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問：年初，我兒子準備和女朋友結婚，想在我家附近購置房屋作新房。經過反復選擇后，我們選中了一套兩房單位。按開發商的規定，交了定金及首期款就可簽訂房屋買賣合同，一個月內辦好合同登記。但是交齊首期十多萬元后至今已經兩個多月了，開發商還是沒辦好合同登記。因為有不少買房受騙的例子，我們越想越擔心，聽說上網可以查詢樓房資料，就當即去查所購小區是否可預售，結果所購單位確在合法預售范圍內。但是網上資料又顯示部分房屋已辦理抵押登記，而我們買的房屋也在其中。我馬上聯系開發商，要求盡快完善登記
備案的手續。此時，開發商的工作人員見無法隱瞞，向我們承認房屋確已抵押的事實。同時，開發商提出只要我們再交數萬元，就可為該單位涂銷抵押，到時房屋才能登記在我們名下。我卻覺得如果繼續交款大有風險，萬一開發商不辦涂銷，豈不是既得不到房屋又投入了更多資金。請問：1、開發商雖有預售證但卻隱瞞抵押情況出售房屋，對此有什么法律規定保障我們購房者的權益？是否可以退房？2、除了要求返還房款外，還能要求開發商另外賠償嗎？
潘軍顏律師（廣東伯方律師事務所）：出賣人在取得商品房預售許可證明的前提下與買受人訂立的商品房預售合同才是合法有效的。但如果所售房屋已經設定了抵押，則其出售還必須滿足《擔保法》的有關規定。從上所述，開發商并沒有將出售情況如實告知抵押權人，也未向購房者明示房屋已抵押，所以開發商出售房屋的行為依法無效。根據《合同法》中關于無效合同處理的法律規定，購房者有權要求開發商退房并返還已收取的全部款項。
根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規定，出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。顯然，上述開發商符合第（二）款的規定，購房者可要求其承擔不超過已付購房款一倍的賠償。
另外，該解釋第八條規定，具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人也可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
（Robby／編制）
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