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■本報記者謝麗佳
2006年3月31日，北京市第一中級人民法院對莊勝二期購房人劉再煊訴北京莊勝房地產開發有限公司下簡稱莊勝公司商品房預售合同糾紛一案，做出了原告劉再煊敗訴的判決。至此，劉再煊已經接連遭受了兩次訴訟失敗。
“我還是會堅持繼續上訴。”劉再煊在接受中國經濟時報記者采訪時表示，他目前正在做再上訴的準備工作。從劉再煊口中，記者了解了整個案件的原委。
買房遭遇“一房兩賣”？
２００５年３月１８日，劉再煊與莊勝公司簽訂了《莊勝二期東區公寓認購書》，購買莊勝公司開發的總價１６１．７萬元的芳芷苑Ｄ座３層３０１室，劉再煊于當日支付給莊勝公司定金２００００元。
３月２９日，劉再煊與莊勝公司簽訂了《商品房買賣合同》，并于當日支付給莊勝公司購房款和印花稅共計１０００８０８元人民幣。此后，莊勝公司以為劉再煊辦理備案手續為由拒絕將《商品房買賣合同》交給劉再煊，也不為他辦理備案手續。
“當時我覺得有點不對勁。”劉再煊對記者說，于是他登陸北京市房地產交易管理網，查詢莊勝二期的預售公示信息，發現自己已經支付了１０２萬元的房子顯示為已經簽約售出。
他愛人到北京房地產交易所查閱其所購買的房屋預售登記情況，發現早在２００２年１２月，在莊勝二期開盤初期，一個名為“周建輝”的購房人就與莊勝公司簽訂了《商品房買賣合同》。
劉再煊從售樓人員的口中得知周建輝在當初與莊勝公司簽訂購房合同之后辦理了銀行按揭手續，獲得了銀行貸款。
售樓給劉再煊的銷售人員親口告訴劉再煊的愛人，大約有５０套房子和劉再煊購買的房屋的情況一樣，都是處于“一房兩賣”、“未解除假按揭”、“無法過戶”的狀態。
“我把銷售人員和我愛人的這段對話錄了下來，作為訴訟證據。”劉再煊說，他和家人一直和莊勝公司交涉。直至去年７月中旬，莊勝公司才告之，劉再煊可以退房，但是其已經交納的房款需要三個月以后才能還清。劉再煊要求莊勝公司出具書面文件被拒，對方也拒絕支付劉再煊房款被占壓時間的利息。
訴訟兩連敗
２００５年７月２５日，劉再煊以消費欺詐將莊勝公司告上北京市宣武區人民法院，要求法院判令撤消他與莊勝公司簽訂的《商品房買賣合同》；判令莊勝公司退還其購房本金１０２０８０８元（含定金２００００元）、支付其上述購房款的利息８５５８元并賠償其１０２０８０８元。
根據判決書表明，在法庭上，莊勝公司宣稱，劉再煊有違反付款義務的行為。莊勝公司指出，其與劉再煊簽訂的《商品房買賣合同》約定：劉再煊應于簽訂合同之日支付總價款的２０％，簽訂合同十日后付清全款。２００５年３月２９日，劉再煊支付了１００００００元購房款，但余下的５９６９８６元，至今未支付。
根據合同約定，劉再煊的付款義務在先，莊勝給劉再煊合同備案的義務在后，所以在沒有給劉再煊備案登記的問題上，過錯并不在莊勝公司，是劉再煊違約在先。
而對于劉再煊所指隱瞞所售房屋已經抵押的情況，莊勝公司表示，根據我國擔保法的明確規定，不動產抵押自登記之日起生效，但事實上，訴爭房屋并沒有辦理任何抵押登記。
最后，莊勝公司還指出，劉再煊提出其故意隱瞞將訴爭房屋出售給第三人也不屬實。莊勝公司承認訴爭房屋確實出售給他人，但是其與前一個買房人在去年２月２８日已經簽訂《退房協議書》，而劉再煊與其簽訂買賣合同時，前一個合同已經解除，并不存在一房兩賣的情形。劉再煊要求撤消《商品房買賣合同》的訴訟請求，沒有法律依據。
為此，莊勝公司表示，不同意劉再煊撤消合同、償還利息、支付賠償金的訴訟請求。如果劉再煊愿意解除合同，其同意退還劉再煊購房本金１０２０８０８元。
經宣武區法院審理查明，２００２年１２月１０日，周建輝與莊勝公司簽訂《商品房買賣合同》，購買了芳芷苑１號樓Ｄ座３層３０１號，并于當年１２月１４日在北京市房地產交易所進行了商品房預購登記備案。
