荔灣廣場再起業(yè)權(quán)紛爭

　　本報(bào)記者蔡仕珍特約記者黃平

　　收了上億元的房屋契稅卻辦不上房產(chǎn)證、拖欠5000萬元電費(fèi)被電力部門數(shù)次喊要拉閘、廣州地稅局三次拍賣荔灣廣場部分商鋪……荔灣廣場近年來一直是新聞輿論的焦點(diǎn)。

　　日前，荔灣廣場又傳出官司。4月4日，荔灣廣場三樓B區(qū)的新業(yè)主金悅耕起訴荔灣廣

場開發(fā)商———廣州市穗南房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（以下簡稱穗南公司）與三樓B區(qū)鋪位管理公司———廣州世雄企業(yè)管理顧問公司（以下簡稱世雄公司）。案件在廣州荔灣區(qū)人民法院開審，租賃合同是否有效成為當(dāng)日庭審的焦點(diǎn)。

　　事由：10年租賃期合同引糾紛

　　據(jù)金悅耕的代理律師李永祥律師介紹，2005年10月27日，金悅耕在廣東南方拍賣行通過公開拍賣方式，以3000多萬元競得被廣州市地方稅務(wù)局第一稽查局查封的廣州荔灣區(qū)荔灣廣場三樓B區(qū)全層商鋪的全部產(chǎn)權(quán)。在交付拍賣款之后，金悅耕發(fā)現(xiàn)荔灣廣場發(fā)展商穗南公司早已在2004年4月10日將荔灣廣場三樓B區(qū)租給世雄公司，租賃期限為10年，而世雄公司在裝修后又轉(zhuǎn)租給其他小租戶，目前三樓B區(qū)大概有50多戶小租戶，主要經(jīng)營水晶、珠寶等飾物。

　　金悅耕認(rèn)為，既然已經(jīng)競得三樓B區(qū)商鋪的全部產(chǎn)權(quán)，那么在2005年10月27日后商鋪的所有權(quán)即應(yīng)歸自己所有，而穗南公司與世雄公司還剩將近8年的租賃合同無疑是侵犯了自己的權(quán)利。在與穗南公司、世雄公司以及三樓B區(qū)小租戶就租賃問題商量后，穗南公司和世雄公司仍堅(jiān)持他們之間合同的有效性，金悅耕遂委托律師將穗南公司、世雄公司和商鋪小租戶作為第一、第二和第三被告告上法庭，請求法院判令穗南公司與世雄公司之間的租賃合同無效。

　　焦點(diǎn)：租賃合同是否有效

　　在庭審中，原告與第一、第二被告緊緊圍繞著2004年4月10日穗南公司與世雄公司之間的10年租賃合同是否有效展開了激烈的辯論。

　　李永祥律師強(qiáng)調(diào)，金悅耕已于2005年10月27日通過公開拍賣競得廣州荔灣區(qū)荔灣廣場三樓B區(qū)全層的全部產(chǎn)權(quán)，至此上述商鋪的所有權(quán)即歸金悅耕先生所有。今后任何人未經(jīng)金悅耕授權(quán)許可無權(quán)對上述商鋪行使任何權(quán)利，否則即屬侵權(quán)。

　　另外，李永祥律師認(rèn)為，早在2001年11月，穗南因欠繳稅款，廣州市地稅局第一稽查局查封了包括三樓B區(qū)在內(nèi)的荔灣廣場1.63萬平方米商鋪。根據(jù)2005年8月30日，地稅局第一稽查局以穗地稅稽一發(fā)【2005】25號《廣州市地方稅務(wù)局第一稽查局關(guān)于拍賣荔灣廣場部分商鋪的通告》文件中“被執(zhí)行人未經(jīng)查封機(jī)關(guān)允許，不得擅自處分被查封的房產(chǎn)，否則將承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任”所述，三樓B區(qū)商鋪在被查封后原產(chǎn)權(quán)人穗南公司擅自將其使用屬于嚴(yán)重的違法行為。基于以上兩點(diǎn)，李律師請求法院判令穗南公司與世雄公司之間的租賃合同無效。

