房價將居民收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋在后面

　　■聚焦北京高房價（四）■本報記者王小霞

　　漲、漲、漲，中國經(jīng)濟(jì)時報記者近期采訪和接觸的多位房地產(chǎn)開發(fā)商在談起北京房價時，均不約而同地說到一個“漲”字！

　　但回頭看看曾經(jīng)瘋狂大漲過后下跌的上海樓市，再目睹日前有開發(fā)商為了凝聚人氣

大搞“裸女促銷”，這使一些業(yè)界人士對房地產(chǎn)行業(yè)的前景感到憂慮。根據(jù)市場規(guī)律，一種商品的價格漲到一定限度必定會下跌。到那時，開發(fā)商遲早會撐不住的。這也許正應(yīng)了一句話：上帝讓誰死亡必先使其瘋狂！

　　北京要步上海的后塵？

　　有媒體報道說，應(yīng)該承認(rèn)北京去年及今年這波房價上漲來勢兇猛，是北京最近10年少有的，目前這一勢頭已經(jīng)不亞于2002年、2003年上海房價“發(fā)跡”時的情形。

　　作為宏觀調(diào)控“陪襯”的北京，房價從去年開始逆勢上漲，到去年年末商品房均價達(dá)到6725元，比前一年上漲1083元，上漲幅度達(dá)到19．2％。北京商品房均價超過上海27元。據(jù)說，這是三年來北京商品房銷售均價首次超過上海。即使到了2006年一二月份，北京房價繼續(xù)保持強(qiáng)勁的上漲趨勢。

　　今年3月到4月初，京城新開盤的蘋果派、明天第一城出現(xiàn)排隊搶購現(xiàn)象；單價超過每平方米1萬元、總價過百萬的房子如鳳凰置地公寓、ＡＺ－Ｔｏｗｎ、合生國際花園等項目未放盤已經(jīng)有數(shù)倍于放量的客戶在排隊。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，東三環(huán)一個項目一年多前開盤才賣每平方米7500－8000元左右，現(xiàn)在后期的已經(jīng)漲到了每平方米15000元左右�！皬娜ツ甑组_始看京城南邊的項目，剛開始南三環(huán)的房子每平方米在7000多元，今年看到南四環(huán)的一些項目都已經(jīng)賣到了每平方米8000元了�！币晃粶�(zhǔn)備置業(yè)結(jié)婚的ＩＴ白領(lǐng)胡先生對北京房價上漲的速度大感驚訝。

　　業(yè)界很多人士近期均表示擔(dān)憂，北京樓市已經(jīng)依稀可以看到上海的影子了。但假如北京真的步入上海的后塵，那么大漲之后必定是大跌！

　　中央實施宏觀調(diào)控，作為調(diào)控重點和“風(fēng)暴之源”的上海，房價上漲受到強(qiáng)有力的抑制，加上上海市政府全面推進(jìn)兩個“1000萬”項目（2005年新開工1000萬平方米重大工程配套商品房和1000萬平方米中低價商品住房），到2005年年末上海商品房銷售均價從9872元下降到6698元，下降三分之一。

　　“在2005年中央宏觀調(diào)控最厲害的幾個月中，上海的

　　“這種房價快速上漲之后又大跌的情況，對房地產(chǎn)市場的傷害是不言而喻的�！币晃徊辉竿嘎缎彰�的上海地產(chǎn)商分析認(rèn)為，雖然目前上海房地產(chǎn)市場的交易量有所上升，但這主要原因是每年一、二月是房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)的淡季，進(jìn)入三月份市場進(jìn)入轉(zhuǎn)旺的趨勢，因此三月份的交易量有所提升�！岸�且，也不能根據(jù)一個月的數(shù)據(jù)來判斷整個市場的走勢，今年上海房地產(chǎn)交易量和去年同期相比還是相對較小�！背虃鳀|表示。

　　“裸女促銷”暴露開發(fā)商壓力

　　最近，房地產(chǎn)界關(guān)注的焦點莫過于“上海之春”房展會上的“裸女促銷”現(xiàn)象。有人說，“裸女促銷”表示開發(fā)商的房子賣得不好，所以請人體彩繪的模特來幫助凝聚人氣、吸引眼球。這說明：開發(fā)商急了。還有人說，是開發(fā)商特意策劃出的一場好戲，就是在忽悠消費(fèi)者的同時，還忽悠房產(chǎn)政策的制定者，因為樓市的宏觀調(diào)控持續(xù)時間較長了，有人試圖盡快結(jié)束調(diào)控——這就是玄機(jī)所在。

