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曹建海
目前，房地產開發企業面臨著來自學術界、媒體和公眾等諸方面的質疑，成為了公眾眼中的“壞孩子”。中國社會科學院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海認為，我國房地產開發的功能設計和產業體制存在根本痼疾，房地產開發經營是一種不合理的企業模式。
要解決當前中國的房地產開發體制及其存在的問題，我們認為主要應著眼于三個方面：
第一，必須立刻停止地方政府基于增加收入目的在商業用途的土地上的低買高賣行為，徹底切斷地方政府在土地交易中的牟利機制。政府在房地產管理的責職是執行通過立法形式通過的土地利用規劃和城市建設規劃，管理房地產產權和辦理土地交易的各種手續，征收相關稅收等。鑒于現有房地產管理法律中居民的私人住宅只有70年的使用期，使用期到期后政府有權收回居民房產的法律有違《憲法》中保護公民財產的精神，建議延長土地使用權為無限期，土地使用權就真正變成了一項財產，而且房地合一，成為真房屋，成為居民真正的私有財產。這樣可以從根本上激活當前已經異常龐大的房地產存量市場，在很大程度上抑制目前難以控制的建設開發活動。
第二，改革城市建設開發體制，取消房地產開發商這樣一個中間商環節，恢復建筑企業房屋生產經營者的地位。建議通過立法，規定只有具備房屋生產功能的企業才能從事房地產建設開發經營業務，不再批準單純的以“房地產開發與經營”為主業的企業設立，地方政府不再以任何形式向房地產開發企業提供土地，并限定時間對現有的房地產開發企業進行主營業務整改。現有的房地產開發企業只有整改為以房地產設計和建筑、不動產抵押銀行、房地產信托投資、房屋銷售和租賃經營、物業管理、創意策劃等為主業的業態才允許營業；除房地產設計和建筑企業外，其他任何形式的房地產企業不得獲得開發企業資質，不得以自己為委托方組織管理以營利為目的的房地產開發銷售活動。對于已經獲得土地正在實施傳統意義上開發的企業，原則上允許企業完成收尾項目，對于沒有開發能力的由政府出面強制收回土地，堅決打擊開發企業借土地轉讓牟取暴利的行為。
第三，通過各種措施建立居民財產和收入統計調查制度，完善房地產稅收制度對房地產私人占有的調節作用。基本的原則是，對于擁有多套住房的自然人，對于多出社會平均水平的部分應征收適度水平的不動產稅，提高其持有多套房屋占有較多社會土地資源的擁有成本，充分發揮稅收在調節房地產資源合理配置上的作用。
（日京／編制）
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