去年２月２８日，莊勝公司與周建輝簽訂《退房協議書》，該協議書約定：終止并注銷原簽訂之《北京市商品房買賣合同》。
宣武區法院確認了前述劉再煊與莊勝簽訂的認購書、購房合同以及簽訂時間，還有劉再煊交納的房款金額。
此外，宣武區法院還查實，去年８月１２日，周建輝向交通銀行提前還款１２３３４８１．２７元；８月１５日，莊勝公司與周建輝簽訂的《商品房買賣合同》在北京市房地產交易所進行了預售合同解除登記備案。
宣武區法院認為，劉再煊與莊勝公司簽訂《商品房買賣合同》購買訴爭房屋時，莊勝公司已經與周建輝協議解除了《商品房買賣合同》，雖然周建輝曾在銀行辦理按揭貸款手續，但是一直沒有辦理該房屋的房產證，周建輝也未與銀行辦理抵押登記，因此該房屋不存在抵押的情況。而且，也不存在莊勝公司將所有預售房屋的大產權進行抵押的情況。
雖然莊勝公司與周建輝簽訂的《商品房買賣合同》在房地產交易所進行了商品房預售預購登記，但該事實并不影響劉再煊在交清房款后取得訴爭房屋，即不影響劉再煊實現其合同的目的。
因此，宣武區法院最后判定，莊勝公司在與劉再煊簽訂《商品房買賣合同》時并不存在欺詐行為，駁回劉再煊的訴訟請求。
劉再煊認為，莊勝公司為訴訟需要而“補作”出來的虛假文件，其真實性和有效性不應被采信。即便存在所謂的退房協議，周建輝在他起訴之后的２００５年８月才向銀行提前還款以及解除預售登記備案。“所售房屋已經出賣給第三人”的行為后果仍在延續，判決書中所謂的“協議解除”不能等同于“事實上的解除”。
“而且，莊勝公司和我簽訂購房合同時，該房屋事實上仍預售登記在周建輝名下。莊勝公司隱瞞該重要事實，我是在不知情的情況下簽約。”劉再煊告訴記者。
正是基于上述理由，２００６年１月４日，劉再煊再次上訴北京市第一中級人民法院。
“二審和一審的判決一樣，仍舊以未影響劉再煊在交清房款后取得訴爭房屋，駁回劉再煊的上訴。不過，還是取得了一些進展。”劉再煊的代理律師劉承權告訴記者，二審法院的《判決書》認定莊勝公司與周建輝在先簽訂的《商品房買賣合同》雖已撤銷，但莊勝公司未及時到房地產交易所辦理撤消預售登記，是導致雙方發生爭議的起因，對此，莊勝公司存在一定過錯。
視預售登記為無物？
“我覺得本案最大的問題是，做過預售登記的房子在沒有撤消預售登記之前，還能不能賣給他人？”北京大成律師事務所律師吳建中接受本報記者采訪時指出，按照法院的判決，只要沒有造成劉再煊得不到房子，即使在沒有撤消周建輝的預售登記的前提下，莊勝公司把房子賣給劉再煊，也不能算欺詐。這等于是視預售登記制度為無物，是一個原則性的錯誤。
盡管最高人民法院的司法解釋承認商品房合同的法律效力，而并未承認政府預售登記的法律效力，也就是說，開發商和購房者簽訂的合同即使沒有進行預售登記，也視為有效。但是，法院也不應該由此認定，開發商在沒有撤消預售登記的情況下，可以再次賣房。
“可以試想開發商賣給第一個購房人做了預售登記，只要和這個購房人解除合同，不必解除預售登記，就可以繼續賣，哪怕是如法炮制賣３次，消費者也很難從開發商以外的公開渠道獲取房屋銷售的真實信息。”吳建中認為，這樣就造成對房屋銷售信息監管的失控。一旦開發商攜款潛逃，傷害的不僅是消費者的利益，銀行也將因此蒙受巨大損失。
“其實，上述案件銀行也在一定程度上負有責任。”中國光大銀行信貸管理部處長姜明指出，為了防止開發商做假按揭，銀行往往會關注信貸資金的流向和按揭人的還款賬戶。而事實上，有些銀行為了競爭個人住房按揭業務，放松信貸管理，無視開發商類似的違規行為，甚至有的銀行在開發商未取得預售許可證的情況下就提供按揭。因此，購房者的權益保護存在諸多問題。
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