　　但是，不管開發(fā)商是真的急了，還是開發(fā)商希望盡快結(jié)束宏觀調(diào)控，這都說明開發(fā)商快要繃不住了。

　　一位業(yè)內(nèi)人士透露，他的客戶�熼_發(fā)商中僅有３０％對今年上海樓市表示樂觀，其余大多持悲觀態(tài)度。與此同時，３月１６日央行公布的一季度儲戶調(diào)查顯示，未來３個月打算買房的居民人數(shù)為１８．２％，較上季與上年同期分別降低１和３．８個百分點，創(chuàng)歷史新低。北京、天津和上海三地居民購房意愿明顯下降。

　　“按照規(guī)律，居民購房意愿下降房價也應(yīng)該下降，但北京目前房價不降反升，這本身就是一個矛盾，即使目前市場中有某種力量在支撐高房價，但長久來看，居民消費(fèi)水平才是房價真正的支撐者�！币晃坏禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)老總向記者表示，如果居民購房意愿持續(xù)下跌，未來房價必然要走低。

　　“正如大自然不會讓樹長得戳破了天一樣，價值規(guī)律也決不會讓如此價格背離價值的現(xiàn)象長此橫行。價格圍繞價值上下波動，過高的價格終究要回歸價值，自商品經(jīng)濟(jì)誕生之日起從來都是這樣的，沒有任何力量可以阻止，也沒有任何東西可以改變市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行這一軌跡�！北本┮患曳康禺a(chǎn)代理公司市場推廣負(fù)責(zé)人翟建說，自２００５年５月以來，上海房地產(chǎn)市場首先發(fā)生微妙變化，再往后形勢變得令商家內(nèi)心發(fā)毛，以至于上海成為房地產(chǎn)市場首個遭遇價值規(guī)律阻擊的地區(qū)。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，這是一個反復(fù)上演的故事。

　　房價應(yīng)和居民收入掛鉤

　　目前，由于房價的不斷走高，居民收入已經(jīng)跟不上房價的增長速度。根據(jù)相關(guān)調(diào)查顯示，近四成人買房后生活滑坡，負(fù)債超過警戒線：一位業(yè)界人士估測，在新購房人群中，每月償付按揭貸款占個人收入比重３０％以上的家庭至少有５０％以上，而按揭還款占到收入５０％的家庭大致有３０％左右。

　　從買房的資金來源看，只有８％的人選擇了“家庭積蓄”，５０％的人選擇了“銀行貸款”，４０％的人選擇了“家庭積蓄、銀行貸款和父母贊助”組合。這表明，在目前的情況下，絕大多數(shù)人的家庭積蓄還沒有多到可以拿去買房子。

　　國際公認(rèn)的比較適宜的房價收入比為５，即普通居民花５年的收入就可以買起一套房子，而我國北京、上海等大中城市的房價收入比早已突破了１０點大關(guān)。一個健康的房市，應(yīng)該有著自然的漲落過程，求過于供則價格漲，供過于求則價格落。反觀我國的房價漲幅，近年來遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過居民收入漲幅和經(jīng)濟(jì)的增速。

　　過高的房價將居民收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋在后面，其后果不僅僅是加大了居民生活改善的門檻，更直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場停滯下行的現(xiàn)實。上海市作為我國房地產(chǎn)最高歌猛進(jìn)的先行地區(qū)之一，自去年中期至今，房價的逐漸下行，就證明了“房價高”并不具備永久性。

　　陽光１００集團(tuán)總經(jīng)理易小迪表示，房地產(chǎn)發(fā)展要契合一個城市的主流消費(fèi)，房價必須和大家的收入水平掛鉤。易小迪說，房價與當(dāng)?shù)鼐用袷杖胂嗥ヅ�，�?jīng)濟(jì)才能健康發(fā)展，才能提供房地產(chǎn)商在一個城市五年以上發(fā)展房地產(chǎn)的信心。