住禁商大限年尾將至：近5000租客進退兩難

　　生意淡了些，租金卻降了一倍，兩相比較，天河區六運三街服飾店老板王小姐賺的錢反而更多了。不過提及續租，前天剛通過工商年檢的王小姐卻有點進退兩難，因為相關部門早些時候把“住禁商”最后期限定在了今年年底。

　　整個廣州有將近5000多間商鋪和寫字樓分布在多個小區，受“住禁商”的影響，這些區域的租客和王小姐一樣，不得不面臨重新選擇。

　　三大區域非法商鋪占總量一半

　　廣州老八區受影響的商鋪主要位于天河南、江南西、淘金路等區域，數量約2000余家，約占不合法商鋪總數的50％。其中淘金、建設路一帶盡管存在大量合法商鋪，但該區受“住禁商”影響的鋪位卻超過1000戶，成為廣州不合法商鋪數目最多的區域。

　　天河南：租戶多數觀望

　　天河南周邊小區內商鋪超過300家，由于該區位于廣州市中心商業區，加之配套成熟，商業氛圍較為濃厚。這邊有不少商鋪仍是住宅性質的物業，特別是六運小區，共有80余間商鋪受到政策影響。該區一商鋪業主告訴記者，去年政府“住禁商”政策出臺后，天河南一帶商鋪生意也較以往變淡了不少。目前這些鋪位的租金在100元/平方米/月左右，而之前的月租金可以達到150-200元/平方米。

　　記者在天河南周邊看到，少數商鋪已停止了營業，也有不少鋪位貼出了“出租”或“搬遷”的告示。

　　盡管不少租客選擇離開，大多數店主仍處于觀望之中。剛剛續約至年底的雜貨店老板李先生說：“不少租客畢竟已經在此做了幾年生意，對周圍環境較為熟悉，也形成了穩定的客戶。若搬去正規商業街要求統一的商業模式，特色突顯不出來了，而且租價太高，地段也不令人滿意。”

　　江南西：兩種商鋪租售差距大

　　江南西一帶受“住禁商”的影響則較天河南明顯。記者了解到，目前江南西板塊凡是內街涉及“住禁商”的商鋪出租狀況并不理想，自去年以來，不少商鋪仍處于拉閘狀態。該板塊之前的租價高達100元/平方米/月，售價則達到7000元/平方米。現在的價格跌到與住宅差不多，約30-50元/平方米/月，即便如此也很難租出。

　　而形成強烈反差的是，該地合法的商鋪租售至今都十分興旺，價格均達到較高的水平。例如去年江南西中段和靠寶崗大道的商鋪售價超過5萬元/平方米，月租約為600元/平方米/月。目前該區一般鋪位仍舊保持相同價位，而某些位置較好的臨街鋪，售價可去到8萬元/平方米，租價達800元/平方米/月。

　　淘金、建設路成遷址首選

　　盡管淘金、建設路一帶存在不少住宅型商鋪，不過該區域合法商鋪較多，且位置均較為理想，很多受“住禁商”政策影響的商戶已經轉換鋪位繼續經營。

　　淘金路以南的臨街商鋪租價約500-1500元/平方米/月，其中友誼商店附近的商鋪租金在1000元/平方米/月的水平，好又多超市附近的僅為300-500元/平方米/月。而建設路附近位置較旺的鋪位，基本上價格為250-300元/平方米/月。在銷售方面，一線鋪位價格30000-35000元/平方米左右，二線售價約6000-7000元/平方米。

　　中檔寫字樓空置率降一成

　　“住宅禁商”后中低檔寫字樓的市場狀況是一直向好，據相關部門的最新統計，政策推行以后，中檔寫字樓空置率下降了近10%，這說明“住禁商”對中檔寫字樓市場起到了正面的促進作用。

　　中低檔寫字樓需求上升

　　根據統計，新落成的中低檔寫字樓受到市場追捧，而之前一些有一定樓齡、設施比較陳舊的寫字樓也有一定的上升趨勢。

　　合富置業市場部相關人士稱，通常租用中低檔寫字樓的公司都是中小型企業，由于手上的資金有限，他們可以接受的價格普遍在30-60元/平方米。而住宅禁商之后他們不會一下子把目標轉向高檔次的甲級寫字樓，因而中低檔寫字樓的需求量會有所上升。

　　老城區寫字樓受歡迎

　　有相關人士指出，原東山、越秀等老城區的中低檔寫字樓會迎來一段熱租期，預計在1-2年內的成交可能會上升10%。因為這些區域的中低檔寫字樓的質素較好，又有獨特的市場優勢。如東風路、環市路等路段的寫字樓均位于一線馬路面，地理位置相當優越，交通也十分便利。

　　在價格方面，該區域租金相對比較便宜，在40-60元/平方米之間，管理費則在20-25元/平方米左右，相對于天河區同等檔次的寫字樓，具有更大的市場優勢。除此之外，一些早年落成、地段好的寫字樓，如環市路的華樂大廈，中山五路的百匯廣場等，則憑借較高知名度，受到不少大中型企業青睞。

　　商用物業價格微熱

　　伴隨住宅禁商政策的推行，以及廣州市近期開始的工商企業年審，商用物業租售再度升溫。雖然出現了供求兩旺的局面，不過與預期相比，價格增幅并不明顯。

　　商鋪價格相對固定

　　廣州近期社區商鋪以及商場商鋪價格相對固定，如華景新城、駿景花園社區鋪月租保持在100-200元/平方米之間，金海花園約320-370元/平方米。商業區商鋪方面，中山三路地王廣場負一、負二層一直以來租價都為150-300元/平方米，金帝豪老鼠街月租稍高，約320元/平方米。

　　不少受政策影響的商戶開始遷往大型居住小區里的商鋪經營，另有部分商戶已轉往地王廣場，恒寶廣場等地。這些商鋪經營特色與現時住改商商鋪的定位一致，且已積聚有強大的消費潛力，商業氛圍成型，適合特色小店營商。

　　寫字樓售價上漲3％

　　在經歷了去年近三成的價格升幅后，廣州市近期寫字樓市場整體走勢平穩。根據中原地產提供的數據，3月份廣州寫字樓售價同比增加約3％，租金上漲5％。不過也有少量寫字樓售價出現較大增幅，如

　　近年以來，廣州市出現了一種新的商務式寫字樓，該寫字樓每間面積較小，租金約60元/㎡，管理費5－8元/㎡。這類寫字樓產品近期受到市場歡迎，不少受政策影響的企業轉往該處辦公。例如昌崗路的富盈國際，單位面積最小僅33㎡，一個月即賣出超過100個單位。

　　（本版撰文記者朱大尉）

　　（曉健／編制）