　　而穗南公司的代理律師詹禮愿律師則認(rèn)為，本案爭議物業(yè)三樓B區(qū)自從2002年11月25－2005年5月24日長達(dá)2年零6個月期間三樓B區(qū)一直處于解封狀態(tài)，無論2002年的解封是基于何種目的，只要地稅局沒有完成拍賣，該爭議房屋產(chǎn)權(quán)仍然屬于穗南公司名下，只要地稅局未進(jìn)行續(xù)封，那么該物業(yè)即應(yīng)該視為清潔物業(yè)，產(chǎn)權(quán)人完全可以自由出租，不受任何約束。本案涉及的租賃行為發(fā)生于2004年4月10日，正好處于該物業(yè)解封期間，因此，穗南公司完全有權(quán)行使業(yè)主的出租權(quán)利�！案傎I規(guī)則第四條規(guī)定：‘競買人在競買前應(yīng)仔細(xì)審視拍賣標(biāo)的……若一旦參加應(yīng)價(jià)競投，即視為認(rèn)可該拍賣標(biāo)的之現(xiàn)狀(含不交吉標(biāo)的物)……’。另外，廣東南方拍賣行有限公司現(xiàn)場散發(fā)的拍賣會標(biāo)的物說明，其中關(guān)于三樓B區(qū)‘交吉情況’的說明，也明確規(guī)定為‘不交吉’。這些公開披露的法律文件說明原告參加拍賣競買前已經(jīng)知悉本案爭議標(biāo)的物的出租現(xiàn)狀，該現(xiàn)狀構(gòu)成對原告的競買要約，原告應(yīng)該受拍賣物的現(xiàn)狀約束。”詹律師辯論道。

　　詹律師認(rèn)為，根據(jù)《城市房屋租賃辦法》第十一條第1款規(guī)定，“租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定”，《中華人民共和國合同法》第229條規(guī)定，“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。”這兩個款法律，盡管三樓B區(qū)所有權(quán)已經(jīng)因?yàn)榕馁u產(chǎn)權(quán)人由穗南公司變更為原告，但是，原告作為新的業(yè)權(quán)人在取得物業(yè)產(chǎn)權(quán)的同時也依法承擔(dān)了繼續(xù)履行與世雄公司之間簽署的租賃合同的義務(wù)。

　　小租戶：保護(hù)第三人合法權(quán)益

　　作為三樓B區(qū)商鋪的50多戶小租戶，也因?yàn)榻饜偢�與穗南公司、世雄公司之間的糾紛而被卷入到此次的官司中。假如法院認(rèn)定穗南與世雄的《荔灣廣場商鋪?zhàn)赓U合同》無效并且判令交回商鋪的話則意味著所有分租協(xié)議《房屋租賃合同》亦無效。小租戶的代理律師在庭上辯論時強(qiáng)調(diào)，小租戶是善意的第三人，作為第三人希望做生意，希望和氣生財(cái)，不希望原告與被告之間對簿公堂。

　　“第三人是通過市場的方式，公開、透明的取得商鋪的合同，如果說第三人使用商鋪是無效的，那當(dāng)初為什么能夠順利辦理工商營業(yè)、地稅、國稅方面有關(guān)的證件。因此，我們希望第三人的合法權(quán)益得到保護(hù)，懇請法院支持第三人不受本次訴訟的影響，有權(quán)繼續(xù)使用商鋪到相應(yīng)的合同期滿�！�

