一個無底洞，從而進一步解決目前房產(chǎn)持續(xù)熱銷的問題。

　　今年漲幅有所回落

　　雖然上漲依舊，但增幅有望回落，《藍皮書》指出，其中一些前期炒作過度、房價過高地區(qū)的房價上升幅度可能下降到5%。

　　總結(jié)推動房價上升的因素，一是由于國民經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展和居民收入水平的穩(wěn)定提高，導(dǎo)致剛性需求的增長。二是因投入增幅的下落，相對于需求增長而顯得更為短缺的供給。

　　在國家的眾多政策作用下，房價上漲幅度有望回落。

　　首先，國家政策向中低價位商品房傾斜。保持2005年已出臺政策的連續(xù)性，強化房地產(chǎn)行業(yè)管理，抑制房價過快增長是國家對房地產(chǎn)市場的主要政策目標(biāo)。國家將繼續(xù)增強土地對房地產(chǎn)調(diào)控的針對性和有效性，加大對中小戶型、中低價商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房的土地供應(yīng)，高檔住宅供地將受到嚴(yán)格控制。

　　其次，房地產(chǎn)市場環(huán)境有利于抑制房價過快增長。2005年未完成開發(fā)的土地面積17447萬平方米，按照2005年的月均開發(fā)水平可以滿足10個月的開發(fā)需求，加上2006年的土地供應(yīng)，房地產(chǎn)市場土地供應(yīng)應(yīng)該比較充足。由于土地供應(yīng)比較充足，總量得到一定保證。

　　房價總體走勢是上升

　　《藍皮書》主編牛鳳瑞指出，今后幾年，中國房價總體走勢是上升的，即表現(xiàn)為波浪式的上升趨勢，這是確定無疑的。這是因為影響我國房價的因素具有持久性和不可逆性。

　　原因包括，第一是土地需求，特別是良好區(qū)位的房地產(chǎn)用地是有限的，房地產(chǎn)價格上升是正常的，中國是人多地少的。例如2005年房地產(chǎn)用地購置價格為760元/平方米，比2004年增加116元/平方米，增幅達到18%。

　　第二是住宅的基本需求和改善需求雙上升，實物需求全面滿足，全面建設(shè)小康時期，住宅已經(jīng)上升成為居民生活需求滿足的主要方面。

　　目前，我國城鎮(zhèn)人口每年增加一千多萬，2020年，全國城市化率將達到55%，屆時，如果城鎮(zhèn)的人均住房30平方米，全國城鎮(zhèn)平均每年需要增加住宅8億平方米，折合商品房面積10.5億平方米。

　　第三是住宅品質(zhì)的提高將提升房價。住宅是個性化產(chǎn)品，隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展和收入水平的提高，居民對住宅的品質(zhì)，包括戶型、室內(nèi)功能、建筑設(shè)計質(zhì)量、戶外環(huán)境等都要提高。此外，住宅建設(shè)所使用的原材料價格、建筑工人的工資等也在提高，拉動住宅造價持續(xù)上升。