劉杉評論:房價瘋漲或誘發強硬政策

http://whmsebhyy.com 2006年04月14日 02:46 中華工商時報

　　在中央對房地產市場實行宏觀調控政策的一年后，住房價格在經歷短暫的緩步增長后，突然出現全國性的價格反彈，這無疑意味著宏觀調控政策的失敗。

　　曾經看似嚴厲的宏觀調控政策何以沒有抑制住房價，反而促成房價的報復性反彈？其原因恐怕在于調控政策本身。

　　首先是調控的決心不夠堅決。

　　中央政府提出對房地產進行宏觀調控后，有多位主管部門的政府官員表示，對房地產市場的宏觀調控，目的不是促使房價下降，而是抑制房價的增長速度。

　　由于各方都不愿看到

房價下跌，因而宏觀調控對價格的期望目標確定在了“價格穩定上，這就猶如股市的“政策底。為了維持價格的穩定，所謂的宏觀調控，更多體現在政府的態度上，而所實行的政策并沒有全部到位。我的觀點是，在國有商業銀行完成改制前，政府并不敢對房地產市場下狠手。在房價博弈中，金融系統、開發商和地方政府，更容易取得利益的協調。在這個利益集團的游說下，中央政府很難出臺強有力的政策。

　　其次是主管部門對房地產市場的認識無法統一，部門之間互相牽制。

　　此刻最為尷尬的當屬發改委和國土資源部了。就在一個月前，這兩個部門還信誓旦旦地說，房地產業存在產能過剩。如今，上漲的房價，對房地產業的現狀作了最好的腳注。由于像發改委和國土資源部這樣的宏觀管理部門都對房地產市場存在著片面認識，也就不難想到，宏觀調控政策不到位就是自然的了。至于建設部，其作為房地產業的主管部門，自然會以維持產業的正常發展為目標訴求，因而其更不可能提出嚴厲的政策建議。

　　第三，調控政策左右平衡，政策目標相互矛盾。

　　去年4月27日的國務院常務會議強調，“必須把解決房地產投資規模和價格上升幅度過大的問題，作為當前加強宏觀調控的一個突出任務。雖然會議強調要增加中低價商品房和經濟適用房的土地供給，并分類指導。但在實際工作中，更多的是實行土地供應“一刀切政策。實際上，控制投資規模和控制住房價格是兩個不同的政策目標。為了控制規模，政府不得不控制土地供給。而為了控制價格，在用政策手段抑制投機性需求的同時，卻沒有做到增加市場的住房供給。前者導致土地供應直接減少，而后者只能依靠行政手段獲得暫時的價格穩定。

　　據北京市土地整理中心統計，2005年北京土地交易數量和面積都明顯下降，其下降幅度分別為20％和22．2％，但同時宗地單價卻增加32．5％。

　　按照房地產業的規律，土地供應不足的市場影響會在一年后體現出來。

　　不幸的是，現在的房價上漲正在應驗著市場的預期。

　　第四，匯率政策與房地產調控政策缺乏統一協調。

　　毫無疑問，對人民幣持續升值的預期，是境外游資投資中國房地產市場的主要動因。由于套利資金的的最佳投資選擇就是房地產，因而，這部分資金是支撐房價的一個重要力量。

　　雖然政府對房地產業進行調控時考慮到了

人民幣升值因素，但由于匯率改革和房地產調控政策沒有統一協調，那么在土地供給減少、人民幣緩慢升值的條件下，由于投機性資金的不斷涌入和開發商銷售策略及銀行信貸政策的轉變，最終促使房價出現報復性的反彈。

　　最讓人擔心的是，原有的政策已經難以達到穩定房價的目的，其結果很可能導致政府不得不出臺更為嚴厲的調控政策，從而出現房價大起大落的局面。這是一個沒人愿意看到的結局，但不以人的意志為轉移。（14C10）

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