　　律師說法：謹(jǐn)慎處理與小租戶的原租賃合同

　　廣東環(huán)球經(jīng)緯律師事務(wù)所盧愿光律師認(rèn)為本案存在兩個核心問題：1、穗南公司能否將處于解封狀態(tài)的荔灣廣場三樓B區(qū)的物業(yè)出租給世雄公司？2、2005年10月27日，金悅耕取得荔灣廣場三樓B區(qū)全層商鋪的全部產(chǎn)權(quán)后，其是否應(yīng)當(dāng)承接穗南公司與世雄公司的原租賃合同？

　　盧律師認(rèn)為，本案中穗南公司作為三樓B區(qū)的物業(yè)的原產(chǎn)權(quán)人，如果穗南公司與世雄公司在簽訂《房屋租賃合同》時，該物業(yè)處于解封狀態(tài)，物業(yè)權(quán)利沒有受到任何限制，穗南公司有權(quán)行使物業(yè)的出租權(quán)，將三樓B區(qū)的物業(yè)出租給世雄公司完全合法。如果穗南公司與世雄公司的《房屋租賃合同》中雙方約定，承租方世雄公司可以分租的情況下，世雄公司在承租后，將三樓B區(qū)的物業(yè)分租給小租戶用于經(jīng)營，也符合法律規(guī)定�！皢栴}2是問題1的延續(xù)，在穗南公司與世雄公司之間的《房屋租賃合同》、世雄公司與小租戶之間分租性質(zhì)《房屋租賃合同》合法有效的情況下，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第229條“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”之規(guī)定，即使金悅耕取得荔灣廣場三樓B區(qū)全層商鋪的全部產(chǎn)權(quán)，也不能因此否定之前租賃合同的效力，依法應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行穗南公司與世雄公司的原租賃合同，以及世雄公司與小租戶之間的《房屋租賃合同》�！北R律師認(rèn)為。

　　“另外，從維護(hù)社會穩(wěn)定的角度講，金悅耕取得荔灣廣場三樓B區(qū)全層商鋪的全部產(chǎn)權(quán)，也應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行穗南公司與世雄公司的原租賃合同，以及世雄公司與小租戶之間的《房屋租賃合同》，這點(diǎn)也是法官判決時需要考慮的因素�！北R律師最后說。

　�。ū緢�(bào)將繼續(xù)關(guān)注案件的最新發(fā)展）

　　荔灣廣場糾紛不斷

　　就在荔灣廣場三樓B區(qū)租賃糾紛一案在廣州荔灣區(qū)中級人民法院開庭的大半月前，案中被告之一的世雄公司中的一位股東被人砍至重傷。

　　據(jù)了解，2006年3月11日下午3點(diǎn)左右，廣州世雄公司（荔灣廣場北塔商場三樓A、B區(qū)鋪位管理公司）股東之一嚴(yán)紹僑，在廣州黃石東路馬務(wù)聯(lián)合工業(yè)區(qū)大門口馬務(wù)電鍍廠附近的五金店，被三個手持鋒利斧頭的歹徒從后襲擊，一路追砍，造成他的右手和腰部被砍至重傷，全身流滿鮮血。而據(jù)知情人士透露，嚴(yán)被追砍的原因有可能是世雄公司內(nèi)部股東的利益糾紛引起。目前，該事件已經(jīng)在公安局立案調(diào)查。

　　荔灣廣場近年可謂是多事之地，各種負(fù)面報(bào)道常常見諸報(bào)端。實(shí)際上，荔灣廣場具有非常好的商業(yè)位置，但令人可惜的是，荔灣廣場享有“地利”，卻沒有“人和”。荔灣廣場自交樓起，矛盾重重，糾紛不斷，業(yè)主、租客和發(fā)展商、

　　據(jù)悉，從1996年11月荔灣廣場交付使用時，一王姓業(yè)主就因?yàn)樯啼佖洸粚Π迮c發(fā)展商打了第一場官司，至2003年業(yè)主與發(fā)展商及物業(yè)管理公司先后打了近600場官司。直至今天，有關(guān)荔灣廣場的官司的具體數(shù)目已經(jīng)很難考證了。